Quelle différence entre mur mitoyen et mur privatif ?

Un mur sépare votre propriété de celle du voisin. Ce mur est-il mitoyen ou privatif ? Comment le savoir ? Il est primordial de faire la différence entre un mur mitoyen et un mur privatif, car cela n'implique pas les mêmes obligations légales et les mêmes charges. Afin d'être en accords avec le droit immobilier, voici quelques explications…

Il faut distinguer deux notions différentes : mur mitoyen et mur privatif. Normalement, le titre de propriété doit mentionner la nature privative ou mitoyenne d'un mur. En l'absence d'indication, un des 2 propriétaires peut invoquer à son bénéfice la prescription acquisitive pour faire valoir la mitoyenneté du mur. Il est important de se mettre d'accord entre voisins surtout en cas de litiges travaux.

Qu'est ce que mur mitoyen ?

Pour être mitoyen, le mur doit réunir 3 conditions :

  1. séparer 2 terrains contigus, appartenant à 2 propriétaires différents
  2. être à cheval sur la limite séparative des 2 terrains. Par conséquent, un mur construit entièrement sur l'un des 2 terrains contigus n'est pas mitoyen mais privatif
  3. être un mur de clôture et non un mur de soutènement (mur qui soutient la terre lorsque des terrains ne sont pas au même niveau).

La mitoyenneté peut être établie par :

  • un accord écrit ayant pour conséquence un partage des frais d'entretien, de rénovations ou travaux entre les deux voisins
  • la prescription acquisitive : le fait de se comporter comme le copropriétaire d'un mur privatif pendant 30 ans entraîne l'acquisition de la mitoyenneté
  • la cession forcée : « un propriétaire peut obliger son voisin à lui céder la mitoyenneté de son mur privatif, moyennant le remboursement de la moitié de la dépense et le paiement de la moitié de la valeur du sol occupé par le mur. En revanche on ne peut pas, après avoir construit un mur privatif, contraindre son voisin à en acquérir la mitoyenneté. »

Qu'entend-on par mur privatif ?

La mitoyenneté d'un mur ne peut pas être reconnue légalement dans certains cas  :

  • pente unique au sommet d'un mur. Celui-ci appartient uniquement au propriétaire du terrain vers lequel la pente s'incline
  • tuiles, corniches présentes seulement sur le côté d'un mur. Celui-ci appartient uniquement au propriétaire vers lesquelles elles se trouvent.
Patricia est rédactrice professionnelle dans le domaine de l'immobilier.

 

25 réactions à “Quelle différence entre mur mitoyen et mur privatif ?”

  1. Patrice MOIZAN

    je suis propriétaire mon voisin a acheter un ancien abbatoire pour le transformer en maison sur son terrain il y a droit de passage pour ses voisins habitant au bout de son terrain et j’ai un droit de servitude car mon mur qu sépare nos deux terrains est un mur privatif, il a commencer des travaux pour agrandir sa maison et j’ai été au service technique de notre mairie pour savoir ce qu’il envisageait de faire, on m’a montrer les plans et a mon grand étonnement il envisage de construire un garage contre mon mur privatif a t’il le droit, merci de me répondre, quels sont mes droits, car quand j’ai dit à la mairie que c’était un mur privatif, il m’on répondu que le voisin avait le droit de construire contre notre mur

    • andre

      Réponse a patrice Moizan, concernant le garage qui veut construire, contre le mur de votre maison , il doit laisser le droit à l’échelle, du moment que votre murs et Privatif, pour que vous puissiez entretenir le mur de votre maison, votre mairie ne connaît pas les lois, adressez-vous un avocat ,

  2. Roland Chabert

    Suite à des excavations sur sa parcelle, un propriétaire a réalisé un mur de soutènement sur sa parcelle afin de retenir les terres de son voisin.
    Le voisin concerné peut-il réclamer la mitoyenneté ou la vente à son profit de cet ouvrage ?

  3. fredo

    je suis proprietaire de une petite maison , je possede de rez de chaussée et a l’étage c’est un autre proprietaire , je suis a 3m de la route je voudrer monter un mur séparant les deux place de parking sur 0.60m puis je le faire ?

    • Patricia Recrosio

      Bonjour,
      Renseignez-vous auprès de la mairie (comme le garage est à côté de la route) pour savoir si la construction d’un mur est possible. Après accord de la mairie, faites signer un accord écrit à l’autre propriétaire.

