Quelle différence entre mur mitoyen et mur privatif ?

Un mur sépare votre propriété de celle du voisin. Ce mur est-il mitoyen ou privatif ? Comment le savoir ? Il est primordial de faire la différence entre un mur mitoyen et un mur privatif, car cela n'implique pas les mêmes obligations légales et les mêmes charges. Afin d'être en accords avec le droit immobilier, voici quelques explications…

Il faut distinguer deux notions différentes : mur mitoyen et mur privatif. Normalement, le titre de propriété doit mentionner la nature privative ou mitoyenne d'un mur. En l'absence d'indication, un des 2 propriétaires peut invoquer à son bénéfice la prescription acquisitive pour faire valoir la mitoyenneté du mur. Il est important de se mettre d'accord entre voisins surtout en cas de litiges travaux.

Qu'est ce que mur mitoyen ?

Pour être mitoyen, le mur doit réunir 3 conditions :

  1. séparer 2 terrains contigus, appartenant à 2 propriétaires différents
  2. être à cheval sur la limite séparative des 2 terrains. Par conséquent, un mur construit entièrement sur l'un des 2 terrains contigus n'est pas mitoyen mais privatif
  3. être un mur de clôture et non un mur de soutènement (mur qui soutient la terre lorsque des terrains ne sont pas au même niveau).

La mitoyenneté peut être établie par :

  • un accord écrit ayant pour conséquence un partage des frais d'entretien, de rénovations ou travaux entre les deux voisins
  • la prescription acquisitive : le fait de se comporter comme le copropriétaire d'un mur privatif pendant 30 ans entraîne l'acquisition de la mitoyenneté
  • la cession forcée : « un propriétaire peut obliger son voisin à lui céder la mitoyenneté de son mur privatif, moyennant le remboursement de la moitié de la dépense et le paiement de la moitié de la valeur du sol occupé par le mur. En revanche on ne peut pas, après avoir construit un mur privatif, contraindre son voisin à en acquérir la mitoyenneté. »

Qu'entend-on par mur privatif ?

La mitoyenneté d'un mur ne peut pas être reconnue légalement dans certains cas  :

  • pente unique au sommet d'un mur. Celui-ci appartient uniquement au propriétaire du terrain vers lequel la pente s'incline
  • tuiles, corniches présentes seulement sur le côté d'un mur. Celui-ci appartient uniquement au propriétaire vers lesquelles elles se trouvent.
Patricia est rédactrice professionnelle dans le domaine de l'immobilier.

 

43 réactions à “Quelle différence entre mur mitoyen et mur privatif ?”

  1. Patrice MOIZAN

    je suis propriétaire mon voisin a acheter un ancien abbatoire pour le transformer en maison sur son terrain il y a droit de passage pour ses voisins habitant au bout de son terrain et j’ai un droit de servitude car mon mur qu sépare nos deux terrains est un mur privatif, il a commencer des travaux pour agrandir sa maison et j’ai été au service technique de notre mairie pour savoir ce qu’il envisageait de faire, on m’a montrer les plans et a mon grand étonnement il envisage de construire un garage contre mon mur privatif a t’il le droit, merci de me répondre, quels sont mes droits, car quand j’ai dit à la mairie que c’était un mur privatif, il m’on répondu que le voisin avait le droit de construire contre notre mur

    • andre

      Réponse a patrice Moizan, concernant le garage qui veut construire, contre le mur de votre maison , il doit laisser le droit à l’échelle, du moment que votre murs et Privatif, pour que vous puissiez entretenir le mur de votre maison, votre mairie ne connaît pas les lois, adressez-vous un avocat ,

  2. Roland Chabert

    Suite à des excavations sur sa parcelle, un propriétaire a réalisé un mur de soutènement sur sa parcelle afin de retenir les terres de son voisin.
    Le voisin concerné peut-il réclamer la mitoyenneté ou la vente à son profit de cet ouvrage ?

