Organisation des visites dans le cadre d'une location : choisissez les bonnes clés

Dans le cadre d'une location, l'organisation des visites est le moment décisif pendant lequel le locataire candidat découvre le bien. C'est l'occasion pour le propriétaire de présenter le logement dans le détail et d'observer le comportement du candidat, à la recherche d'indices pour savoir s'il s'agit du bon locataire pour cette habitation.

Si les logements sont vides de tout occupant les visites sont libres aux heures convenues entre les deux parties. En revanche si le logement est occupé, le propriétaire doit respecter certaines heures de visite et n'a aucun droit d'entrer dans le logement en l'absence du locataire en place. voici quelques conseils pratiques et simples pour séduire le futur locataire.

Gagnez du temps en faisant une présélection

Avant de commencer à planifier des visites, vérifiez d'abord la solvabilité de vos futurs locataires. A quoi bon faire visiter votre appartement à quelqu'un qui ne sera pas en mesure de supporter le coût de votre loyer ?

Valoriser les pièces et l'environnement

Préparez le circuit de visite

Faites visiter chaque pièce en décrivant leur fonctionnalité, les placards de rangement, le niveau de luminosité. Insister sur les atouts du logement comme :

balcon
place de parking privé
place pour le vélo ou le landau
accès internet…

Les installations neuves sont également à préciser notamment les travaux qui permettent de réaliser des économies d'énergie et qui augmentent le confort. : chaudière, plomberie, peinture, double vitrage… Si la note de votre diagnostic de performance énergétique est bonne, il est important de le rappeler : un logement correctement isolé consomme moins d'énergie, d'où une économie financière pour le futur locataire.

Mettez en avant l'environnement

Au-delà de l'habitation, le cadre de vie de quartier est un point clé. Le bailleur peut attirer l'attention sur les principaux atouts du quartier : commerce, école, parc, transport, lieu de loisirs… Vous pourriez être tenté de souligner les points faibles pour ne pas décevoir le locataire et avoir la mauvaise surprise qu'il résilie son bail au bout de quelques mois. Soulignez uniquement les points faibles qui n'en sont pas vraiment.

Visites individuelles ou en groupes ?

Les deux solutions sont efficaces mais dépendent du type de logement :

faire visiter chaque candidat un par un : cette méthode est plus conviviale surtout pour les grands logements ou les maisons
organiser des visites collectives : cette méthode consiste à regrouper les candidats à la même heure, vous gagnez du temps. Cette solution est adaptée à la mise en location d'un studio ou d'un petit logement dans une grande agglomération.

Le bailleur a-t-il le droit de faire visiter un logement occupé ?

La seule possibilité de visite pour le bailleur est dans le cadre d'une location ou d'une vente. Inversement, si un bail permet au locataire d'occuper les lieux loués de façon exclusive (et constitue ainsi son domicile privé), il ne peut refuser les visites à son bailleur en vue d'une vente ou nouvelle location.

Les visites peuvent avoir lieu les jours ouvrables, ce qui exclut les dimanches et jours fériés, et leur durée ne doit pas dépasser plus de deux heures par jour. En revanche, aucune contrainte horaire n'est fixée, sauf mention particulière dans le contrat de location.

Respectez la vie privée de votre locataire : si aucune loi n'interdit au bailleur de garder un jeu de clés, toute intrusion intempestive et sans l'accord du locataire peut être sanctionnée pénalement (15.000€ d'amende!)

« Etant bailleur depuis 25 ans j'ai rendu de nombreux services en les conservant. mettre le chauffage dans le studio à la demande d'un étudiant avant qu'il ne rentre, faire les visites de relocation pendant que les gens travaillent toujours après accord daté, faire les interventions d'entretien , … quand ils travaillent. »

Chouchoutez votre locataire en place

Ce n'est pas toujours agréable de faire entrer des personnes extérieures chez soi, qui vont se comporter parfois sans aucune gêne, toucher à tout, regarder dans tous les coins, poser des questions… Afin d'éviter des visites à répétition et inutiles, le bailleur peut regrouper plusieurs candidats locataires ou acheteurs afin d'éviter de multiplier les visites.

Il est interdit au bailleur de pénétrer sur les lieux en l'absence du locataire qui est encore chez lui ! Par courtoisie, le locataire peut décider, ou accepter, de quitter le logement durant la visite mais c'est à lui de décider. Rien ne l'y oblige.

Voici donc pourquoi le bailleur a tout intérêt à entretenir de bonnes relations avec son locataire. Si le locataire décide de rester dans le logement durant les visites, ils deviendront alors l'interlocuteur privilégié des nouveaux locataires ou futurs acquéreurs. Votre locataire devient ainsi votre « vendeur », pour le meilleur et pour le pire. Il est essentiel qu'il vante les avantages de l'appartement et non le contraire !