Gérer soi-même ou en agence : Que choisir ?

Vous êtes heureux propriétaire d'un appartement et votre souhait est de le mettre en location ! Cette perspective rêvée d'une rente mensuelle peut vite devenir un véritable cauchemar ! Si vous n'êtes pas un propriétaire bailleur expérimenté, la gestion locative peut se transformer en un véritable casse-tête : Comment trouver le bon locataire ? Quelles sont les procédures administratives ? Comment se protéger en cas de loyers impayés ? Etre un bon gestionnaire n'est pas si complexe que cela paraît, mais cela demande des démarches administratives rigoureuses, une réelle motivation et beaucoup de temps. Si la perspective de gérer un bien et un locataire vous fait peur, il existe une autre solution : faire appel à un administrateur de bien. Nous vous proposons de démystifier et de dénouer les méandres parfois tortueux de la gestion locative, afin de pouvoir choisir la solution la plus adaptée à votre situation.

Gérer soi-même une location : Des règles pour ne pas se tromper !

La règle fondamentale de la réussite d'une location réside dans le choix d'un bon locataire ! En effet, l'objectif d'une location est de trouver un locataire sérieux qui rétribue tous les mois un loyer fixe et ne dégrade pas les lieux.

Le moyen le plus pratique et efficace de trouver le bon locataire est de passer une annonce via internet. Ajouter des photos et un descriptif détaillé est vivement conseillé et permettent ainsi au futur locataire de choisir selon ses desiderata.

Selon le lieu de l'appartement, son prix ou la période de l'année les demandes risquent d'affluer ! Le locataire de vos rêves se cache certainement derrière toutes ces demandes. Pour le trouver, il est essentiel de faire une première sélection selon des critères précis que vous aurez étudiés au préalable. Vos recherches se dirigent plutôt vers un étudiant ou un salarié, un célibataire ou un couple avec enfants, un contrat de bail d'une durée de 3 ans ou un meublé (durée un an) ? Afin d'optimiser votre temps, une bonne approche sélective est nécessaire afin de vous éviter des déplacements inutiles.

Le futur locataire doit fournir un dossier de location, regroupant les documents nécessaires à la rédaction du contrat de location :

• une photocopie de la carte d'identité
• les trois derniers bulletins de salaire
• une caution solidaire
• le dernier avis d'imposition
• un relevé d'identité bancaire
• un certificat de scolarité pour les étudiants.

Mais le choix ne se limite pas à la solvabilité financière, qui est certes une garantie. Une relation de confiance et un bon feeling sont également nécessaires, car la gestion locative ne se résume pas uniquement à un encaissement de loyers, mais également à gérer la personnalité du locataire.

Une fois le candidat idéal choisi, il est obligatoire d'établir un contrat de bail ainsi qu'un état des lieux. Ces documents types existent en rayon papeterie ou en accès libre sur internet. Ces documents sont essentiels, surtout en cas de litige, et tous les éléments doivent être stipulés noir sur blanc. Il existe des logiciels de gestion locative qui vous aident à gérer vos documents et construire une relation saine avec vos locataires.

Afin de renforcer vos garanties, vous pouvez souscrire à une assurance loyer impayé. Si le dossier est accepté par l'organisme, il vous prélèvera environ 3 % par mois sur le loyer, mais en contrepartie il vous garantit le versement intégral de votre loyer en cas de non paiement. Une petite contribution qui peut vous éviter de gros ennuis financiers. Un autre point à savoir est que tous les baux doivent comporter obligatoirement un Dossier Diagnostic technique (DDT), qui regroupe les diagnostics immobilier obligatoires.

Le contrat signé par les deux parties est un engagement écrit et il ne vous reste plus qu'à remettre les clés et à attendre vos loyers tous les mois. N'oubliez pas d'adresser tous les mois la quittance de loyer, document indispensable pour conserver le lien avec votre locataire.

Administrateur de biens : une mission de confiance qui sécurise votre location

Faire appel à un administrateur de biens peut résulter de plusieurs raisons. La peur de se perdre dans les méandres administratifs d'une gestion locative, de gérer des relations houleuses avec un locataire trop exigeant ou tout simplement de ne pas à être proximité de l'appartement à gérer. Si vous possédez plusieurs biens en location, il est difficile de gérer l'ensemble à moins d'être à la retraite ou d'avoir beaucoup de temps libre. La gestion locative de nombreux appartements est un travail à plein temps !

Qui sont les gestionnaires immobiliers ? Ces professionnels sont des experts expérimentés ayant une véritable connaissance du marché et un savoir-faire sur le terrain. Leurs compétences ne se limitent pas uniquement à vous reverser les loyers en prenant leurs commissions au passage, mais également dans une assistance technique (calcul des charges locatives), fiscale (déclaration des impôts fonciers) et juridique (loyer impayé). Ils ont à leur disposition une vitrine physique ou virtuelle, des fichiers de candidats sélectionnés afin de vous apporter une sécurité optimale. Ils se chargent de toutes les rédactions administratives et vous fournissent un compte rendu détaillé tous les mois de la situation locative. En cas d'impayés, ils s'occupent de tout allant même jusqu'à la procédure. Les honoraires sont libres et se situent en général autour de 6 % du loyer hors charges.

C'est un intermédiaire précieux et un allié qui ne peut pas vous apporter toutes les garanties mais qui peut limiter les dégâts.

Alors que choisir ?

Les deux solutions ont leurs inconvénients et leurs avantages, tout dépend de ce que vous recherchez, du temps disponible et de votre capacité à gérer les relations humaines. Tout d'abord un gestionnaire immobilier est un intermédiaire qui peut vous faire gagner du temps et vous épargner des contrariétés, même si les frais de gestion locative représentent un coût financier. Si vous vous sentez les capacités de maitriser la gestion d'un bien, les sites internet sont une aide précieuse sur lesquels vous pouvez trouver des renseignements utiles, imprimer des documents, poser des questions gratuitement à des juristes… Outre les garanties financières du locataire et la rédaction de documents administratifs, l'aspect psychologique joue un rôle primordial. Un bail locatif engage les deux parties signataires à des droits et à des obligations.

Votre choix sera déterminé par votre objectif final : celui de sécuriser au maximum la gestion locative pour ne pas connaître une mauvaise expérience.