L'état des lieux : constat de vétusté et dégradations

A quoi sert l'état des lieux ?

L'état des lieux est un document utilisé pour estimer les dégradations infligées à un logement, entre l'arrivée et le départ du locataire. Si des réparations sont nécessaires, il permet de déterminer à qui incombent les frais de réparations.

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Comment procéder ?

Faites un premier état des lieux à l'entrée du locataire. Signé à la fois par le bailleur et le locataire, il fera foi à la sortie du logement. Un exemplaire doit être conservé par chacune des parties.

A la sortie du logement, établissez une seconde version. Le bailleur compare cette version avec celle produite à l'entrée. Cela permet de déterminer les points qui ont été dégradé. Le coût des réparations pourra alors être chiffré par un professionnel.

Sur présentation du devis, le montant des réparations est déduit du dépôt de garantie, versé à l'entrée du locatif. Si le dépôt de garantie n'est pas suffisant pour couvrir les frais de remise à neuf, alors l'excédant est à la charge du locataire.

Il est nécessaire d'en conserver un exemplaire durant toute la durée de la location. Il doit être rédigé par écrit, sur papier libre ou formulaire. Des imprimés en copie carbone très pratiques sont disponibles en papeterie.

Nombre d'exemplaires à rédiger

Toute les copies doivent être datées et signées, en autant d'exemplaires que de personnes ayant signé le bail. Une copie sera annexée au contrat de location.

Si le locataire refuse de procéder à un état des lieux, il est conseillé au propriétaire de faire appel à un huissier dont les frais seront partagés.

Si c'est le propriétaire qui refuse de le faire, alors le logement sera considéré comme ayant été mis à disposition en bon état. Au bailleur donc de prouver la responsabilité du locataire si des dégradations sont constatées à sa sortie.

Notre checklist pour ne rien laisser passer

Le propriétaire met à disposition du locataire une propriété bâtie à usage d'habitation. Cette procédure permet de fixer l'état d'usure et de propreté du logement mis en location. Il convient de reporter sur le document tout défaut constaté :

  • Bien vérifier les sols, notamment des moquettes et linoléum (trous, ni taches, brulures, déchirures)
  • La présence de trous dans les murs, ainsi que les traces de tableau ou posters.
  • Les traces de doigts sur les interrupteurs, portes, fenêtres et les vitrages.
  • Reportez toute trace d'éponge, de mousse, de poussière, déjections remarquées sur les vitres
  • La présence d'ampoules électriques, leur bon fonctionnement et leur nature (ampoules économiques fluo ou led, ce n'est pas le même prix !).
  • Sanitaires : Taches, émail abîmé ou terne, fissures, traces de moisissure, joints noircis
  • Actionnez tous les points d'eau (robinets, mitigeurs, douches, chasse d'eau
  • Vérifiez la bonne évacuation des eaux, l'absence de fuites, et l'arrivée d'eau chaude.
  • Indiquez toute dégradation et ou salissure sur les murs, de la terrasse, des allées.
  • Notez toute trace de mousse, herbe entre les pavés (bonne ou mauvaise), huile, déformation du macadam …
  • Indiquez la condition des jardinières, la hauteur de taille de la pelouse et de la haie.
  • Vérifiez le bon fonctionnement des gonds et charnières des ouvertures comme des placards.
  • Prenez des photos … datées et signées par les deux parties.

Conseils au locataire

A votre arrivée dans les locaux, retirez les ampoules existantes et stockez les. Vous les remettrez en partant. Même remarques pour le flexible de douche et la lunette des WC.

N'ayez pas peur de prendre les commandes à l'entrée dans les locaux. Une fois votre signature faite, ce sera difficile de revenir dessus.

Si le bailleur vous dit que « ce n'est pas la peine de le noter », ne vous laissez pas faire ! Répondez lui :

« Si vous dites que vous ne tiendrez pas rigueur des trous dans les murs, vous ne verrez aucun mal à le noter noir sur blanc. ». Exigez de noter les trous dans les murs … Et comptez-les pièce par pièce !

Locataire/bailleur en désaccord

L'un refuse de signer, que faire ?

Si l'état des lieux est habituellement une formalité, il arrive que les deux parties n'arrivent pas à se mettre d'accord.
L'absence d'état des lieux est extrêmement préjudiciable, c'est pourquoi une solution à l'amiable est toujours à privilégier.
Dans le pire des cas, il est recommandé de faire réaliser l'état des lieux par un huissier.

etat des lieux

Facturer un EDL : Est-ce légal ?

de La réponse est non ! Facturer un etat des lieux est donc illégal. Il s'agit d'un document gratuit pour le locataire. Même si le bailleur se fait représenter par un agent immobilier, aucune rémunération ne pourra être demandée au locataire. Une exception à la règle : en cas de désaccord entre bailleur et locataire, l'état des lieux peut être établi par un huissier de justice. Seulement dans ce cas, les frais seront partagés par moitié entre les deux parties.

Les différents supports disponibles

État des lieux tripli ou triplicata

Les agents immobiliers utilisent des documents très pratiques, constitués de trois volets dont deux carbones (un pour le locataire et un pour le propriétaire, le dernier est pour les archives ou le propriétaires). Ainsi, pas besoin de recopier l'état des lieux, ou de s'encombrer d'un ordinateur : Il suffit de signer et de séparer les volets. C'est la solution que je vous recommande parce qu'à aucun moment, ni le bailleur ni le locataire n'ont l'occasion d'altérer le contenu du document dans le dos de l'autre.

Les modèles gratuits

Vous pouvez faire votre état de lieux librement, aucune règlementation vous en empêche. Soyez malin : pour fabriquer le votre, inspirez vous d'un modèle d'état des lieux  existant: Téléchargez le modèle gratuit

Appli pour tablette

Des applis pour tablettes sont également proposées – mais ce n'est pas gratuit ! Voici par exemple STARLOC, vendue 149€ HT. Cette appli, compatible Ipad et Android, propose une solution clé en main pour les professionnels de l'immobilier souhaitant synchroniser, protéger et dématérialiser leur documents.

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Aurélien Morillon est le fondateur du portail immobilier Alliance-habitat.com

 

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