Charges de copropriété

Dans une copropriété, les charges sont payées par les copropriétaires en fonction de l'usage privatif ou commun.

Selon une enquête de l'Union des Syndicats de l'Immobilier en 2010, le montant des charges de copropriété s'établissait en moyenne à 23€/m² par an, auquel viennent s'ajouter des travaux d'amélioration ou de gros oeuvre.  Au total, une copropriété coûte entre 30 et 40€/m² selon les installations et la zone géographique où se situe le bien.

Charges d'utilisation de l'immeuble

Les parties privatives sont à l'usage exclusif de leurs propriétaires.

Les parties communes sont à l'usage des copropriétaires dans le respect des autres et du règlement de copropriété et de la destination de l'immeuble.

Charges de copropriété : Les travaux

Au niveau de la partie privative, le propriétaire fait et supporte seul les frais (sauf les travaux concernant les gros œuvre (qui nécessitent l'assentiment des autres copropriétaires et l'intervention de l'architecte de l'immeuble).

Au niveau de la partie commune, les travaux sont pris en charge par l'ensemble des copropriétaires (la décision est prise par vote en Assemblée Générale).

Certains aménagement peuvent toutefois être validés par la copropriété, mais pris en charge exclusivement par un copropriétaire qui en a véritable besoin..

Charges de copropriété : Les assurances

Le syndic doit souscrire à une assurance collective, qui couvre généralement la responsabilité des copropriétaires ainsi que les parties communes et les privatives.

Remarque : Chacun des copropriétaires peut souscrire à des assurances complémentaires personnelles.

Qui paient les charges de copropriétés?

Les charges incombent à tous les copropriétaires, souvent en fonction de leurs tantièmes.

A propos des fonds de roulement des copropriétés

Le fond de roulement est une  avance qui alimente la réserve du syndicat des copropriétaires, en prévision des différents besoins. Sa somme ne doit dépasser 1/6 du montant du budget prévisionnel, comme l'indiquent les articles 34 et 45-1 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Ce fonds de roulement des copropriétés peut aussi être instauré par une assemblée générale.

Il faut distinguer l'apport consacré au fonds de roulement et celui destiné aux provisions sur charges. La loi prévoit que la réserve est totalement remboursable et peut ainsi être restituée au vendeur, contrairement aux provisions sur charges. Ce remboursement implique la possibilité au syndic d'exiger un versement de la part de l'acquéreur, au titre des appels d'avance de trésorerie et du fonds de roulement.

Comment réduire les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété ne sont pas une fatalité ! Il est possible de diminuer sensiblement les dépenses via une exigence et un contrôle régulier de la part de tous les copropriétaires. Les principaux postes de dépenses sont l'eau froide et le chauffage.

Travaux : faire jouer la concurrence

Il important de comparer les devis travaux selon un cahier des charges comprenant les détails de toutes les interventions. Taux horaire de la main d'œuvre, durée de la réalisation, taux de TVA, contrat d'entretien, garantie et assurance. Un bon syndic vous présentera plusieurs devis, pas uniquement celui de leur « partenaire privilégié ».

Les charges de copropriété à passer au crible !

Les charges sont classées en deux catégories :

• Les charges discrétionnaires liées à l'intensité d'usage du logement et au niveau de qualité et de confort de l'immeuble :
  • eau froide, chauffage, électricité
  • frais de gardien ou de sociétés extérieures
  • espaces verts
• Les charges non-discrétionnaires qui sont les frais incontournables de la copropriété :
  • impôts locaux
  • entretien chauffage et ascenseur
  • assurances de la copropriété
  • les travaux d'entretien
  • les honoraires du syndic

Toutes les charges qui figurent au budget prévisionnel peuvent être renégociées et revues à la baisse. Vous pouvez économiser jusqu'à 20 %, notamment via la mise en compétition systématique des compagnies de travaux mais aussi la renégociation annuelle des contrats des chauffagistes et des ascensoristes.

• Les frais de personnel peuvent être revus en faisant jouer la concurrence des prestataires d'entretien externes.
• Les contrats d'entretien et de maintenance sont à renégocier tous les deux ou trois ans, en fonction des prestations fournies.

Pour faire des économies dans les charges, il est indispensable de connaitre les origines des plus grosses dépenses.

D'où viennent les principales dépenses en copropriété ?

• Le gardien et les employés de ménage : ces postes représentent le premier poste important de frais dans un immeuble. Les dépenses se situent en moyenne à 970 euros ou 13,10 euros/m2.
• Le chauffage collectif avec 610 euros en moyenne, soit 6,20 euros par m2.
• L'ascenseur, avec 182,85 euros et 2 euros/m2
• Les honoraires des syndics (155,20 euros et 1,70 euro/m2)
• Les assurances (150,26 euros et 1,64 euro/m2).

Halte au gaspillage de chauffage

Selon l'Ademe et l'Association des responsables de copropriété (Unarc), un degré de chaleur en plus augmente la consommation d'énergie de 7%. Il est donc conseillé de privilégier les chauffages collectifs économiques et une bonne isolation de l'immeuble.

Une chaudière performante et bien réglée peut générer aussi 10% à 20% d'économie. Installer des répartiteurs de chaleur sur chacun des radiateurs permet de réaliser des économies d'énergie supplémentaires.

Attention à l'eau !

La consommation des parties communes, hors arrosage des espaces verts, ne doit pas dépasser 5% du total des consommations privatives.

Si la facture dépasse ce montant estimé, il peut exister une fuite d'eau dans les parties communes ou dans un appartement.

A surveiller également, les commerces situés au rez de chaussée. Les fleuristes, restaurants, coiffeurs consomment beaucoup d'eau.

Il est impératif que les professionnels soient équipés d'un compteur d'eau individuel pour une meilleure transparence et équité des répartitions des charges.

Par extension, copropriétaire ne signifie pas solidaire des plus dépensiers.  La promotion des compteurs individuels pour la consommation d'eau est une initiative à envisager très sérieusement.

La loi ALUR et la gestion de copropriété

Avec la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), Cécile Duflot a tenté de clarifier la gestion des immeubles et la maîtrise des charges. Voici ce qu'elle proposait :

• une rémunération forfaitaire des syndics, avec une liste précisant très clairement les prestations.
• le renforcement de l'information des acquéreurs de lots de copropriété,
• la mise en concurrence des contrats de syndic
• un fonds de prévoyance ou de travaux obligatoires pour les immeubles de plus de 50 lots.
• la création d'un compte bancaire séparé, ouvert au nom de chaque copropriété.