Le meublé en loi du 1er septembre 1948

Les loyers soumis à la loi 1948 ne sont pas nombreux et disparaissent peu à peu du marché immobilier. Ils sont estimés à environ 200 000 en France et représentent souvent de vieux appartements insalubres ou non conformes aux nouvelles normes. Particulièrement favorable aux locataires avec des loyers très bas, la loi 48 est une règlementation méconnue. Quelle est l'origine de cette loi et quelles sont les règles à suivre dans le cas d'un propriétaire bailleur dont le bien est soumis à cette loi datant de 1948 ?

Loi de 1948 : Les origines de sa création

Cette loi est apparue suite à la crise du logement, conséquence de la Seconde Guerre mondiale. Le gouvernement a dû prendre des mesures urgentes pour fixer le prix des loyers afin de limiter et encadrer l'inflation. Cette loi a été appliquée dès le 1ᵉʳ septembre 1948. On pourrait se demander si une telle loi serait applicable dans la conjoncture de crise aujourd'hui ?

Aucun contrat écrit

Les locations de logements soumis à la loi de 1948 n'ont jamais vu la trace d'un contrat écrit. La location à cette époque se passait uniquement par voie orale. Que de changements par rapport à aujourd'hui où la location est réglementée et structurée !

Le contenu du contrat était aléatoire selon le bon vouloir du propriétaire ou du locataire et la durée de la location indéterminée. Aucune date d'entrée dans les lieux ou de sortie n'était mentionnée.

Le locataire qui paie ses loyers et charges bénéficie donc d'un droit au maintien dans le logement sans limitation de durée. Toutefois, le propriétaire bailleur est en droit d'augmenter les loyers selon les indices Insee une fois par an et la gestion locative est identique que les contrats de bail actuels.

Condition de reprise du logement

Le propriétaire peut donner congé au locataire :

pour occuper lui-même le logement
pour y loger son conjoint, ascendants ou descendants
pour réaliser des travaux.

Le propriétaire peut également faire cesser le régime 48 par une procédure appelée « bail de sortie de la loi de 1948 » sous certaines conditions :

dans le cas de non-paiement de loyers
si le logement n'est pas occupé plus de 8 mois dans l'année
en cas d'expropriation ou d'insalubrité de l'appartement
si le locataire dispose d'un autre logement approprié à ses conditions de vie.

Spécificité de la loi du 1ᵉʳ septembre 1948

La loi du 1ᵉʳ septembre 1948 contient ainsi essentiellement deux dispositions :

Le 1ᵉʳ concernant les loyers.
Le 2nd concernant le droit de maintien dans les lieux et le droit de reprise.

La location d'appartement meublé professionnel

Depuis le 1ᵉʳ avril 1961, la loi du 1ᵉʳ septembre 1948 n'est cependant plus applicable aux locations de meublés professionnels. La loi du 2 avril 1949 relative à l'application de la loi du 1ᵉʳ septembre 1948 n'ayant pas été prorogée au-delà du 1ᵉʳ avril 1961.

Les locations réalisées dans un immeuble étant encore dans le champ d'application de la loi du 1ᵉʳ septembre 1948 à cause d'un meublé loué par un professionnel n'ouvrent plus de droit au maintien des lieux.

Il faut toute fois noter si le bailleur est un professionnel, la location obéit aux règles de droit commun du Code Civil que nous exposons ci-dessous.

Sont donc libres, notamment, la durée du contrat de location d'appartement meublé, le montant du loyer ainsi que les modalités particulières de la location.

Les locations d'appartements meublés non professionnels

Dans la mesure où la loi du 1ᵉʳ septembre 1948 date de plus de 50 ans, et que successivement plusieurs textes ont très sensiblement réduit son champ d'application, les locations d'appartements meublés encore soumis à ce cadre légal sont devenues relativement rares.

N'entrent plus dans le cadre de la loi concernant la location d'appartement meublé.

Un certain nombre de logements n'entrent plus dans le cadre de la loi de 1948.

Par exemple, les locaux vacants satisfaisant aux normes minimales de confort et d'habitabilité ainsi que les locaux des catégories A ou la plupart des locaux des catégories II B et II C ainsi que les locaux situés dans certaines communes qui ont fait l'objet d'un décret portant cessation d'application de la loi de 1948. Sur ce dernier point, il y a lieu de se renseigner auprès de la mairie de la localité concernée.

D'autre part, cette loi est devenue exceptionnelle. En effet, selon l'article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, elle cesse de s'appliquer si le locataire est entré dans les lieux à compter du 23 décembre 1986 :

« Les locaux vacants à compter du 23 décembre 1986 ne sont plus soumis aux dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1986 ».

Dans la mesure où en général, les meublés ne sont pas loués pour une longue durée, on peut considérer qu'aujourd'hui la loi du 1er septembre 1948 ne concerne presque plus que quelques logements d'appartements meublés loués.

Le loyer d'une location d'appartement meublé

Quand un bailleur qui n'exerçant pas la profession de loueur en meublé, loue la totalité d'un appartement normalement meublé, il est alors autorisé de majorer le montant du loyer, tel qu'il est déterminé par la loi du 1er septembre 1948, du prix de la location d'appartement meublé, qui ne pourra lui-même dépasser le montant du loyer principal.

Le bailleur pourra, par ailleurs, récupérer les prestations, taxes et fournitures définies à l'article 38 ainsi que tous les impôts et taxes perçus à l'occasion des locations en meublé.

La législation au niveau du maintien ou de la reprise de la location d'appartement meublé

Les locataires bénéficient du maintien dans la location d'appartement meublé, sous réserve du droit de reprise du bailleur, dans les conditions générales applicables aux immeubles encore soumis à la loi du 1er septembre 1948.