  4. guillaume

    Bonjour,
    Je suis dans une résidence à plusieurs habitations. Les plans annoncent que l’on doit être mitoyen par le garage uniquement. J’ai construis un mur de séparation des deux propriétés en plaçant le mur de mon côté (l’épaisseur du mur est chez moi). La limite du mur étant la limite des propriétés. Mon voisin a enduit le mur de son côté ainsi que la moitié du rebord du mur. Je veux enduire mon mur de son côté ainsi que le rebord de la couleur de ma maison. Peut-il s’y opposer et quels sont mes recours ? Je rappelle que le mur m’appartient puisque j’ai payé la totalité des travaux de construction du mur.De plus, je ne veux pas qu’il obtienne la mitoyenneté.

    • Lasman Jean Pierre

      Un voisin peut-il adosser un tas de bois contre mon mur .a l.arriere de ma maison donnant sur leur terrain .(mur non mitoyen ). Que puis-je faire car je crains maintenant la présence d’humidité .Merci de m’indiquer mes droits et les leurs .

    • andre

      Réponse Lasman jean Pierre , votre voisin n’a pas le droit de mettre du bois contre votre mur, du moment que le mur n’est pas mitoyenne, pour être sûr que le mur n’est pas mitoyenne, il faut avoir un bornage , fait part à géomètres-experts, si votre mur n’est pas mitoyenne il doit respecter le retrait de l’échelle, pour ne pas provoquer de l’humidité sur votre mur, il doit mettre son bois sur une dalle, pour ne pas que son bois pourri et faire venir des termites, vous demande à votre voisin de retirer le bois contre votre mur, s’il ne veut rien savoir , adressez-vous a un avocat celui -ci lui enverra une lettre recommandée, pour le mettre en demeure de retirer son bois contre le mur de votre maison qui vous appartiennent, dès qu’il recevra la lettre vous verrez qu’il se mettre en conformité avec la loi, il faut mettre parfois de l’ordre entre ceux qui ne veulent rien savoir, ou alors qu’ils ne connaissent pas la loi,

  5. biava

    Je suis propriétaire d’un mur de cloture edifier sur mon terrain , donc pas de
    mitoyen, mon voisin y a adosser des planches, que doit je faire ? A t-il le droit, . dois je lui demander de les enlever merci de me renseigner

    • andre

      Si les planches touche votre mur Privatif , vous devez lui demander de retirer ses planches, prenant l’exemple votre voisin monde des cabanons derrière votre mur Privatif, sans que celui -ci laissent le droit à l’échelle, vous pouvez lui faire démonter -si celui -ci laissent une espace de 10 centimètres, entre votre mur et ses cabanons et que il se permet- de mettre des supports contre votre mur Privatif, pour caler ces cabanons il doit les enlever,

  6. Lodi

    Le mur de mon voisin soutien la terre de son terrain car je suis en restanque. Puis-je du côté du mur du jardin planter des clous pour soutenir un grillage pour plantes grimpantes ?
    Merci de votre réponse.
    Cordialement.
    Joce

  7. moncelli

    bonjour j ai un mur privatif ce mur donnait sur un parking donc pas de probleme tout recemment une maison se construit a 4m de ce mur et le nouveau proprietaire veut m obliger a enduire ce mur je precise que le mur est en parfait etat sauf qu il est couleur parpaing est t il dans son droit moi je refuse la tres grosse depense de travaux merci

  8. andre

    Si le mur est mitoyenne chaque propriétaire a le droit d’entretenir, ce qui lui appartiennent, il faut savoir si un propriétaire veut construire un autre mur chez lui, il y a le droit, mais il faut savoir que le mur qui est mitoyenne au départ, doit être entretenu , si le mur se dégrade chez le voisin, et que celui -ci a fait une autre mur, il doit laissé le passage, pour entretenir le mur mitoyen qui lui appartiennent c’est pour cela qu’il faut entre le mur qui construit sur sa propriété, laissé un passage, pour qu’ils puissent entretenir le côté du mur mitoyen, sinon le propriétaire peut engager une procédure , il peut faire valoir que le mur mitoyen de son côté se dégrada faute que son voisin n’entretient pas son mur chez lui qui est mitoyenne, avec son voisin

  9. avoledo

    Bonjour! ma maison est mitoyenne avec un garage qui dépasse en hauteur ma maison, il se trouve que le côté de son mur s’est dégradé et des morceaux de pierre et gravas sont tombés sur ma toiture! a qui incombe les réparations? merci de bien vouloir me donner la solution pour prévoir la réparation.Cordialement Liliane.

