Intérêts intercalaires : Le point

Dans le cadre d’un achat immobilier, le crédit est libéré en totalité lors de la signature chez le notaire. Mais lorsqu’il s’agit d’une construction de maison individuelle, d’une rénovation ou d’un achat d’appartement en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), les fonds sont libérés en plusieurs fois et cela génère habituellement des intérêts intercalaires. Voyons pourquoi ces intérêts existent et comment les réduire, voir les supprimer complètement :

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Le constructeur aura besoin de fonds pour acheter les matériaux et payer les artisans qui travailleront sur le chantier.

Comme il n’a pas besoin de l’intégralité des fonds tout de suite, il vous enverra des appels de fonds au fur et à  mesure de l’avancement des travaux :

• 5% à  la signature (pour payer les frais du constructeur)
• 15% aux fondations (pour payer le maçon)
• 20% quand la maison est hors d’eau (pour payer le couvreur et la charpente)
• 20% quand la maison est hors d’air (Ouvertures, menuiseries)
• 25% quand les cloisons sont posées (Plombier, électriciens, plaquistes, maçons …)
• 15% à  la livraison (Finition et frais de constructeur)

La banque fera un versement à  chaque appel de fond pour financer les travaux. Seulement, vous ne commencerez à  amortir votre crédit qu’une fois l’intégralité du prêt débloqué. Entre temps, vous paierez des intérêts sur les sommes débloquées, ce sont les intérêts intercalaires.

Ces intérêts sont calculés en fonction des fonds libérés, au taux du prêt que vous avez contracté, selon la formule suivante :
Mensualité = total des sommes débloquées x taux / 12.

Exemple, pour une maison à  100.000 euros avec un prêt à  5%

Cette opération vous coutera plus de 1500 euros en intérêts intercalaires, hors assurances.
(Comptez 50 à  70 euros de plus par mois si vous n’avez pas de problème de santé.)

Quel intérêt si ça coute si cher ?

Si votre banque ne vous permettra d’amortir le capital emprunté qu’une fois l’intégralité des fonds débloqués, c’est pour vous éviter de vous retrouver en sur-endettement. En effet, vous risqueriez d’avoir des difficultés à  assumer à  la fois votre loyer et le remboursement d’un emprunt immobilier.

Les intérêts intercalaires vous coutent certes cher, mais ils vous permettent de conserver une certaine qualité de vie durant l’achèvement des travaux et de faire face aux imprévus.

Comment les éviter ?

Si votre situation financière le permet, sachez que certaines banques proposent des prêts amortissables dès le premier déblocage. Comme vous commencez à  amortir dès le départ, les intérêts intercalaires sont supprimés.

Pour obtenir des conditions similaires auprès des autres banques, vous pouvez alternativement négocier plusieurs prêts : Un par appel de fond. Certains experts appellent cette méthode le saucissonage. Mais attention : Vous devez être sûr qu’il n’y aura pas de surprise en cours de route, sinon vous ne pourrez pas payer vos factures.

Inversement, si votre budget est trop serré et que vous ne pouvez pas assumer à  la fois votre loyer et les intérêts intercalaires, il est possible de négocier un différé total. Dans ce cas, les intérêts intercalaires sont calculés à  l’avance et ajoutés au montant du prêt. Vous ne les évitez pas, mais ne les voyez plus passer.

Quelques conseils pour payer moins d’intérêts intercalaires :

Faites le nécessaire pour réduire autant que possible le délai de livraison. A titre indicatif, une maison traditionnelle est livrée en 9 à  10 mois, un appartement est livré en moyenne sous 12 à  15mois.

Retardez autant que possible les appels de fond. Plus ils arriveront tard et moins vous paierez d’intérêts. Le détail des appels dans l’exemple ci-dessus est correct et logique. Si un constructeur vous demande 30% dès le premier mois, refusez.

Le premier réflexe est de débloquer en priorité vos épargnes et aménagements sociaux, tels que vos PEL, CEL, prêt à  taux zéro, 1%patronal etc. En évitant de débloquer des fonds soumis à  intérêts, vous retardez le paiement des intérêts intercalaires…

En second lieu, faites débloquer les fonds à  la date de paiement des échéances : Si vous faites débloquer vos fonds 15 jours plus tôt, vous paierez des intérêts intercalaires sur la durée séparant l’échéance et le déblocage.

Bon à  savoir : L’assurance décès invalidité court dès le premier déblocage. En effet, dès le premier euro versé l’assurance prend en charge toutes vos obligations en cas de problème couvert par le contrat souscrit.

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