Comment prévenir les loyers impayés ?
Prévenir les loyers impayés est la préoccupation n°1 des bailleurs. Selon le célèbre diction « mieux vaut prévenir que guérir ». Cette sage maxime s'applique aussi dans le domaine des loyers impayés. Ainsi, vous devez prendre vos précautions pour limiter les risques d'impayés.
Elles doivent absolument être prise dès la rédaction du bail.
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Contrôle des ressources financières
Louer un appartement n'a pas pour objectif de mettre le locataire dans une situation financière embarrassante qu'il ne pourra pas assumer.
Afin d'éviter toute situation litigieuse, il est judicieux de vérifier au préalable si les ressources du locataire lui permettront de supporter le poids du loyer ainsi que les charges. Cette vérification s'effectue grâce aux dernières fiches de paie et à l'avis d'imposition.
La provision des charges locatives ne doit pas être sous-estimée lors de la signature du bail. La régularisation annuelle sera ainsi moins douloureuse pour le portefeuille du locataire.
La demande de caution pour prévenir les loyers impayés
Le propriétaire-bailleur peut demander la caution d'un tiers, généralement un parent, qui aura pour obligation de régler le loyer à la place du locataire en cas de difficulté. Attention, la caution ne peut plus être exigée si le bailleur a souscrit à une assurance contre les loyers impayés.
S'assurer contre les impayés : une bonne solution
Il est toujours préférable de souscrire à une assurance « Garantie universelle des risques locatifs » appelée GRL.
Cette assurance loyer impayé peut être souscrite dans deux cas de figure. Soit pour un nouveau locataire, soit pour un locataire déjà en place depuis au moins 6 mois.
Dans le second cas, le locataire doit évidement être à jour du paiement de ses loyers et charges.
L'assurance prend en charge :
- les impayés de loyers et charges pendant toute la durée du bail. (Dans la limite de 70 000 € y compris les frais de procédure)
- les dégradations locatives constatées au départ du locataire. (Ce dernier doit alors en être responsable, dans la limite de 7 700 €)
La GRL est accordée au bailleur sous réserve que le montant du loyer ne dépasse pas 2 000 € par mois charges comprises et qu'il représente au maximum 50 % des ressources du locataire.
Aide Personnalisée au Logement appelée APL
Si le locataire a droit à l'APL, le bailleur devra compléter le formulaire de demande. Il pourra alors demander à la CAF de lui verser directement l'aide, à charge au propriétaire de déduire cette somme du loyer.
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Quelles sociétés d’assurance proposent les meilleures GRL ? Merci
@Albert > Toutes les compagnies se valent. Les tarifs varient légèrement selon les montants garantis. Il faut faire votre choix en fonction de deux critères principaux qui sont le montant du loyer et le risque de vacance entre deux locataires
En passant par une agence immobilliaire, on peut selon mon expérience cumuler les deux : caution d’un tiers et GRL ?
Bonjour Renimel,
Suite à votre question, l’article 22.1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le cumul n’est pas possible sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti.
Il n’y a que 2 compagnies d’assurances qui proposent le grl a ma connaissance. Je l’ai souscrit l’an dernier (février) coût 2.5 % du total des loyers charges comprises. Et cette année il est passé a 3.04 %. Je n’ai pas été prévenu de cette augmentation.
A ma demande d’explication il m’a été répondu que cette augmentation est due au trop grand nombre de sinistre de la grl (seuls 2 assureurs ont signé la convention avec l’APAGL concernant le dispositif GRL : la DAS et la Mutuelle Alsace Lorraine dont le contrat est géré par Solly Azar (avec qui nous travaillons également en partenariat)).
Et que je devais résilier cette assurance si je n’acceptais pas cette augmentation.
Ayant accepter un locataire sans caution d’un tiers (obligation de la grl ) je me trouve coincé de continuer de payer pour cette grl car sinon je perd la plus grande garantie que tout se passera bien pour moi :-(
Vrai problème que certains locataires donnent à leur propriétaire. Le paiement du loyer passe parfois en second plan alors qu’ils peuvent payer.
Trois locataires me payent toujours le complément de leur loyer avec un mois ou deux de retard (la CAF me paye sa part directement).
Ils se sont pressés d’accepter le paiement par virement en échange d’une baisse de 100 euros sur le montant du loyer en retard (cadeau de noël, compensation des frais bancaires, …)
Nous partirons peut-être sur de nouvelles bases.
un locataire m’a donné congé pour l’appartement qu’il loue depuis 11 ans pour le 1er novembre. Il ne m’a pas payé la location du mois d’aout. Que dois je faire ?