    • andre

      Si votre maison et mitoyenne, et que le mur de la maison de votre voisin, et plus haut que la vôtre, celui -ci doit entretenir le mur qui lui appartiennent, il doit vous éviter toute dégradation sur votre maison mais aussi il doit éviter de provoquer des dégâts sur votre voiture, vous devez prendre des photos du mur, ainsi que les pierres qui sont tombés sur autres voitures , lui envoyer une lettre recommandée avec accusé, pour lui demander de réparer son mur, sinon adressez-vous à votre compagnie d’assurances, , si vous avez défense recours dans votre contrat, ainsi que le juridique, votre assurance lui adressera une lettre recommandée pour le mettre en demeure, sinon ils demanderont une expertise , un expert sera nommé, par votre compagnie d’assurances, si celui -ci ne veut rien savoir, ça peut aller devant le tribunal, les compagnies d’assurances ne sont pas responsables , des façades mal entretenus, le propriétaire est le seul responsable d’entretenir sa façade,

  10. andre

    Avant d’acheter une maison sur un terrain clôturé,et de savoir si le mur est mitoyenne, ou privatif, certaines notaire fonds des erreurs, le meilleure moyenne ces de demander , de faire venir un géomètre -expert , cela vous évitera des problèmes pour l’avenir entre voisin, il faut surtout garder l’expertise du géomètre espère, après l’achat de votre maison, garder l’originale et faire une photocopie et l’amener à votre notaire pour le mettre dans votre dossier,

  11. roucky

    bonsoir,nous sommes propriétaires d’un terrain et nous avons construits un mur privatif dans la limite de notre propriétée.le terrain étant au dessus de celui du voisin nous avons donc édifiés un mur banché retenant nos terres .peut on mettre aussi en place ddes pissettes d’évacuation d’eau de pluies(pour soulager le mur),sachant que leur maison ce trouve a 10m de notre mur?je précise que la hauteur du mur est de 2M et que le renblément chez nous grimpera jusqu’a 1M80

    • andre

      Réponse à Roucky. Vous ne devez pas mettre. Des Pissettes pour envoyer d’eau de pluie.. Chez le voisin. Même si le mur et privatif. L’eau doit s’évacuer sur votre terre. au moment De la construction du mur. Vous aurez du mettre un drain . tout au long de votre mur privatif. à l’intérieur de chez vous. même si la maison. de votre voisin se trouve à 10 mètres ,

  12. CHARRETTE

    Bonjour, mon voisin construit un mur privatif pour séparer nos 2 propriétés. Dos je participer au frais de construction?

  13. JHKS.MMVT

    Bonjour, je suis propriétaire d’une maison, le terrain est clos de murs. Le mur du fond du jardin m’appartient mais il est délabré, de l’autre côté du mur une maison de lotissement se construit (contraints à des mesures très précises et serrées) et nos futurs voisins proposent de détruire le mur pour le reconstruire à leur frais, au même endroit et à l’identique (car risque qu’il s’écroule chez eux), pour pouvoir s’appuyer dessus afin de construire leur maison.

    Ce mur sera t il soumis au régime de la mitoyenneté ? Mais j’en perdrai sûrement la jouissance.
    Et s’il est mitoyen peuvent-il me demander de couper mes arbres si ces derniers ne respectent pas une distance minimale ?

    • Aurelien Morillon

      Si le mur est reconstruit de votre côté, alors il n’est pas à cheval entre les 2 terrains, de mon point de vue il reste privatif.
      Demandez à l’assistance juridique associée à votre contrat d’assurance habitation ;)

  14. Roig

    Bonjour.
    Je suis propriétaire d’une maison de village datant de 1800.
    Dans ma cave ce trouve une meurtriere. Mon voisin ce permet de biucher la meurtriere car sa dérange sa vue dans son jardin. Mon voisin a une petite cour et le mur de ma maison le sépare de sa cour.
    Le mur appartient à qui ?
    As til le droit de boucher mon aeration ? .
    Merci

  15. bereault

    william Bonjour un petit rengt svp : le muret 40 cm de haut qui me sépare de mon voisin lui appartient . Est il possible de fixer une nouvelle cloture avec des piquets maintenus par des vis et des chevilles de mon cote. a savoir que les anciens piquets que j’ai enlevés étaient déja collés contre son mur depuis 60 ans . la seule différence c’est qu’ils étaient enfoncés dans le sol . si je ne me fixe pas contre la partie du mur qui est chez moi je ne vois pas bien comment tenir mes piquets et mon grillage?? merci de me répondre

  16. morvan catherine

    bonjour
    j ai acheté une maison et un lotissement s’est construit à coté de mon terrain. Pour ce faire, le lotisseur a décaissé son terrain sur 70 à 50 cm de profondeur et ce, sur toute la longueur de mon terrain soit plus de 34 mètres. je dois refaire ma clôture qui est aujourd’hui en simple grillage.
    j’envisage de faire un muret de soutènement pour être sûre du bon maintien de ma clôture. Le lotisseur a t il une obligation de participation ? Sur une autre commune, la mairie a payé les frais de mur de soutènement en indiquant que c’est celui qui creuse qui doit faire les travaux … Pouvez vous me renseigner. Je ne trouve pas de texte de loi sur ce sujet

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