Loi Alur et location meublée : inventaire, décence, garanties

La Loi Alur (accès à un logement et à un urbanisme rénové) du 24 mars 2014 intègre la location meublée à usage de résidence principale. En effet, la location meublée a vécu un fort développement depuis l'annonce de l'encadrement des loyers. En 2012 cette contrainte ne concernait que les locations nues et les bailleurs ont espéré avoir une rentabilité locative plus élevée. La Loi ALUR vient imposer de nombreuses contraintes à cette formule plus libérale.

Décence du logement

Désormais, tout bailleur en location meublée doit fournir « un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Une définition plus précise de la résidence principale

Cette loi apporte aussi une quantification de la notion « résidence principale ». En effet, le logement n'est considéré comme résidence principale que lorsqu'il est occupé au moins huit mois sur 12. Cela dit, cette durée peut être modifiée dans certains cas, comme des contraintes dues à des obligations professionnelles spécifiques, des raisons de santé ou des cas de force majeure.

Plus de formalisme pour le congé

Par ailleurs, si les anciennes règles de durée sont reconduites (1 an minimum ou 9 mois pour les étudiants), le congé est désormais encadré et soumis à des conditions plus strictes. Entre autres, le congé doit être donné suite à une lettre recommandée ou à un acte d'huissier comportant des mentions obligatoires.

Partage des frais d'état des lieux entre bailleur et locataire

En parlant d'état des lieux, le bailleur devra désormais en partager les frais, idem pour les frais d'établissement du bail. Et il ne pourra répercuter ces frais sur le preneur qu'en respectant les limites d'un tarif plafonné par décret.

Dépôt de garantie limité à 2 mois

Par ailleurs, le bailleur ne pourra pas non plus exiger plus de deux mois de loyer à titre de dépôt de garantie, des règles de non cumul seront appliquées avec le cautionnement, et toute pénalité contractuelle sera désormais proscrite. À noter que la plupart de ces mesures ne sont pas applicables dans l'immédiat. Aussi, pour le moment, les parties restent libres d'établir les contrats comme avant. Mais dans le cas d'une reconduction tacite, le nouveau bail devra automatiquement suivre les nouvelles dispositions entrées en jeu.

L'application de l'encadrement des loyers

Le système de l'encadrement des loyers consiste à réguler les hausses de ces derniers. Il concerne surtout les villes où le prix des logements est très élevé. Cette mesure devrait être appliquée de façon expérimentale dans quelques villes de France.

Ainsi, afin de contenir cette hausse de prix, des loyers de référence ont été fixés pour certains quartiers, en fonction des types de logements et de leur année de construction. Les logements meublés et vides sont tous les deux touchés par cette nouvelle réglementation.

Toutefois, comme l'OLAP ne dispose que de très peu de références pour fixer un loyer médian de référence pour les logements meublés, la loi est encore inapplicable dans la pratique. Néanmoins, un certain pourcentage d'augmentation par rapport au loyer des locations vides sera pris.

La création d'un modèle de contrat type pour la location meublée

En ce qui concerne la location meublée, un décret prévoit la création d'un contrat type pour le bail, et pour les critères d'aménagement.

Le locataire doit disposer de la liste du mobilier.

En outre, il revient à la responsabilité du bailleur d'effectuer un diagnostic sur toutes les installations aménagées dans le logement, notamment l'électricité et le gaz.

Enfin, un formulaire d'état des lieux doit également être déterminé par décret.

L'uniformisation de la location vide et meublée

Afin de soutenir cet investissement locatif, une des nouveautés de la loi est de prévoir une uniformisation entre la location vide et meublée. À cet effet, un même régime sera appliqué à la location vide et à la location meublée. Un exemple concret est celui de l'obligation de préciser la superficie habitable d'un logement meublé.

L'objectif de cette uniformisation est  « d'une part, modifier certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui ont donné lieu à des difficultés d'interprétation, et d'autre part, de simplifier les modalités d'application dans le temps des dispositions de la loi ALUR pour unifier à court terme le régime des baux d'habitation et ainsi concourir à l'accessibilité et d'intelligibilité du droit ».

L'obligation de déclarer les revenus

Les loyers des locations meublées relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ainsi, les profits obtenus doivent faire l'objet d'une déclaration de revenu.

Ils peuvent être soumis soit au régime d'imposition micro BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 % des revenus, soit au régime réel simplifié. Ce dernier est en général plus avantageux grâce à une économie d'impôt pouvant être réalisée. En effet, le bénéfice qui sera taxé correspondra à la différence entre les recettes annuelles et les charges et amortissement déductibles.

En outre, une procédure de déclaration doit être effectuée par les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Il s'agit de respecter la procédure dite EDI TDFC en informatisant leur liasse fiscale avec l'aide d'un expert-comptable. Cette mesure est applicable depuis  Janvier 2015.