L'encadrement des loyers

Le système d'encadrement des loyers est un dispositif qui a été conçu dans le but de contenir la progression abusive des loyers, et de préserver le budget des français. En effet, comme aucune régulation n'existe dans ce sens depuis plusieurs années, les niveaux de loyers sont devenus largement contradictoires avec la capacité financière des familles et ménages. Surtout dans les grandes villes, la disparité entre l'offre et la demande est importante.

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L'encadrement des loyers inquiète et les propriétaires, dubitatifs, se posent de multiples questions : Comment connaitre le juste prix d'un bien immobilier ? Comment fonctionne ce dispositif ? Qui est concerné par ce dispositif ? Pour aider tous les bailleurs à y voir plus clair dans cette réglementation, un numéro vert gratuit est à votre disposition : «08.05.16.01.11».

Les prix fixés pour l'encadrement des loyers sont établis chaque année par le Préfet de chaque département

Le système d'encadrement des loyers s'applique dans les zones tendues, c'est-à-dire dans les zones d'agglomération où la population est particulièrement importante, et dans lesquelles la demande est largement supérieure par rapport à l'offre disponible. Pour fixer le loyer de référence, il faut se référer au loyer médian déterminé sur la base des loyers enregistrés par un observatoire local.

L'encadrement des loyers selon la loi ALUR

La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) a mis en place un dispositif d'encadrement des loyers, qui sert à réglementer les loyers dans les grandes villes où il est difficile de trouver un logement à louer. Cette mesure a été votée le Mercredi 23 octobre 2013 par le Sénat.

Le Préfet ayant arrêté le loyer de référence de son secteur, le loyer encadré se situera entre deux plafonds. La première limite consistera en un « loyer majoré » qui ne devra pas être de 20% de plus par rapport au loyer de référence préalablement fixé. La seconde limite sera représentée par un « loyer minoré », soit le loyer de référence minoré au minimum de 30%.

Quelles sont les zones concernées par l'encadrement des loyers ?

Une liste établie par décret définit les communes éligibles au dispositif.

28 zones dites tendues sont concernées par cette mesure, elles englobent à elles seules 70% des locations privées.

Ces zones d'urbanisation étant composées d'au moins 50.000 habitants. Ces zone doivent présenter une asymétrie considérable entre la demande et l'offre de logements.

Télécharger la liste des Zones Encadrées

L'encadrement des loyers incite les propriétaires à augmenter la valeur locative de leurs propriétés

Suite à l'instauration de l'encadrement des loyers, visant à contrôler les prix des locations, près de deux tiers des propriétaires de biens immobiliers enquêtés pensent à revoir la nature de leurs biens afin d'éviter les impacts de cette disposition.

Certains envisagent des travaux d'aménagement tandis que d'autres planifient de faire des locations meublées.

  • Cette dernière solution permet entre autres de rentabiliser le rendement locatif à travers des réductions fiscales mais aussi de ne pas être concerné par l'encadrement des loyers.
  • Quant à l'aménagement ou à la rénovation, elle permet aux propriétaires de déduire de leur revenu global les différentes charges dans la limite prévue par la loi, soit 10 700 euros par année.

Une mesure inefficace, ignorée des bailleurs

Moins de 24 heures après l'adoption du dispositif, le CAE ou Conseil d'Analyse Economique a publié un rapport comportant de fortes réserves.

Une enquête menée par le groupe de presse PAP a récemment révélé que bon nombre des bailleurs privés ignorent si la loi sur l'encadrement des loyers s'applique à eux. D'après l'étude, près de trois quarts des bailleurs ne se sentent pas concernés par le dispositif car ils considèrent que celui-ci ne peut en aucun cas assurer l'amélioration de la situation des locataires.

Suite à sa mise en place, Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université Paris-Ouest a déclaré

« Ce dispositif n'a pas eu l'effet escompté. Que les agglomérations aient été ou non concernées par le décret, partout les loyers ont progressé (entre deux locataires) à un rythme comparable à celui observé en 2012. »

 

Afin d'éviter l'obligation d'appliquer la loi sur l'encadrement des loyers 43% des bailleurs enquêtés prétendent être prêts à modifier leurs locations en meublés si l'encadrement devient trop contraignant.

Limites de la loi

Selon une étude de Clameur, la hausse moyenne entre deux locataires est de 1,1 % en l'absence de travaux et de 3,4 % en cas de petits travaux. Les prix explosent surtout quand de gros travaux ont été engagés et dans ce cas la loi Duflot ne s'applique évidemment pas.

En réalité, le dispositif d'encadrement de loyer bloque les prix mais n'entraîne aucune baisse. De plus, le choix du propriétaire est vaste entre les candidats locataires qui ont intérêt à se montrer conciliants s'ils veulent décrocher un contrat de location.

L'encadrement des loyers en Europe

Les locataires allemands

Le modèle allemand s'est imposé comme une justice sociale en matière de loyers et a inspiré notre président François Hollande. L'Allemagne, toujours citée en exemple dans tous les domaines, donne aux locataires le droit à un recours en justice si le loyer est supérieur de 20 % au taux du marché immobilier locatif.

Les locataires suisses

L'Allemagne n'est pas le seul pays à offrir cette avantage aux locataires. En Suisse, et notamment dans le canton de Genève, les locataires peuvent également attaquer en justice leur bailleur si le loyer dépasse les taux du marché, même s'ils viennent juste de signer le contrat de location.

 

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