Un locatif pour sa retraite : Combien ça coute vraiment?

La pierre est un placement rassurant parce qu'il a cet intérêt d'être concret, contrairement aux placements d'épargne dont on n'a chez soi qu'un classeur aux couleurs de sa banque ou assurance. Investir dans un logement à  louer séduit chaque année des milliers de Français qui deviennent propriétaires-bailleurs, sans toujours savoir ce que ça va leur coûter. Pourquoi certains investisseurs se plaignent-ils de leur investissement? Pour éviter le mauvais calcul, voyons ensemble combien coûte vraiment  un locatif ?

Attention, il ne s'agit pas ici de détailler les dispositifs de défiscalisation prévus dans le cadre d'une gestion locative, mais bel et bien de creuser le vrai coût de fonctionnement d'un logement en location.

Les premiers frais tombent dès l'acquisition. En effet, les frais de notaire coûtent généralement 7 à  8% de la valeur du bien. A noter que ces frais sont réduits dans le cadre d'un achat en neuf ou moins de 5 ans.

Si vous faites un emprunt, vous devrez payer des frais de dossier et procéder un dépôt de garantie (ou une hypothèque), qui coûtent en moyenne entre 1500 et 2500 euros selon le projet.

Les frais d'emprunt sont déductibles de votre revenu foncier, tout comme les intérêts de cet emprunt, que vous devrez ensuite payer chaque année.

Si vous pensez que les frais s'arrêtent ici, vous faites un piètre gestionnaire… En effet, les postes de dépenses les plus importants sont à  venir, ils sont liés aux frais de fonctionnement.

Tout d'abord, vous devrez participer aux frais de copropriété, pour financer le ravalement de façade, une réfection de la toiture, ou l'entretien des parties communes.

Vous devrez ensuite entretenir votre logement, en fonction du standing de celui-ci. Si un coup de peinture tous les 8 ans ne fait pas de mal, changer moquettes et lino tous les 10 ans est quasi indispensable. Enfin, pensez aux travaux liés à  la performance énergétique : Chaudière, isolation, ouvertures : Moins votre logement sera gourmand en énergie et plus vos locataires seront satisfaits et fidélisés.

Ensuite, pensez à  compter les frais de gestion. Si vous passer par un notaire, un agent immobilier ou un syndic de copropriété, les frais peuvent aller jusqu'à  8%.

Bien que votre locataire doive se couvrir contre les dommages qu'il peut occasionner, vous devez vous aussi souscrire à  une police d'assurance pour garantir les dommages liés aux bâti.

Enfin, pensez à  souscrire à  une assurance  » Loyer impayé  » pour pouvoir assumer le remboursement de vos emprunts en cas de retard de paiement.

Le dernier poste de dépense concerne les impôts et taxes diverses. En effet, vous ne serez pas exonéré de la taxe foncière et si vous avez une Société Civile Immobilière (SCI) qui dégage des bénéfices, vous devrez vous acquitter de l'impôt sur la Société.

Au total, c'est facilement 30% de votre loyer que vous devez provisionner pour faire face aux frais et dépenses nécessaires à  la gestion et la bonne tenue de votre locatif.

C'est pour cette raison que votre banquier acceptera de financer l'acquisition d'un logement dans le cadre d'un projet locatif, tant que vos mensualités ne dépassent pas 70% du loyer perçu.