Signer un mandat de gestion locative

Vous êtes propriétaire bailleur d'un ou de plusieurs biens immobiliers et vous ne pouvez plus effectuer seul toutes les procédures administratives de la gestion locative : rédaction contrat de location, état des lieux, quittance de loyer… Vous envisagez de confier la gestion locative de votre bien à un mandataire immobilier, administrateur de biens, syndic ou une agence immobilière. Cette solution permet d'optimiser la rentabilité de votre patrimoine immobilier en vous déchargeant des relations avec le locataire. C'est ce qu'on appelle habituellement « la mise en gestion ».

A qui ça s'adresse ?

En règle générale, les propriétaires qui font appel à un gestionnaire sont :

• les personnes éloignées géographiquement du bien loué
• les personnes qui manquent de temps
• ceux qui possèdent un parc immobilier locatif important à gérer.

Signer un mandat pour faciliter et sécuriser la location

Pour mettre en gestion votre bien, vous allez devoir signer un mandat de gestion. Il est important de rappeler que le mandat n'est pas rédigé avec des clauses fixes et que les services sont proposés à la carte, au choix du propriétaire. Si vous habitez loin du logement à louer ou si vous n'avez pas le temps, les besoins peuvent varier. Voici les différentes missions exercées par le mandataire :

Avant la location

• Réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires
• Recherche d'un locataire par annonces immobilières ou sur un fichier interne
• Faire visiter le bien
• Réception des demandes et analyse des dossiers
• Rédaction du contrat de location
• Etablissement de l'état des lieux
• Demande d'un dossier de cautionnement si nécessaire
• Demande du dépôt de garantie

Gestion en cours de location

• Encaissement mensuel des loyers et versement au propriétaire, commission soustraite
• Envoi des quittances de loyer
• Révision annuelle du loyer en fonction de l'indice de référence des loyers
• Régularisation annuelle des charges
• Suivi des travaux
• Lettre de fin de bail

3 raisons de déléguer la gestion locative

Interrompre les contacts avec le locataire

Vous n'aurez plus à vous soucier de vos locations et le professionnel sera l'intermédiaire unique entre vous et le locataire. L'administrateur vous fera un compte rendu des encaissements des loyers et des travaux éventuels à réaliser.

Plus besoin de se déplacer en cas de travaux

Mais quand le bailleur ne se trouve pas à proximité du bien loué ou que les locations sont nombreuses, la gestion locative devient vite un calvaire. Il est donc conseillé d'avoir recours à un mandataire. Aucun déplacement ou devis à réaliser, c'est votre agent qui vous soumettra des devis travaux et se chargera de surveiller le bon déroulement des opérations.

Plus besoin de vous tenir informé des lois

C'est le mandataire qui se charge de la veille juridique et de la rédaction des documents. Il vous conseillera pour votre déclaration fiscale. En cas de non paiement du locataire, le gestionnaire aura en charge de mettre tous les moyens en œuvre pour récupérer les loyers dus et lancera les procédures judiciaires si nécessaire.

Que se passe-t-il en cas de loyer impayé ?

Le mandataire relance le locataire par lettre recommandée avec A/R et monte un dossier pour expulser le locataire : huissier, tribunal.

En attendant la résolution du problème, vous ne percevrez pas de loyer. Pour éviter les problèmes financiers liés aux impayés, le plus judicieux et de contracter une assurance loyers impayés. Un service qui augmente bien entendu les frais mais qui procure en contrepartie un avantage indéniable en cas de difficultés avec un locataire.

Combien coûte un mandat de gestion ?

Les prestations d'un mandataire de gestion locative représentent un coût se situant dans une fourchette dve 3% à 9% selon les options choisies par le propriétaire. Si vous avez plusieurs biens à gérer, vous pouvez négocier une remise des frais de gestion sur l'ensemble.

Plus de détails sur la répartition des frais d'agence

Peut-on négocier le tarif ?

Quand on délègue la gestion locative à un agent mandaté, sa mission se répète tous les mois. Les honoraires seront donc payées mensuellement à date fixe par le propriétaire bailleur.

Seules les missions énumérées au contrat sont dues. L'agent ne peut pas vous réclamer des honoraires supplémentaires pour une prestation incluse sur le mandat contractuel initial.

Il est donc conseillé de bien lire le contrat de gestion locative qui vous lie à votre agent avant de signer. Le tarif des honoraires est très peu négociable, en revanche l'ajout d'une prestation supplémentaire dans le mandat de gestion avant signature est beaucoup plus réalisable et accepté par le professionnel.

Déduction fiscale des frais de gestion

Les honoraires de gestion locative et l'assurance loyers impayés sont déductibles de vos revenus fonciers. Vous paierez donc un peu moins d'impôts.

2 points à contrôler avec vigilance

Nous analyserons ci-dessous les 2 points essentiels à vérifier quand on signe un mandat de gestion locative dans une agence :

• Les tarifs des prestations de la gestion locative
• L'indépendance de l'agent mandaté.

Une grille tarifaire à lire minutieusement

Tout d'abord, les professionnels de la gestion locative ne font pas dans le bénévolat, leurs prestations sont bien entendu facturées. Les honoraires se situent en général entre 5 % et 8 % hors taxes calculés sur le loyer hors charges. Le propriétaire doit débourser en moyenne un loyer d'honoraires sur une période d'une année.

Une attention particulière doit être apporter aux prestations comprises dans le prix des honoraires (rédaction de contrat de location, envoi de quittances de loyer, recommandé loyer impayé…). En effet, certaines agences proposent un pourcentage très bas mais, en contrepartie, elles facturent des coûts supplémentaires pour les prestations de gestion courante qui ne figurent pas dans le mandat. Il est parfois préférable et moins onéreux de payer des honoraires plus importants au mois qui comprennent davantage de prestations. Avant de choisir son gestionnaire, il est conseillé de comparer non seulement les prix des devis mais surtout les prestations fournies.

