Investissement locatif : Prêt in fine ou classique ?
Voici une question qui en partage plus d'un dans le domaine de l'investissement locatif. L'emprunteur investisseur dispose d'une panoplie de solutions de financement allant du prêt classique au prêt « in fine ». En rappel, le prêt « in fine » vous permet de ne rembourser que les intérêts, le capital étant remboursé à l'échéance.
A noter qu'un investissement locatif doit répondre à un objectif patrimonial bien précis, et que le crédit doit ainsi coller parfaitement aux attentes de l'investisseur emprunteur, cela dans le but d'optimiser la finalité de l'opération. Voici quelques propos recueillis de Jérôme Robin, Président fondateur de Vous Financer, un réseau national de courtiers indépendants faisant dans le courtage en prêt immobilier.
D'entrée, Jérôme Robin préfère le prêt classique au prêt « in fine ». Pour justifier ses propos, il a pris l'exemple d'un client achetant un bien de 100 000 euros en défiscalisation « Scellier ». Celui-ci souhaite un prêt sur 20 ans amortissable à 4,19% assurance comprise à taux fixe, ce qui donne une mensualité de 616 euros et un coût total du crédit de 147 850 euros. Si cette même personne choisissait un prêt « in fine », elle mobiliserait donc pendant 20 ans son épargne sur un placement de type assurance vie. Autrement dit, cette personne va donc emprunter 100 000 euros sur 20 ans à un taux plus important de 4,49%, ce qui donnera une mensualité de 632 euros.
Comme dit précédemment, l'intérêt du prêt « in fine » est que la mensualité n'est composée que d'intérêts à 100%. L'impact sur la fiscalité sera donc plus important. Par ailleurs, le placement servant à rembourser la partie capital va trouver un rendement aux alentours de 3,70%. Et si l'emprunteur y place 30 000 euros sur 20 ans, il parviendra donc à obtenir un capital de 62 044 euros. Ce qui ne suffit pas à parvenir aux 100 000 euros, à moins de verser un complément mensuel de 110 euros. Au final, le coût total du crédit reviendra donc à 178 106 euros, ce qui laisse donc le prêt classique préférable au prêt « in fine ».
Loyer Manager est compatible MAC OSX et PC Windows
Même si dans cet exemple, la mise en place d’un prêt amortissable semble plus profitable à l’investisseur, il faut noter que, dans le cas de la disposition, par cet investisseur, d’un montant à placer plus important, par exemple 100 000 euros, la tendance serait inversé, même si un taux de rendement sur le contrat d’assurance vie à 3,70 ne suffirait pas à compenser le taux d’emprunt à 4,49%, la déduction des intérêts d’emprunt permettrait de diminuer le cout total.
Ceci peut aussi être renforcé par l’articulation des fonds choisies pour le contrat d’assurance vie, qui pourrait tout à fait certaine années, atteindre un rendement plus élevé.
Pour finir, immobilier des valeurs mobilières n’est pas forcement une mauvaise chose, lorsqu’on souhaite diversifier son patrimoine cela permet de pouvoir justifier de la propriété d’un bien immobilier ET d’un placement, ceci peut être tout à fait intéressant, notamment, en cas de décès de l’emprunteur pour ses ayants droit.
C’est une mauvaise solution .
J’en suis une victime.
Ayant contracté un pret infiné en 1997 sur 10 ans j aurais du rajouter 30000 euros pour arriver au capital chose que je n ai pas fait et j ai donc assigné la BNP au tribunal pour défaut de conseil manquement a leur devoir.
Il faut savoir qu ‘en 2000 le capital était atteint et qu il suffisait d’ en securiser 80% pour qu en 2007 le remboursement puisse se faire sans avoir à rajouter quoique ce soit et meme avoir un bénéfice substantiel.
Aujourd hui la faute de la BNP a été prouvée mais le tribunal m ‘a comdamné ne pouvant ce pronocer pour une quelconque sanction dans ce genre d’affaire.J’ai donc fait appel .Evidement c est le pot de fer contre le pot de terre mais j ai un réel espoir d autant qu il y a un cas de jurisprudence comdamnant une autre banque pour des faits similaires.
Si vous aussi vous etes des victimes laissez moi un message.Cordialement
Bonjour,
à mon avis ce n’est pas la solution qui est mauvaise, mais le choix du contrat, et des fonds sur lequel était appuyé votre emprunt en INFINE.
Sachez que dans votre cas, le prêt infine aurait pu être prorogé à votre demande.
Bon courage dans vos démarches.
cordialement
9/11/2015
C’est bien ce que je constate depuis des années : la banque et les banquiers : tous des escrocs, tous des pourris, toujours gagnants même quand ils font des conneries, mettent des gens sur la paille, etc…..
Et en plus ils en rigolent. Vivement qu’on les pende………………