  3. fredo

    je suis proprietaire de une petite maison , je possede de rez de chaussée et a l’étage c’est un autre proprietaire , je suis a 3m de la route je voudrer monter un mur séparant les deux place de parking sur 0.60m puis je le faire ?

    • Patricia Recrosio

      Bonjour,
      Renseignez-vous auprès de la mairie (comme le garage est à côté de la route) pour savoir si la construction d’un mur est possible. Après accord de la mairie, faites signer un accord écrit à l’autre propriétaire.

  4. guillaume

    Bonjour,
    Je suis dans une résidence à plusieurs habitations. Les plans annoncent que l’on doit être mitoyen par le garage uniquement. J’ai construis un mur de séparation des deux propriétés en plaçant le mur de mon côté (l’épaisseur du mur est chez moi). La limite du mur étant la limite des propriétés. Mon voisin a enduit le mur de son côté ainsi que la moitié du rebord du mur. Je veux enduire mon mur de son côté ainsi que le rebord de la couleur de ma maison. Peut-il s’y opposer et quels sont mes recours ? Je rappelle que le mur m’appartient puisque j’ai payé la totalité des travaux de construction du mur.De plus, je ne veux pas qu’il obtienne la mitoyenneté.

    • Lasman Jean Pierre

      Un voisin peut-il adosser un tas de bois contre mon mur .a l.arriere de ma maison donnant sur leur terrain .(mur non mitoyen ). Que puis-je faire car je crains maintenant la présence d’humidité .Merci de m’indiquer mes droits et les leurs .

    • andre

      Réponse Lasman jean Pierre , votre voisin n’a pas le droit de mettre du bois contre votre mur, du moment que le mur n’est pas mitoyenne, pour être sûr que le mur n’est pas mitoyenne, il faut avoir un bornage , fait part à géomètres-experts, si votre mur n’est pas mitoyenne il doit respecter le retrait de l’échelle, pour ne pas provoquer de l’humidité sur votre mur, il doit mettre son bois sur une dalle, pour ne pas que son bois pourri et faire venir des termites, vous demande à votre voisin de retirer le bois contre votre mur, s’il ne veut rien savoir , adressez-vous a un avocat celui -ci lui enverra une lettre recommandée, pour le mettre en demeure de retirer son bois contre le mur de votre maison qui vous appartiennent, dès qu’il recevra la lettre vous verrez qu’il se mettre en conformité avec la loi, il faut mettre parfois de l’ordre entre ceux qui ne veulent rien savoir, ou alors qu’ils ne connaissent pas la loi,

  5. biava

    Je suis propriétaire d’un mur de cloture edifier sur mon terrain , donc pas de
    mitoyen, mon voisin y a adosser des planches, que doit je faire ? A t-il le droit, . dois je lui demander de les enlever merci de me renseigner

    • andre

      Si les planches touche votre mur Privatif , vous devez lui demander de retirer ses planches, prenant l’exemple votre voisin monde des cabanons derrière votre mur Privatif, sans que celui -ci laissent le droit à l’échelle, vous pouvez lui faire démonter -si celui -ci laissent une espace de 10 centimètres, entre votre mur et ses cabanons et que il se permet- de mettre des supports contre votre mur Privatif, pour caler ces cabanons il doit les enlever,

  6. Lodi

    Le mur de mon voisin soutien la terre de son terrain car je suis en restanque. Puis-je du côté du mur du jardin planter des clous pour soutenir un grillage pour plantes grimpantes ?
    Merci de votre réponse.
    Cordialement.
    Joce

  7. moncelli

    bonjour j ai un mur privatif ce mur donnait sur un parking donc pas de probleme tout recemment une maison se construit a 4m de ce mur et le nouveau proprietaire veut m obliger a enduire ce mur je precise que le mur est en parfait etat sauf qu il est couleur parpaing est t il dans son droit moi je refuse la tres grosse depense de travaux merci