Indépendance du mandataire

Le gestionnaire est en charge de vous trouver des artisans ou des entreprises du bâtiment si le bien loué nécessite des travaux ou des rénovations. Dans ce cas, il doit vous proposer plusieurs devis sans favoriser un professionnel qui lui versera une commission en échange du chantier. Le gestionnaire se doit d'être impartial et servir les intérêts de son client dans les meilleures conditions.

En définitive, la transparence et la confiance sont deux qualités primordiales qui doivent déterminer le choix du propriétaire bailleur.

Mandat de gestion locative : Quelles conséquences sur le rendement ?

La majorité des bailleurs louent pour s'assurer un complément de revenus. Dans ce cas, les frais de gestion locative réduisent considérablement la rentabilité du bien.

En outre, les agents associent souvent au mandat de gestion locative une garantie loyers impayés vivement conseillée car elle assure les paiements des loyers en cas de défaillance du locataire. Mais bien évidemment, cette assurance occasionne un surcoût réduisant encore la rentabilité locative.

Entre gérer soi même et signer un mandat, il faudra faire un choix qui privilégiera soi le rendement, soi le gain de temps. Combien vaut votre temps ?

Comment devient-on gestionnaire locatif ?

La mission d'un responsable gestionnaire locatif est de gérer un portefeuille de biens immobiliers, tant au niveau administratif et commercial. Ce professionnel polyvalent joue le rôle d'intermédiaire entre le propriétaire bailleur et le locataire. Ainsi, il veille à ce que les clauses rédigées dans le contrat de location soient respectées, dans l'intérêt des deux parties. En résumé, il gère les rapports locatifs entre les différents acteurs en « bon père de famille ».

Après quelques années d'expérience, un gestionnaire locatif peut assurer le management d'une équipe de gestionnaires. Il peut également s'occuper d'un portefeuille d'actifs immobiliers, appelé dans le métier « Asset Management ».

Diplômes nécessaires et formations utiles

Ce métier est accessible avec un diplôme de niveau Bac+2 (BTS/DUT) avec en supplément une année de spécialisation dans le secteur du commerce, du droit, de la gestion ou de l'immobilier. Par ailleurs, une expérience concrète dans le secteur est toujours un atout apprécié des recruteurs.

Conditions d'exercice de l'activité

La profession de gestionnaire est encadrée par une réglementation n° 70-9 du 2 janvier 1970. Par conséquent, ce professionnel doit être titulaire des documents suivants :

• une carte professionnelle
• une assurance professionnelle
• une garantie financière

Les 4 professions de la gestion locative ?

L'administrateur de biens

Ce professionnel est spécialisé dans le domaine de la gestion locative de biens immobiliers. Ses compétences pointues et son expérience sont un gage de garantie et de qualité de prestation.

L'agent immobilier

Le choix qui consiste à passer par une agence immobilière est souvent très pratique pour le propriétaire. En effet, il bénéficie d'un seul interlocuteur pour la gestion de son bien, de la recherche du locataire à la résiliation du bail.

Le notaire

Le notaire peut proposer cette prestation lors de l'achat du bien, mais ce cas est assez rare car la gestion locative n'est pas leur point fort.

Les syndics d'immeuble

Ces gestionnaires séduisent de plus en plus les bailleurs. Leur atout principal est de gérer l'immeuble dans son ensemble et donc d'avoir une relation de proximité avec les résidents, propriétaires et locataires. Ils ont en main les charges, point très utile pour la répartition annuelle, les devis travaux, les diagnostics immobiliers, des connaissances en matière juridique…

3 formules de gestion locatives

La gestion locative traditionnelle

Actuellement, à l'heure où le contexte immobilier se trouve plutôt en déprime, les réseaux les plus puissants sur le marché de la gestion locative misent de plus en plus sur cette activité de gestionnaire pour se maintenir à flot. A l'exemple de Nexity, ou de Sergic, ou encore de Laforêt, la gestion locative constitue un gagne pain avantageux, en attendant que le marché immobilier ne reprenne. C'est ainsi que du point de vue des propriétaires bailleurs, opter pour une gestion locative traditionnelle peut être avantageux. En effet, face à une concurrence féroce des prestataires pour décrocher le plus de contrats de gestion locative, les offres se montrent de plus en plus compétitives.

La gestion locative en ligne

Internet représente aujourd'hui, l'essence des activités quotidiennes, et cela inclut la gestion locative. Les gestionnaires ne cessent de se multiplier sur la toile et les propriétaires bailleurs sont séduits par des tarifs plutôt transparents et plutôt abordables. En effet, jusqu'à 4 ou 5% des encaissements sont les montants économisés par les bailleurs grâce à cette option en ligne. Les services proposés sont identiques à ceux de la gestion locative traditionnelle. A savoir les prestations administratives telles que l'envoi des quittances, qui sont assurées depuis le siège du site, et les prestations physiques telles que les visites, sont déléguées à des agents partenaires.

La gestion locative en version hybride

De nouveaux prestataires ont misé sur une amélioration de l'offre en gestion locative par rapport à celle proposée par les prestataires qui prospectent leur client en ligne. Les nouveaux venus proposent une version plus équilibrée. La gestion dématérialisée se passe presque en totalité sur le net, la nouvelle version dispose de ses propres gestionnaires. Ce qui au vu de cet élément propose toutefois des tarifs tout aussi avantageux avec une prestation qui revient à juste 4%.