Déficit foncier

Les déficits fonciers qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans la limite annuelle de 10.700Euros

La fraction de déficit foncier qui est supérieure à 10.700Euros ou qui provient des intérêts d’emprunt est uniquement imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

L’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est pas optionnelle. Elle s’applique automatiquement dès lors qu’un déficit net foncier est dégagé. Cette imputation est toutefois remise en cause si le contribuable cesse de louer l’immeuble avant le 31 décembre de la troisième année qui suit cette imputation sauf si l’abandon de la location est motivée par un licenciement, une invalidité ou un décès.

Exemple de calcul de déficit foncier :

Loyer annuel :	+7622,45Euros
Intérêts d’emprunt	-99O9,19Euros
Déduction forfaitaire	- 457.34Euros
Taxe et charges diverses	-990,91 Euros
Travaux effectués :	-9909,19 Euros

Résultat : -13.644,18 Euros le déficit est de-13.644,18 Euros dont10.700 Euros seront imputables sur le revenu global, 2286,74 Euros correspondant à l’excédant d’intérêt d’emprunt par rapport au loyer annuel puis 657,44 Euros seront reportés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Soit pour cette année 2944,18 Euros .

Ce régime d’imputation des déficits fonciers est également applicable aux associés de sociétés immobilières non soumises à l’impôts sur les sociétés, si l’associé concerné conserve les titres au moins trois ans et si la société loue l’immeuble pendant les trois années qui suivent l’imputation sur le revenu global.

NB :

• En cas de pluralité d’immeubles (y compris les immeubles situés en secteur sauvegardé, classés monuments historiques ou possédés en nue propriété) ainsi que de parts de sociétés immobilières, et si les résultats de ces immeubles sont, les uns bénéficiaires, les autres déficitaires, il convient en premier lieu d’imputer sur les résultats positifs.
• La fraction non imputable des déficits résultants des intérêts d’emprunt s’entend de l’ensemble des intérêts et frais des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation, l’amélioration d’un immeuble ou pour sa conservation, ainsi que les intérêts et frais d’emprunts contractés par les membres des sociétés immobilières pour acquérir leurs parts ou faire leurs apports à la société.

Les cas d’exonération de déficit foncier

• ? Un premier cas d’exonération  de déficit foncier a été prévu pour les produits des deux premières années de location d’un logement vacant depuis plus de deux ans au 01/07/94 et situé dans une commune de moins de 5.000 habitants. Cette mesure de portée limitée, a été soumise à plusieurs conditions, normes de confort et surface , bail de 9 ans, ressources du locataire ( pour 1998 108.690 F en Ile de France et 99.340 F autres régions, montant doublé pour un couple) et location (pour 1998 , 578 F/M² en Ile de France et 513 F autres régions ). La location devait prendre effet avant le 1er juillet 1996.

• ? Un deuxième cas d’exonération de déficit foncier, quelque soit la taille de la commune est applicable.

Les logements vacants depuis plus d’un an au 31/12/95 et remis en location avant le 31/12/96 ont permis aux propriétaires de bénéficier d’une exonération des revenus fonciers procurés  par les deux premières années de location, sous réserve que ces derniers s’engagent à louer vide et à usage de résidence principale du locataire pendant six ans. Seuls les logements conformes à des normes minimales de surface et de confort sont concernés par contre les loyers  sont libres et il n’est pas tenu compte des ressources des locataires.

• ? Un troisième cas d'exonération de déficit foncier concerne les revenus des locations consenties aux bénéficiaires du RMI, aux étudiants boursiers ou à des organismes sans but lucratifs agréés qui mettent à dispositions des logements aux personnes défavorisées.

L’exonération est applicable pendant les trois premières années de location (délai décompté de date à date ) sous réserve que :

• Le logement soit conforme à des normes minimales.

• Le montant annuel du loyer, charges non comprises, ne dépassent par an et mètre carré habitable pour 1998 , 336 F en Ile de France et 279 F dans les autres régions.

Il convient de noter que ces exonérations de déficits fonciers ont pour contre parties la non déductibilité des charges afférentes aux logements, charges qui de ce fait ne peuvent être imputables sur d’autres revenus fonciers ou constituer un déficit imputable sur revenu global ou reportable selon les cas.
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