L'assurance loyer Impayé

Les problèmes de loyer impayé ont nettement augmenté depuis 2010. Le risque de réduire à néant la faible rentabilité de votre investissement pèse lourd et seuls les dossiers les plus sérieux sont retenus. L'assurance Loyer impayé permet de garantir les risques liés au rednement d'une location d'habitation. Il existe plusieurs formules selon les assureurs, le profil du locataire et les engagements du bailleur. Que couvre-t-elle ? Quelles sont les conditions à  remplir ?

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L'assurance loyer impayé, qu'est ce que c'est ?

L'assurance loyé impayé est un contrat d'assurance souscrit par le propriétaire bailleur. Cette garantie couvre le risque de loyer impayé mais aussi la vacance locative, les frais de remise en état ou l'assistance juridique.

L'assurance loyer impayé est souscrite par le bailleur

C'est un peu le monde à l'envers ! Si c'est au locataire de payer, c'est au propriétaire-bailleur de souscrire à une assurance loyer impayé. Il serait plus juste que ce soit au locataire de payer cette assurance. Après tout, c'est bien l'acquéreur qui souscrit à une assurance emprunteur !

Où trouver un tel contrat ?

Si vous passez par un administrateur de biens ou une structure spécialisée en gestion locative, ce professionnel vous proposera automatiquement une assurance. Généralement une GLI offrant de meilleures garanties que la GRL de base.

Si vous gérez vous-même vos locations, rapprochez-vous de votre assureur. La MAIF commercialise un contrat très correct.

Il faut souscrire à cette assurance avant d'en avoir besoin

C'est déterminant : Lorsque vous constituez votre dossier d'assurance, un des prérequis est le bon paiement des loyers. La compagnie d'assurance demandera des quittances de loyer pour prouver que le locataire a bien payé ses derniers loyers.

Si vous êtes déjà en situation d'impayé, c'est trop tard pour souscrire à une telle assurance. Vous devrez opter pour une procédure de recouvrement.

Comment souscrire à une assurance loyer impayé

Souscrire à une assurance loyer impayé est relativement simple. Il faut dans un premier temps constituer un dossier d'assurance contenant les informations suivantes :

  1. Formulaire d'information envoyé avec le dossier
  2. Photocopie d'une pièce d'identité par locataire
  3. Pour les salariés : 3 dernières fiches de paie des locataires, concubins et autres occupants
  4. Pour les TNS : Extrait Kbis et deux derniers avis d'imposition
  5. Pour les retraités : notification de droit ou 2 derniers avis d'imposition si plus de trois ans.
  6. Attestation de l'assurance habitation (MRH)
  7. Votre RIB
  • Les pièces à fournir sont :
* attestation d'employeur ou une copie du contrat de travail
Les locataires étant en place depuis plus de six mois, sans avoir eu de retards d'impayés 2 mois consécutifs, n'ont pas besoin de fournir de justificatifs de revenus.

Les logements concernés sont :

  • ceux loués vides ou meublés dans le parc privé
  • ceux situés sur le territoire français
  • ceux occupés à titre de résidence principale
  • ceux dont le loyer est inférieur ou égal à 2 000 €

L'assurance Loyer Impayé assure contre les risques suivants :

  • Les problèmes de paiement de loyer (Loyer impayé)
  • Les dégradations causées par le locataires, n'étant pas couvertes par le dépôt de garantie.
  • Les frais de recouvrement (Contentieux)
  • La vacance locative et le départ prématuré du locataire.

La garantie ne couvre pas :

  • les logements qui n'appartiennent pas à des bailleurs physiques ou a des sociétés civiles immobilières familiales
  • les sous-locations
  • les baux commerciaux, ruraux et professionnels, sauf en cas de bail mixte

Conditions d'acceptation du locataire

La principale condition d'acceptation du locataire concerne sa solvabilité. Il doit gagner au moins trois fois le montant du loyer, en prenant en compte ses revenus net. Il doit également être à  l'abri de la précarité, c'est à  dire avoir un contrat de travail à  durée indéterminée.

Si votre locataire est en CDD, en période d'essai ou s'il est étudiant, il devra proposer une caution solidaire fournie par un tiers. Généralement un parent ou conjoint. Même régime si votre locataire est en CDI ave un revenu inclus entre 2 et 3 fois le loyer.

A défaut, il faudra s'intéresser à  la nouvelle GRL, fournie dans les CIL, qui aide les personnes étant dans ces situations moins favorables.

Engagements du propriétaire

L'assurance exigera un contrat de location en conformité avec la loi en vigueur, ainsi que toutes les pièces justificatives de la solvabilité du locataire. N'oubliez pas la clause résolutoire contre défaut de paiement. Ensuite, c'est à  la responsabilité du bailleur que d'assurer un bon suivi des paiements, par exemple en envoyant régulièrement des avis d'échéances avec vos quittances de loyer.

