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Qu'est ce qu'un compromis de vente ?

Le compromis de vente, ou "promesse synallagmatique de vente", est un document par lequel acheteur et vendeur s'engagent à procéder à la transaction d'un bien identifié, pour un prix fixé.
Il peut être signé sous seing privé, ou chez le notaire.

Ne signez pas un compromis de vente à la légère : Cet engagement bilatéral est ferme et définitif. En effet, voyez le comme un contrat qui vous lie à la vente, jusqu'à rédaction de l'acte authentique par le notaire. Signer un compromis de vente, c'est ACHETER/VENDRE défintivement le bien désigné, au prix indiqué.

Comment rédiger le compromis de vente ? Où se signe-t-il ?

Il n'existe pas de formulaire prédéterminé à compléter. Il faut le rédiger soi-même, ou faire appel à un notaire.

Faites bien attention aux conditions suspensives et aux clauses concernant le délai de retractation : Ce sont elles qui fixent la manière dont vous pourrez revenir sur votre décision.
Par exemple, la loi SRU prévoit un délai de 7 jours durant lequel vous pouvez vous rétracter sans indemnités.
Une clause prévoit une annulation sans frais de la transaction, dans le cas d'un refus de prêt, par la banque de l'acheteur.

Combien ça coûte ?

Contrairement à la promesse de vente, le compromis n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux. Cette absence de frais est un atout.

Lors de la signture du compromis, l'acheteur doit verser un dépôt de garantie s'élevant à environ 10% du prix de vente. Cette somme sera imputée sur le prix lors de la signature de l'acte authentique.

Les conditions suspensives

Le compromis de vente doit comporter une condition suspensive d’obtention d’un prêt pour financer le bien.
Cette clause n'est pas obligatoire si l'acquéreur précise, de manière manuscrite, que l'achat se fera sans recourrir à un emprunt bancaire.

Différence avec une promesse unilatérale de vente (PUV) :

Engagement des parties:
Le compromis engage les deux parties.
La promesse de vente engage uniquement le vendeur

Coût de l'opération:
Le compromis est gratuit
La promesse unilatérale de vente nécessite un enregistrement fiscal, ce qui engage des frais.

Recours en cas de problème:
Pour un compromis de vente, l'une des parties peut forcer la transaction à s'opérer (et demander des dommages et intérêts) si l'autre décide de se rétracter une fois le délai légal passé.

Dans le cadre d'une promesse de vente, l'acte de vente n'est pas certain tant que l'acquéreur potentiel n'a pas levé l'option, c'est à dire avoir déclaré acquérir.

• L'acquéreur ne pourra pas forcer le vendeur à vendre tant que l'option n'a pas été levée.
• Si la date limite est dépassée, le vendeur est libéré de toute obligation et perçoit une indemnité d'immobilisation versée par l'acquéreur.
• Si le vendeur cède le bien à un tiers avant levée de l'option et avant la date limite, l'acquéreur ne peut pas obliger le vendeur à lui vendre le bien - Il fallait lever l'option dans les délais.

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