Un locatif pour sa retraite : Combien ça coute vraiment?
La pierre est un placement rassurant parce qu'il a cet intérêt d'être concret, contrairement aux placements d'épargne dont on n'a chez soi qu'un classeur aux couleurs de sa banque ou assurance. Investir dans un logement à louer séduit chaque année des milliers de Français qui deviennent propriétaires-bailleurs, sans toujours savoir ce que ça va leur coûter. Pourquoi certains investisseurs se plaignent-ils de leur investissement? Pour éviter le mauvais calcul, voyons ensemble combien coûte vraiment un locatif ?
Attention, il ne s'agit pas ici de détailler les dispositifs de défiscalisation prévus dans le cadre d'une gestion locative, mais bel et bien de creuser le vrai coût de fonctionnement d'un logement en location.
Les premiers frais tombent dès l'acquisition. En effet, les frais de notaire coûtent généralement 7 à 8% de la valeur du bien. A noter que ces frais sont réduits dans le cadre d'un achat en neuf ou moins de 5 ans.
Si vous faites un emprunt, vous devrez payer des frais de dossier et procéder un dépôt de garantie (ou une hypothèque), qui coûtent en moyenne entre 1500 et 2500 euros selon le projet.
Les frais d'emprunt sont déductibles de votre revenu foncier, tout comme les intérêts de cet emprunt, que vous devrez ensuite payer chaque année.
Si vous pensez que les frais s'arrêtent ici, vous faites un piètre gestionnaire… En effet, les postes de dépenses les plus importants sont à venir, ils sont liés aux frais de fonctionnement.
Tout d'abord, vous devrez participer aux frais de copropriété, pour financer le ravalement de façade, une réfection de la toiture, ou l'entretien des parties communes.
Vous devrez ensuite entretenir votre logement, en fonction du standing de celui-ci. Si un coup de peinture tous les 8 ans ne fait pas de mal, changer moquettes et lino tous les 10 ans est quasi indispensable. Enfin, pensez aux travaux liés à la performance énergétique : Chaudière, isolation, ouvertures : Moins votre logement sera gourmand en énergie et plus vos locataires seront satisfaits et fidélisés.
Ensuite, pensez à compter les frais de gestion. Si vous passer par un notaire, un agent immobilier ou un syndic de copropriété, les frais peuvent aller jusqu'à 8%.
Bien que votre locataire doive se couvrir contre les dommages qu'il peut occasionner, vous devez vous aussi souscrire à une police d'assurance pour garantir les dommages liés aux bâti.
Enfin, pensez à souscrire à une assurance » Loyer impayé » pour pouvoir assumer le remboursement de vos emprunts en cas de retard de paiement.
Le dernier poste de dépense concerne les impôts et taxes diverses. En effet, vous ne serez pas exonéré de la taxe foncière et si vous avez une Société Civile Immobilière (SCI) qui dégage des bénéfices, vous devrez vous acquitter de l'impôt sur la Société.
Au total, c'est facilement 30% de votre loyer que vous devez provisionner pour faire face aux frais et dépenses nécessaires à la gestion et la bonne tenue de votre locatif.
C'est pour cette raison que votre banquier acceptera de financer l'acquisition d'un logement dans le cadre d'un projet locatif, tant que vos mensualités ne dépassent pas 70% du loyer perçu.
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Bonjour,
Pour être encore plus près de la réalité, vous pouvez pensez au 12,1 % de CSG qui vous serons demandés par le fisc chaque année sur les revenus fonciers, en imaginant béatement qu’on en restera là ! Sur mes revenus fonciers je table sur 20 % dans les années à venir, très vite ! Pour l’état, c’est une valeur sûre l’immobilier, surtout question rentrées d’ impôt !!!
Dur dur !
Quand on loue sa résidence secondaire en meublé, à la semaine, a t’on des avantages fiscaux? J’ai cru comprendre que l’on ne déclarait que 30% des loyers encaissés, est ce la réalité ? Merci ISA
@isa > Une Location Meublée, Professionnelle ou Non Professionnelle, peut en effet mener à certains avantages fiscaux.
Les 30% dont vous parlez doivent faire référence à l’excédant de loyer une fois les charges d’exploitation imputées au revenu global.
Autre hypothèse : Les banquiers pouvant vous suivre jusqu’à 70% du loyer, peut être est-il question d’une déduction de l’amortissement, soit les 30% restants …
Dans tous les cas je vous invite à vous rapprocher d’un gestionnaire de patrimoine, qui pourra vous conseiller au mieux, en fonction de votre profil.
Et n’oublions pas non plus pour les meublés la taxe professionnelle qui n’a fait que changer de nom mais nous assomme encore un peu plus,et de l’incidence sur les impôts qui forcément sont plus importants.
Donc au final le gagnant c’est l’état et le petit propriétaire aura un petit revenu pour compléter des retraites qui ne suivent pas le coût de la vie.
Moins dangereux quand même que les actions en bourse… mais un revenu sur investissement tout petit. L’intérêt est qu’on peut ainsi assurer un toit à ses enfants si besoin est à l’heure où c’est tellement important.