Les financements de prêts immobilier et garanties sur les financements de prêts immobilier

Tout d'abord nous étudierons les financements de prêts immobilier possibles, à l'aide de l'outil ci dessous :

Bien qu'il soit toujours possible de financer un investissement par des fonds propres, il faut bien admettre que le crédit permet d'investir davantage quand on n'a pas les moyens suffisants.

Il permet également de conserver sa trésorerie pour d'autres placements, quand le coût du crédit est moins cher. Enfin il peut aussi permettre une déductibilité fiscale des intérêts et procurer ainsi des gains financiers ( Il s'agit ici de l'effet de levier).

Un plan de financement

C'est une démarche permettant d'obtenir la meilleure solution pour une acquisition envisagée. La première question à se poser est : « QUEL PRET POUR QUEL USAGE ? »

Acquisition de la résidence principale

Il faut savoir que dans l'ancien comme dans le neuf, l'acquisition de la résidence principale bénéficie souvent de prêts à des taux préférentiels :

• Le Prêt à Taux Zéro.
• 1% Patronal
• Le PEL
• Le Prêt PAS ( prêt d'accession sociale)
• Le CEL
• Les Prêts Conventionnés.
• Les Prêts catégoriels. ( Prêts fonctionnaires….)
• Les prêts bancaires du secteur libre.

Acquisition de la résidence secondaire

Il existe certain type de prêts plus généralistes qui permettent l'acquisition de résidence secondaire telques le CEL, le PEL ou le prêt bancaire du secteur libre.

Acquisition d'un bien locatif :

Pour acquerir un bien locatif voici les type de prêts possible :

• Le PLA
• Le Pli,
• Le prêt bureau logement
• Le Prêt bancaire du secteur libre
• Le PEL et CEL sous certaines conditions

Quel type de prêt choisir ?

• Le remboursement d'un prêt se décompose en deux parties distincts:
• Le remboursement du capital
• Le paiement des intérêts

Les banquiers étant très créatifs, il est possible de combiner diverses modalités de remboursement du capital, et de paiement des intérêts.

Périodicité des remboursements :

• Mensualités
• Trimestrialités
• Semestrialités
• Annuités

Les modalités de remboursement du capital :

Le crédit différé : Le remboursement du capital se commence après la période de différé .

Le crédit amortissable : Le capital commence à être remboursé dès la première mensualité. La part des intérêts est très importante les premières années et diminue au fil des ans.

Le crédit in fine remboursement du capital à la fin du prêt, pendant toute la période l'emprunteur ne paie que des intérêts.

Les taux d'interêt :

En matière de taux, le crédit in fine est toujours plus cher qu'un crédit amortissable : Contrepartie du risque pris par le prêteur.

Le remboursement du capital n'intervenant qu'à la fin du prêt, il est recommandé d'adosser à ce prêt un contrat de capitalisation, un contrat d'assurance vie ( prime unique ou périodiques), de nantir un portefeuille titres, en plus de la garantie intrinsèque du bien.

Il est particulièrement adapté aux investisseurs qui peuvent utiliser la totalité des intérêts sur des revenus imposés dans la tranche supérieure de l'impôt.