Location-accession : un contrat flexible
Comme son nom l'indique, ce contrat est à cheval entre le bail de location et le compromis de vente. Le locataire deviendra propriétaire du bien à l'issue d'une période définie, sans avoir nécessairement un apport de capital au départ. Il paie un loyer ou plus exactement une redevance selon des conditions contractuelles et sera propriétaire du bien au terme du contrat. Ce contrat de location-accession est régi par des dispositions spécifiques de la loi du 12 juillet 1984. C'est une excellente solution pour le premier achat immobilier ! Analysons ce contrat avec un peu plus de finesse.
Cadre juridique
La location-accession englobe deux situations juridiques :
- un contrat strict : le locataire s'engage à devenir propriétaire du bien
- ou une vente finale optionnelle : l'acquisition est une simple possibilité non obligatoire. Dans ce cas, le montant du loyer est surévalué et une fraction du loyer sera restituable en cas de rupture de contrat.
Modalités du contrat
Le contrat ressemble à un bail classique. Il doit mentionner :
- la date d'entrée dans les lieux
- la durée de période de location
- le montant de la redevance
- ainsi qu'un état des lieux.
Le locataire-accédant bénéficie alors du droit d'occuper le logement et devra en contrepartie verser une redevance.
Cette redevance comprend :
- une part correspondant au droit d'occupation du logement, l'équivalent du loyer
- une part d'épargne capitalisée constituée pour l'apport personnel.
La redevance peut être augmentée selon les variations de l'indice INSEE.
Dès la signature du contrat, le locataire-accédant est considéré comme un co-propriétaire et de ce fait assiste aux assemblées. Il est redevable de toutes les charges à l'exception des gros travaux : toiture, étanchéité, ravalement… qui restent à la charge du vendeur.
Que se passe-t-il au terme du contrat ?
Deux situations se présentent et le locataire accédant peut soit :
- devenir propriétaire
- renoncer à l'achat
Des indemnités de 1 à 3 % pourront être appliquées si le vendeur s'oppose à la vente ou si le locataire renonce à l'achat.
En résumé
La location-accession donne la possibilité à un primo-accédant de devenir propriétaire plus facilement sans un gros apport personnel ou un crédit bancaire. Seules les modalités sont à vérifier scrupuleusement par les deux parties pour ne pas avoir de surprise finale. Cette opération se révèle gratifiante pour le propriétaire, car même dans le cas ou la vente ne s'effectue pas, il aura néanmoins encaissé des loyers durant toute la période.
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