Si vous mettez en location votre logement pour la première fois, il n'est pas facile de déterminer le loyer. Trop élevé, vous risquez de ne pas trouver de locataire et un loyer trop bas ne couvrira pas vos charges et vos impôts. Quels sont les critères pertinents qui entrent en jeu pour signer rapidement et dans de bonnes conditions le contrat de location ?

Tout propriétaire bailleur est libre de fixer son loyer en tenant compte du marché immobilier, c'est à dire de l'offre et de la demande. Mais il faut toutefois pratiquer des loyers réalistes pour trouver un locataire fiable et éviter les impayés. Les impayés est le cauchemar de tout bailleur car cela fait perdre de l'argent et peut par ailleurs engendrer une longue procédure.

Comment determiner le loyer ?

Pour se faire une première idée, il est conseillé d'effectuer une petite enquête sur les loyers pratiqués dans l'immeuble et dans le voisinage. Il faut savoir que les loyers en location meublée sont plus élevés que ceux en location vide, parfois jusqu'à 30%. D'autres critères entrent en ligne de compte pour fixer le bon loyer comme :

• la situation du bien immobilier – Dans les grandes villes, les loyers seront bien sûr plus élevés
• l'état général du logement
• l'étage et la superficie habitable
• le niveau de confort (appartement refait à neuf ? Distribution fonctionnelle des pièces ?)
• le niveau des prestations : ascenseur, gardien ou concierge, interphone, terrasse, piscine…
• la consommation énergétique : étiquette du diagnostic de performance énergétique (DPE)

Les observatoires des loyers comme Clameur peuvent également fournir des exemples de loyers.

La loi d'encadrement des loyers

Depuis le 1er août 2012, le loyer des logements vides est encadré dans certaines agglomérations dites sensibles. Cette mesure, dont l'objectif est de juguler la hausse des loyers, concerne tant les nouvelles locations (changement de locataire) que les renouvellements de bail (si le même locataire reste dans les lieux).

L'encadrement des loyers ne concerne que les locations :

• des biens loués vides
• situées dans l'une des agglomérations listées dans le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012.

Le bailleur peut augmenter son loyer en tenant compte de l'indice de référence des loyers (IRL).