  8. andre

    Si le mur est mitoyenne chaque propriétaire a le droit d’entretenir, ce qui lui appartiennent, il faut savoir si un propriétaire veut construire un autre mur chez lui, il y a le droit, mais il faut savoir que le mur qui est mitoyenne au départ, doit être entretenu , si le mur se dégrade chez le voisin, et que celui -ci a fait une autre mur, il doit laissé le passage, pour entretenir le mur mitoyen qui lui appartiennent c’est pour cela qu’il faut entre le mur qui construit sur sa propriété, laissé un passage, pour qu’ils puissent entretenir le côté du mur mitoyen, sinon le propriétaire peut engager une procédure , il peut faire valoir que le mur mitoyen de son côté se dégrada faute que son voisin n’entretient pas son mur chez lui qui est mitoyenne, avec son voisin

  9. avoledo

    Bonjour! ma maison est mitoyenne avec un garage qui dépasse en hauteur ma maison, il se trouve que le côté de son mur s’est dégradé et des morceaux de pierre et gravas sont tombés sur ma toiture! a qui incombe les réparations? merci de bien vouloir me donner la solution pour prévoir la réparation.Cordialement Liliane.

    • andre

      Si votre maison et mitoyenne, et que le mur de la maison de votre voisin, et plus haut que la vôtre, celui -ci doit entretenir le mur qui lui appartiennent, il doit vous éviter toute dégradation sur votre maison mais aussi il doit éviter de provoquer des dégâts sur votre voiture, vous devez prendre des photos du mur, ainsi que les pierres qui sont tombés sur autres voitures , lui envoyer une lettre recommandée avec accusé, pour lui demander de réparer son mur, sinon adressez-vous à votre compagnie d’assurances, , si vous avez défense recours dans votre contrat, ainsi que le juridique, votre assurance lui adressera une lettre recommandée pour le mettre en demeure, sinon ils demanderont une expertise , un expert sera nommé, par votre compagnie d’assurances, si celui -ci ne veut rien savoir, ça peut aller devant le tribunal, les compagnies d’assurances ne sont pas responsables , des façades mal entretenus, le propriétaire est le seul responsable d’entretenir sa façade,

  10. andre

    Avant d’acheter une maison sur un terrain clôturé,et de savoir si le mur est mitoyenne, ou privatif, certaines notaire fonds des erreurs, le meilleure moyenne ces de demander , de faire venir un géomètre -expert , cela vous évitera des problèmes pour l’avenir entre voisin, il faut surtout garder l’expertise du géomètre espère, après l’achat de votre maison, garder l’originale et faire une photocopie et l’amener à votre notaire pour le mettre dans votre dossier,

  11. roucky

    bonsoir,nous sommes propriétaires d’un terrain et nous avons construits un mur privatif dans la limite de notre propriétée.le terrain étant au dessus de celui du voisin nous avons donc édifiés un mur banché retenant nos terres .peut on mettre aussi en place ddes pissettes d’évacuation d’eau de pluies(pour soulager le mur),sachant que leur maison ce trouve a 10m de notre mur?je précise que la hauteur du mur est de 2M et que le renblément chez nous grimpera jusqu’a 1M80

    • andre

      Réponse à Roucky. Vous ne devez pas mettre. Des Pissettes pour envoyer d’eau de pluie.. Chez le voisin. Même si le mur et privatif. L’eau doit s’évacuer sur votre terre. au moment De la construction du mur. Vous aurez du mettre un drain . tout au long de votre mur privatif. à l’intérieur de chez vous. même si la maison. de votre voisin se trouve à 10 mètres ,

  12. Turpin daniella

    Bjr je me renseigne à propos du terrain de mon beau frère. Son voisin a fait un mur privatif juste sur le bord de son terrain en plus sur ce même mur il a refait une chambre dont le dos tombé en plein ou il y avait déjà son poteau de portail . Ils ont demandé un droit de passage pour monter leur mur mais le soucis il voudrait que mon beau frère retiré son poteau de portail qui se trouve actuellement coller sur le dos de la chambre qu’il a construit . Est ce qu’il faut laisser une distance entre le terrain de mon beau-frère et le tien ? Vu qu’il ne veut pas que celui ci touché son mur? En espérant avoir une réponse favorable de votre part veuillez agréé mes salutations distinguées.

