Location meublée ou non meublée : quels régimes ?

N'attendez pas le moment de la déclaration de revenus foncier pour choisir votre régime d'imposition.

Une stratégie fiscale se prépare dès que le propriétaire décide de louer un bien, car tout revenu locatif est imposé. Le régime fiscal est différent s'il s'agit d'une habitation louée vide ou meublée.

Une fois votre contrat de location signé, il faut encore choisir entre deux régimes fiscaux différents : l'abattement forfaitaire ou la déduction des charges.

Pour se retrouver dans ce dédale de réglementations, voici des conseils pour vous aider dans votre décision.

Régime fiscal location vide

Deux situations se présentent si vous louez vide ou non meublé :

Le microfoncier si le montant annuel des loyers bruts ne dépasse pas 15.000 euros

Vous dépendez automatiquement du régime micro-foncier. Une déduction forfaitaire de 30 % s'applique sans aucune démarche de votre part.

Le régime réel si vous dépassez 15.000 euros de loyers ou si vous avez engagé de lourds travaux

Cette option s'applique pour une période de 3 ans durant laquelle elle est irrévocable. il est plus avantageux d'opter pour le régime réel car vous pouvez déduire les frais tels que :

  • les frais de gestion locative du bien (honoraires de gérance, rémunérations du gardien, frais de procédure, prime d'assurance…)
  • les dépenses d'entretien, réparation et amélioration
  • la taxe foncière
  • les intérêts d'emprunt
  • les diagnostics immobiliers

Régime fiscal location meublée

Les revenus de la location d'un logement meublé sont imposables au titre des revenus industriels et commerciaux (BIC).

Vous pouvez opter pour deux régimes :

Régime micro BIC si vos revenus locatifs sont inférieurs à 32.600€ par an.

Vous bénéficiez alors d'un abattement forfaitaire de 50%. Comme dans le microfoncier, vous ne pouvez pas déduire vos charges. Vous êtes libre de basculer au régime réel simplifié si vos dépensent le justifient.

Régime réel simplifié si vos charges dépassent l'abattement forfaitaire de 50% ou si vos revenus sont supérieurs à 32.600€ par an.

Le régime réel simplifié vous autorise à déduire l'intégralité des frais et charges (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion…). Si ces frais sont très importantes, il est possible de dégager un déficit foncier.

Information importante : seuls les loyers réellement payés et encaissés par le bailleur sont à déclarer.

 

Patricia est rédactrice professionnelle dans le domaine de l'immobilier.

 

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