Le Mietspiegel, traduit en français par le « miroir des loyers » est un système d'encadrement du loyer en Allemagne. La ville de Cologne a été précurseur dans ce domaine, et ce depuis 1977. Cette initiative a été suivie par toutes les grandes villes ou länder (état fédéré) d'outre-Rhin sous diverses formes.

La France quant à elle réglementé l'encadrement des loyers au 1er août 2012 mais uniquement pour les nouveaux contrats de location et la relocation. Comment fonctionne cette loi et sur quels critères l'Allemagne définit le prix d'un loyer ?

L'objectif du Mietspiegel est de refléter (d'où le terme Spiegel « miroir ») le niveau des loyers dans différentes villes, quartiers, voire par rue, selon différents critères. Fruit d'une concertation entre experts, associations et professionnels de l'immobilier, la ville fournit des indices de loyers hors charges en fonction de :

• la qualité du quartier
• la surface du logement et ses aménagements (terrasse, ascenseur, parking…)
• la performance énergétique (étiquette diagnostic de performance énergétique en France)
• le niveau d'équipement : chauffage, climatiseur…
• la date de construction de l'immeuble

Les seules exceptions à cette loi sont les maisons individuelles, les colocations, les locations en meublé et les biens prestigieux.

Résultat : les loyers à Paris peuvent atteindre 24 euros par mètre carré alors qu'à Munich ils ne sont que de 10 euros en moyenne.

Un observatoire des loyers pointus

Cet observatoire est réévalué tous les 2 ans et se présente sous forme d'un rapport et d'une carte en couleur très détaillée. Cette analyse sert de base aux bailleurs et aux locataires pour fixer le montant du loyer. La dernière version a été éditée en 2011. L'année 2013 devrait donc voir la parution du nouveau guide.

Au niveau juridique allemand, il existe deux analyses :

1. le Mietspiegel simple
2. et le Mietspiegel qualifié, reconnu par les différents acteurs immobiliers : administrations, bailleurs, investisseurs, locataires, syndicats de locataires. Les indices de loyers notifiés sont également une valeur de référence devant les tribunaux en cas de litige.