Délégation d'assurance de prêt, de la loi Murcef à la loi Hamon

L'assurance de prêt est un poste de dépense important dans le plan de financement de votre investissement. Cette assurance invalidité-décès peut compter pour 0.2 à  0.5 de votre taux de crédit.

Sachez toutefois que vous n'êtes pas obligé de souscrire à  cette assurance de prêt, du moins celle que votre banquier souhaite vous vendre ; vous pouvez très bien lui préférer une assurance à  laquelle vous souscrirez vous-même de votre côté.

L'avantage ? les tarifs, souvent moins élevés que par le biais de la banque (qui prend sa commission au passage).

L'inconvénient ? la difficulté d'obtenir concrètement un prêt sans l'assurance qui va avec…

Car s'il est vrai qu'aucun banquier ne peut vous obliger à  adhérer à  son assurance emprunteur, il peut en revanche revoir les conditions d'obtention du prêt si vous décidez de vous assurer ailleurs. Même si, légalement, il n'en a pas le droit… Les banquiers ne sont pas réputés pour être très coopératifs en France.

Les hommes d'argent sont devenus frileux, et ils sont prêts à  frôler la ligne blanche pour ne pas perdre les avantages qu'ils parviennent encore à  tirer de leur situation. En effet, vous pouvez toujours menacer de souscrire votre crédit ailleurs, mais l'emprunteur est rarement en position de force, c'est vous le demandeur, pas lui.

Il reste encore de la place pour un système bancaire éthique, respectueux et réellement attaché à  assister le consommateur. Nul doute qu'un tel acteur verrait son portefeuille de clients exploser rapidement, au détriment de cette « vieille banque » qui campe encore sur des acquis passéistes et donne une image souvent négative du monde la finance.

Si la délégation d'assurance est courante quand on passe par un courtier immobilier, elle l'est bien moins facile à  obtenir quand on négocie soit-même. Combien d'emprunteurs ont abandonné parce que la banque s'y oppose, ou impose une augmentation du taux d'intérêt ?

Pratique encore courante, il s'agit bien souvent de malentendus, de raccourcis commerciaux maladroit ou de mauvaise foi de part et d'autre de la négociation.

Beaucoup d'emprunteurs ne savent pas qu'en choisissant une assurance emprunteur déléguée, ils peuvent économiser jusqu'à 20% sur le montant total de leur crédit.

La loi MURCEF interdit les ventes liées ou à prime

Il est dit partout que la vente liée est interdite par la loi MURCEF.

Serait-ce donc la clé pour faire passer une délégation d'assurance de prêt auprès d'un banquier récalcitrant ?

La banque est obligée d'accepter une délégation d'assurance de prêt, si le contrat d'assurance de prêt présenté est équivalent à  celui proposé par la banque.

L'Article L312-1-2 du Code monétaire et financier, dite Loi MURCEF, interdit les ventes liées.

Voici ce qu'elle dit :

« Est interdite la vente ou offre de vente de produits ou de prestations de services groupés, sauf lorsque les produits ou prestations de services inclus dans l'offre groupée, ne peuvent être achetés individuellement, ou lorsqu'ils sont indissociables. »

Ce que la loi MURCEF signifie pour la banque :

La banque n'a pas le droit d'imposer son assurance de groupe à  la vente d'un crédit immobilier.

Si l'offre de prêt inclut une assurance de prêt immobilier, elle doit également signaler à  l'emprunteur qu'il peut choisir un contrat d'assurance équivalent auprès de l'assureur de son choix et ce, sans augmentation du taux d'intérêt.

La simple absence de cette mention est un manquement à  la loi MURCEF qui entraine des pénalités lourdes de conséquences pour la banque. (Du moins sur le papier)

La banque peut-elle augmenter le taux d'intérêt en cas de délégation ?

La loi MURCEF est très claire à  ce sujet : Les avantages financiers ou en nature octroyés dans le cadre d'une vente ne peuvent dépasser le seuil fixé par arrêté ministériel.

L'offre de prêt doit indiquer l'avantage octroyé et le seuil fixé par l'arrêté ministériel en cas de souscription de l'assurance groupe.

En cas d'absence de cette mention, il n'y a pas d'avantage explicite, donc le choix d'un autre contrat d'assurance n'implique pas la modification d'un paramètre de l'offre de prêt.

Si dans le cadre de la négociation, la banque intègre une baisse du taux d'intérêt, en contrepartie de la souscription de l'assurance groupe, elle devrait préciser dans l'offre de prêt :

  • le taux avant négociation
  • le taux négocié
  • la contrepartie

Pénalités pour les banques

Les pénalités prévues par la loi MURCEF sont lourdes (15.000€), tant et si bien que la seule mention à  cette loi, suivi des termes « ventes liées » devraient toute de suite faire réagir le banquier et le rendre plus enclin à  accepte la délégation d'assurance.

La réforme Lagarde encadre mieux la délégation d'assurance

La réforme Lagarde adoptée le 23 juin 2010 devait faciliter la délégation d'assurance de prêt.

En effet, si la banque refuse un contrat par délégation :

  • elle ne pourra pas augmenter le taux d'intérêt
  • elle devra motiver son refus par écrit

C'est à dire indiquer en quoi le contrat d'assurance de prêt présenté n'est pas équivalent au contrat proposé par le banquier.

Concernant le refus d'une délégation d'assurance de prêt, cette réforme est un coup d'épée dans l'eau.

En effet, le problème est plus complexe :

  • Les prêts immobilier sont présentés tels des produits financiers packagés
  • Les taux d'intérêts étant tirés vers le bas, l'assurance devient alors la plus forte partie des gains générés par le prêt octroyé.
  • Lors de la négociation, le banquier peut proposer un taux d'intérêt inférieur en contrepartie d'une souscription d'assurance chez lui

Les offres évoluent vers un taux « sec » (Assurance libre) et une offre packagée prêt + assurance bénéficiant d'une remise, globale ou partielle, sur la mensualité de l'un ou l'autre des produits.

Les courtiers en assurance ont remarqué que la loi Lagarde a nettement favorisé la délégation. Suite à son vote, les délégations d'assurances dans les demandes de financement sont passées de 10 à 25% !

Soulignons que pour les jeunes emprunteurs, les contrats sur mesure commercialisés par les compagnies d'assurances sont généralement plus avantageux que les offres des banques qui sont mutualisées entre tous les clients d'un même réseau. Ce qui fait que ce sont ces catégories de clientèle qui profitent en premier de cette libéralisation.

La Loi Hamon transforme l'assurance de prêt en produit de consommation

Depuis la loi Hamon, il est possible de changer d'assurance de prêt à tout moment.

La banque doit tout de même donner son accord.

Elle facture souvent des frais de délégation au moment du changement.

En effet, elle doit contrôler l'équivalence des garanties proposés et prendre en charge les modifications administratives.

Aurélien Morillon est le fondateur du portail immobilier Alliance-habitat.com

 

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