    • andre

      Si ce poteau a été fait depuis plus de 30 ans. Votre voisin ne peut rien faire. Le voisin de votre beau-frère aurait dû lui interdire de mettre le poteau de son portail contre son mur. Seule la justice peut donner une réponse. À ce problème. Il faut savoir aussi si votre voisin a demandé un permis de construire pour construire cette chambre contre son mur qui lui appartient, renseignez-vous à la mairie.

  13. CHARRETTE

    Bonjour, mon voisin construit un mur privatif pour séparer nos 2 propriétés. Dos je participer au frais de construction?

  14. JHKS.MMVT

    Bonjour, je suis propriétaire d’une maison, le terrain est clos de murs. Le mur du fond du jardin m’appartient mais il est délabré, de l’autre côté du mur une maison de lotissement se construit (contraints à des mesures très précises et serrées) et nos futurs voisins proposent de détruire le mur pour le reconstruire à leur frais, au même endroit et à l’identique (car risque qu’il s’écroule chez eux), pour pouvoir s’appuyer dessus afin de construire leur maison.

    Ce mur sera t il soumis au régime de la mitoyenneté ? Mais j’en perdrai sûrement la jouissance.
    Et s’il est mitoyen peuvent-il me demander de couper mes arbres si ces derniers ne respectent pas une distance minimale ?

    • Aurelien Morillon

      Si le mur est reconstruit de votre côté, alors il n’est pas à cheval entre les 2 terrains, de mon point de vue il reste privatif.
      Demandez à l’assistance juridique associée à votre contrat d’assurance habitation ;)

  15. Roig

    Bonjour.
    Je suis propriétaire d’une maison de village datant de 1800.
    Dans ma cave ce trouve une meurtriere. Mon voisin ce permet de biucher la meurtriere car sa dérange sa vue dans son jardin. Mon voisin a une petite cour et le mur de ma maison le sépare de sa cour.
    Le mur appartient à qui ?
    As til le droit de boucher mon aeration ? .
    Merci

  16. bereault

    william Bonjour un petit rengt svp : le muret 40 cm de haut qui me sépare de mon voisin lui appartient . Est il possible de fixer une nouvelle cloture avec des piquets maintenus par des vis et des chevilles de mon cote. a savoir que les anciens piquets que j’ai enlevés étaient déja collés contre son mur depuis 60 ans . la seule différence c’est qu’ils étaient enfoncés dans le sol . si je ne me fixe pas contre la partie du mur qui est chez moi je ne vois pas bien comment tenir mes piquets et mon grillage?? merci de me répondre

    • andre

      Vous devez respecter Le mur de votre voisin Vous devez lui laisser le droit à l’échelle.Le passage d’une personne.Il y a Des Plot en ciment, Avec un trou au milieu Très solide Tous les 2,50 m Vous mettez votre piqué .Vous attachez le fil le fer Au piqué , Et vous posez votre grillage de 2 m Ou plus,Aucune loi qui interdit La hauteur de grillage Du moment que c’est démontable, Vous posez des canisses sur le grillage. Pour ne pas D’avoir d’entretien .

  17. michoud

    Notre voisin a construit une start – up en fond de cour qui nous empêche d’ouvrir la fenêtre de notre porte fenêtre depuis 9 mois. Il a de plus passé tout le matériel en marchant sur notre solin depuis nous avons des fuites à l’intérieur de notre salle de bain car solin et tuiles ont été détériorées par les ouvriers en marchant dessus. Moi même j’ai été projeté par la femme de ménage et un locataire contre un voiture car je voulais que le couvreur bâche afin que l’eau ne s’infiltre pas. Le propriétaire ne daigne pas répondre. Le mur est séparatif. Il nous doit le droit d’échelle.

