L’usufruit : un jeu de stratégie entre droits et obligations

Posté par Patricia Recrosio le 6, février , 2012 dans Droit immobilier, Gestion locative

L’usufruit vient de l’association de deux termes latins : « usus » et « fructus ». La personne usufruitière fait « l’usage des fruits » que rapporte un bien sous forme d’argent ou en nature : loyers, récoltes, dividendes, intérêts… L’usufruit représente le droit de jouir d’un bien sans en être propriétaire. Ce droit juridique engendre des droits avantageux mais également des obligations vis à vis des nu-propriétaires, c’est à dire ceux qui sont propriétaires légalement sans avoir la jouissance du bien. Qui doit régler la taxe foncière ou les gros travaux ?

Les caractéristiques de l’usufruit sont :

le droit d’habiter le bien
la perception de loyers et de toutes rentes générées par le bien
la récolte d’arbres fruitiers ou les bénéfices d’un terrain agricole.

Le droit de propriété est divisé en deux :

d’une part, la nue-propriété dont le propriétaire retrouvera à terme la pleine propriété du bien
l’usufruitier qui jouit du bien et sous forme imagée « de ses fruits »

Mais l’usufruit est limité dans le temps, alors que le droit de propriété est inaliénable et imprescriptible.

Quels sont les droits de l’usufruitier ?

Il a le droit :

d’habiter le bien
de percevoir les fruits du bien : récoltes, intérêts, dividendes, loyers…
de se servir du mobilier à charge de le rendre en même quantité et qualité au terme de l’usufruit
de donner à bail son droit d’usufruit, de le vendre ou le céder à titre gratuit
de louer le bien. Lorsqu’il s’agit de baux ruraux, d’immeubles ou de locaux à usage professionnel il doit obtenir l’accord du nu-propriétaire.

Le nu-propriétaire ne peut nuire aux droits de l’usufruitier sous peine de poursuites judiciaires.

Quelles sont les obligations de l’usufruitier ?

Lors de la signature de l’usufruit et pour éviter tout litige, un inventaire précis des meubles et un état de lieux du bien doivent être réalisés en présence du nu-propriétaire. A la fin du contrat, l’usufruitier ne peut réclamer aucune indemnité pour l’amélioration du bien.

L’usufruitier a pour obligation :

d’effectuer les réparations d’entretien assimilées à la liste des charges locatives. Les grosses réparations restent à la charge du nu-propriétaire
de payer les charges
de payer la taxe d’habitation, la taxe foncière et éventuellement de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF).

L’usufruit prend fin :

au décès de l’usufruitier
lors de l’expiration du délai de l’usufruit
par le non-usage du bien pendant 30 ans
par la perte totale du bien
par l’abus excessif du bien ou par faute d’entretien qui entraine sa dégradation.

S’il est fait preuve d’abus ou de détérioration, l’usufruitier doit indemniser le nu-propriétaire en nature ou en argent.

Pour plus d’informations et pour les courageux, nous vous conseillons la lecture des articles 578 à 624 du Code civil relatifs à « De l’usufruit, de l’usage et de l’habitation ».

Patricia est rédactrice professionnelle dans le domaine de l'immobilier.

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