Comment déclencher l'assurance loyer impayé ?

Vous pouvez déclencher l'assurance loyer impayé seulement après avoir envoyé une lettre de relance pour loyer impayé et une mise en demeure de payer.

Pour être indemnisé, vous devrez envoyer à  l'assurance une déclaration de sinistre accompagnée des justificatifs. Conservez donc une copie de vos lettres ainsi que les accusés de réception de vos recommandés. Vous serez indemnisé dès le premier mois d'impayé. Même si vous n'êtes généralement remboursé qu'à  partir du troisième mois d'impayé.

Combien ça coûte ?

Cette assurance loyer impayé coûte entre 2,75% et 4.7% du coût du loyer. Le prix varie suivant les options et la marge que l'assureur prend sur le contrat. Vous pouvez demander des devis gratuits directement sur notre site pour avoir un panorama complet des offres en cours.

Quels sont les différents types d'assurances et garanties ?

Il existe déjà plusieurs dispositifs assurances loyers impayés comme la Garantie Loyers Impayés (GLI), la GRL (Garantie des Risques Locatifs) ou le « loca-pass ». Mais ces garanties sont très peu utilisées par les bailleurs.

Garantie Universelle des Revenus Locatifs » (GURL)

Cécile Duflot, ministre du logement, a présenté en   2013 un projet d'assurance loyers impayés : la GURL.

Cette garantie devait être obligatoire et payée par tous les bailleurs. Finalement elle est devenue facultative et payée par Action Logement.

Ce fond commun permettrait aux propriétaires de continuer à recevoir leur loyer même en cas d'impayés.

« Sécuriser les propriétaires et faciliter l'accès au logement des locataires » est l'objectif de la mise en place de cette garantie « universelle et solidaire » des revenus locatifs.

En cas de loyer impayé, l'indemnisation pourra s'étaler sur 18 mois et son montant sera fixé en fonction du loyer de référence de la zone du bien.

 

Cette garantie a été annulée et remplacée par l'assurance VISALE, qui protège beaucoup moins le propriétaire.

Les dégradations locatives devront être couvertes par des assurances complémentaires.

 

Aurélien Morillon est le fondateur du portail immobilier Alliance-habitat.com

 

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11 réactions à “L'assurance loyer Impayé”

  1. sylvie

    Existe-t-il des assurances Loyer Impayé pour des locations meublées à  court terme?
    Merci de me renseigner.

  2. lonbled

    Je loue un appart. meublé à  une société Sà rl. Est-il possible de s’assurer pour loyers impayés. Procèdure svp, merci. Salutations. JML

  3. janot831

    oui probablement, si votre locataire remplit les conditions exigées par l’assureur.
    En ce qui concerne les mises en demeure si le locataire ne refuse la lettre recommandée, quel recours reste t’il ?

    Engagements du propriétaire

    L’assurance exigera un contrat de location en conformité avec la loi en vigueur, ainsi que toutes les pièces justificatives de la solvabilité du locataire. N’oubliez pas la clause résolutoire contre défaut de paiement. Ensuite, c’est à la responsabilité du bailleur que d’assurer un bon suivi des paiements, par exemple en envoyant régulièrement des avis d’échéances avec vos quittances de loyer.

  4. roussel

    savais une année que mon locataire me payée plus ce loyer jai tous fair pour avoir de bonne relation juceaur jour il ce cache can dit ne voir a ce jour ils cher huissieur ils et passe au trbunale 4 fevrier2013 et padent se temps la je payée les charge conbien de temp sa vas durée cette un plus pour mas retraite a ce jour ce de la perte de revenus

    • Patricia Recrosio

      Bonjour,
      Si votre locataire est passé au tribunal, une décision devrait être prise par le juge. Vous pouvez tout de même tenter d’appeler le numéro de téléphone de l’ANIL (0805 16 00 75) qui se trouve dans l’article pour savoir les démarches à effectuer.
      Bon courage
      Cordialement
      Patricia

  5. J.luc

    j’ai souscrit il y a quelques années maintenant une assurance loyers impayés pour les biens que je mets en location.La GUL semble pouvoir se substituer à cette assurance à l’occasion du renouvellement des baux, puis-je alors résilier mon assurance ?

  6. Daniel

    Bonjour: Est que en tant que baileur, j’aurais le choix entre le GUL et une assurance garanite loyers impayes classique, ou est que le GUL serait la seule option pour les contrats a partir de 2016?

  7. cyrille

    que veut dire:
    « avec une exception toutefois pour les étudiants qui n’ont aucun revenu. »

    Merci

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