  18. morvan catherine

    bonjour
    j ai acheté une maison et un lotissement s’est construit à coté de mon terrain. Pour ce faire, le lotisseur a décaissé son terrain sur 70 à 50 cm de profondeur et ce, sur toute la longueur de mon terrain soit plus de 34 mètres. je dois refaire ma clôture qui est aujourd’hui en simple grillage.
    j’envisage de faire un muret de soutènement pour être sûre du bon maintien de ma clôture. Le lotisseur a t il une obligation de participation ? Sur une autre commune, la mairie a payé les frais de mur de soutènement en indiquant que c’est celui qui creuse qui doit faire les travaux … Pouvez vous me renseigner. Je ne trouve pas de texte de loi sur ce sujet

  19. warchol

    je possède un clos entouré de murs dont un que je partage avec un voisin…le terrain voisin étant plus haut que le mien le mur se trouve construit sur le terrain clos. c’ est un très vieux mur des pierres se trouvent au sommet un peu en retrait…nous entretenons ce mur depuis plus de 70 ans mais avec la pluie quelques parties se sont écroulées (murs en terre !!) peut-on savoir à qui appartient ce mur ; rien n’est noté dans l’acte. je vous remercie vivement de votre réponse

    • andre

      Demandez à la mairie Le cadastre de votre terrain.Sinon demander a un géomètre expert Devenir,À l’époque Parfois Les cadastres étaient mal faits ,C’est pour cela qu’il vaut mieux Faire venir un géomètre expert ,Pour être sûr Que le cadastre De votre terrain a été bien fait.Faites surtout venir Un géomètre expert ,Car il est expert auprès du tribunal.

  20. henri chuzeville

    bonjour je voudrais savoir si mon voisin propriétaire d’un mur qui lui appartiens et qui est en limite de propriété ancien pan d’usine qui a été tous démonté a fais une couvertine a t’il le droit de la faire dépassé sur notre terrain

  21. henri chuzeville

    BONJOUR je voudrais savoir si notre voisin propriétaire d’une ancienne usine qui a une partie dépourvu de toit a donc un mur qui ais en limite de propriété a t’il le droit de faire dépassé la couvertine qu’il a faite merci pour vos réponse

  22. Delessard

    Bonjour mon voisin est propriétaire du mur séparant nos deux propriété. Il pénètre chez moi par échelle et fixe une clim sur le mur dans mon jardin…
    Puis-je lui demander : de me demander l’auririsation De pénétrer sur ma propriété d’une part et d’autre part de fixer sa clim de l’autre côté du mur c’est à

    • andre

      Fait une déclaration à votre assurance Pour infiltration d’eau.Provoquer par votre voisin.L’assurance vous enverrez un expert, Et convoquera l’expert de son assurance,Si vous n’êtes pas assurés, Demander a un avocat De lui envoyer une lettre recommandée, Pour qu’il se mette en conformité, Avant demandez à votre avocat le prix de la lettre en recommandé Mais si vous êtes assurés L’assurance Mettra tout en œuvre Pour vous aider

    • andre

      Votre voisin n’a pas le droit De mettre une clim, sur votre mur; Même si le mur Et mitoyen ,Il a le droit à l’échelle, Si le mur n’est pas mitoyen, Pour venir entretenir une fissure sur le mur qui lui appartient, Mais il n’a pas le droit,De mettre Sur son mur Un objet chez vous ,Vous le mettez en demeure Avec lettre recommandée D’enlever, Ce qu’il a mis chez vous sur son mur.Même le droit à l’échelle Le propriétaire n’a pas le droit Devenir chez vous Toutes les semaines Il faut qu’il ait une raison grave, pour venir entretenir son mur,Sinon vous pouvez refuser

  23. saubert

    jean
    j’ai ma maison en mitoyen sur mon terrain les dernière tempète l’eau de son toit à détrempé le terrain l’eau s’est infiltré dans le mur ça abime la peinture j’ai contacté un artisan qui ma conseille de creusé une tranché mettre du beton je lui est demandé l’autorisation il ma refuse meme que je lui est dit que l’entreprise remettrai le terrain en état

    jean

  24. juju

    Bonjour,

    j’ai fait construire une maison ossature bois, les murs sont « perspirants »
    De l’air doit passer pour une bonne aération
    Le pignon de la maison est sur ma parcelle, il est en limite de propriété

    Nous aurions besoin d’assainir ce mur car actuellement, il y a de la terre chez le voisin à un niveau plus haut que nous, à long terme cela peut dégrader tout le système d’isolation du mur
    Nous souhaitons poser un drain et faire un lit de gravier, tout serait strictement chez nous, rien ne dépasserait chez le voisin
    il ne veut pas nous donner l’accès

    A t-il le droit de nous le droit de nous le refuser?

    Merci pour votre réponse

  25. Holland germain

    Bonjour,
    courant l’année 2000 j’ai acheté une maison et fait un constat de huissier avant travaux concernant les dégradations des murets de limite de propriété car le terrain avez une pente très importante pour éviter tout litiges nivellement de mise à plat de mon terrain et par rapport a ces murets j’ai construit une clôture privative en retrait de 0,21 des murets existants un voisine venu acheter une maison a fait passer un géomètre expert malgré ma clôture privative a monter un mur en parpaing sur le muret existant entre sa parcelle et la mienne sans mon autorisation ce mur et les plantations de plus de son cotent les feuillette déchets se mettant entre le mur et ma clôture pourrissant mes supports de ma clôture privative par rapport je me suis mis de ce coté A 0, 29 cm ce muret étant mitoyen aujourd’hui devient privé au niveau de ma voisine surprenant par un passage en 2011 d’un expert géométre comment cela soit possible un muret et grillage était mitoyen un mur en maçonnerie reprenant les fondations existante du muret
    devient privative je remercie toute personne pouvant me renseigner sur ce litige

  26. andre

    Un mur mitoyen Doit être entretenu Parler de propriétaire.Il n’a pas le droit De surélever le mur mitoyen. sans demander l’autorisation à l’autre propriétaire. Sauf Si vous lui avez donné l’autorisation Il y a des règles d’urbanisme Dans les villes. et les communes. Pour la hauteur des murs S’il n’a pas eu d’autorisation. Et qu’il n’a pas respecté la hauteur.Vous pouvez saisir Si vous êtes assurés, Et que dans votre contrat, Vous avez la responsabilité Défense et recours. ainsi que le juridique.Votre assurance Vous enverra un expert, Qu’il convoquera. L’expert de la compagnie inverse.S’il n’y a pas Aucune entente, Entre les deux experts , Et si votre responsabilité n’est pas retenue,Votre compagnie d’assurance Demandera à un avocat ‘ D’engager une procédure.Cette procédure Sera une procédure En référé.Le juge du tribunal Demandera a un expert judiciaire, Devenir constater.Celui-ci fera un rapport au président du tribunal de grande instance.Si votre voisin À respecter La loi,Sinon le tribunal lui demandera de le démolir, Ce qu’il a construit sans autorisation .

  27. therese

    bonjour, mon voisin à mis en couleur le mur de son côté (mur qui n’est pas mitoyen du tout) a t’il le droit ?

  28. Dagard

    Bjr
    Je suis propriétaire. …nous étions dans l’obligation de faire un mur de soutenement …pour info derrière ma propriété il y a 5m de terre avec numéro cadastre qui est à une autre famille et devant ma propriété encore 5metre ave numéro cadastre puis après les 5 metres un autre voisin …
    Ce voisin c’est donné le droit de prendre possession des 5 mètres …a ce jour mon voisin a collé son poteau de portail a mon mur de soutenement en a til le droit ?

  29. Bou

    Bonjour j’ ai une grange qu on renove,un mur est en mitoyenneté on veux pas le casser mais le voisin veux qu on le casse et que le on en refasse un car il estime qu’il risque de tomber , mon chef de travaux dit qu’il risque pas de tomber , puis je faire ce que je veux ? Mon voisin est un peu procédurier…

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