Colocation : règles et risques pour le bailleur

Quand on parle de colocation, on pense souvent « auberge espagnole » ! Pourtant ce type de location, de plus en plus populaire, est très réglementé et soumis à des règles juridiques précises. Heureusement, sinon la gestion locative rimerait avec arrachage de cheveux.

La colocation signifie « louer un logement à plusieurs ». C'est un moyen d'accéder à des biens plus confortables pour un budget limité. Ainsi, ce mode de location est adapté à certaines situations précaires comme le statut des étudiants bien entendu, mais pas uniquement.

Outre l'organisation qu'il faut mettre en place pour vivre au quotidien avec d'autres personnes, il est également nécessaire de suivre certaines modalités et clauses.

En effet, vivre en colocation se révèle être une solution avantageuse financièrement conçue essentiellement comme un mode de vie de partage. En effet, l'acte qui consiste à partager un appartement demande des conditions spéciales, une répartition des charges entre locataires et des obligations de bonne conduite.

Mais cette union à durée déterminée pour le meilleur peut très vite se transformer en cauchemar. Pour éviter le pire et avoir des relations harmonieuses, voici quelques conseils et points à vérifier scrupuleusement avant d'accepter de louer sous le mode de la coloc'.

Base de la colocation

Dans le cadre de la colocation, plusieurs personnes souscrivent ensemble au même bail. Chaque colocataire jouit des mêmes droits sur le logement. C'est en cela que ce concept diffère de la sous-location, dans le cadre de laquelle le locataire principal accueille d'autres personnes non inscrites sur le bail. Par ailleurs, la colocation peut se faire dans le cadre d'une location meublée, ne donnant pas lieu à une réglementation déterminée. Elle peut aussi être mise en place dans une location non meublée à titre de résidence principale, dans lequel cas le bail est encadré par la loi du 6 juillet 1989.

La colocation concerne tous les âges.

La colocation n'est plus seulement réservée aux étudiants, mais s'étend à toutes les classes sociales, y compris les seniors. L'avantage de ce système est de partager un appartement et donc de diviser le coût du loyer et des charges par le nombre de locataires. Une solution économique, surtout dans les grandes villes où le marché de l'immobilier est hors de prix.

La colocation en couple

On peut parler de colocation dans le sens large, dans le cas où des inconnus et autres personnes n'ayant pas de lien familial ou d'intimité s'engagent dans la colocation. Or, la location en couple constitue également une colocation dont le contrat de bail diffère selon le régime (union libre/ Pasc/ mariés).

Bien préparer le contrat

Si vous cherchez un contrat de colocation, c'est peine perdue. Il n'y a rien de formellement dédié, dans la réglementation, à ce mode de location. C'est donc le bail traditionnel qui fait office de contrat signé par les différents colocataires, solidaires pour le paiement du loyer. À ce stade, la location est classique et ne pose aucun problème. Les difficultés surviennent dans des cas particuliers : lors de l'arrivée ou du départ d'un des colocataires, à la fin du contrat pour la restitution du dépôt de garantie ou en cas de non paiement du loyer par un locataire.

Le contrat de colocation peut s'établir sous forme d'un contrat de location classique. Le bail doit mentionner le nom de tous les colocataires avec apposition de leurs signatures, autrement aucune action en justice n'est possible dans le cas de non paiement ou de dégradations des lieux.

Si un locataire entre en cours de bail, il doit être rajouté sur le bail en commun accord avec le propriétaire. La rédaction de l'état des lieux est un point important, surtout lors de la restitution des clés. Il est recommandé de procéder à des états des lieux intermédiaires à chaque changement de locataire.

Une sous-location sans avertir le propriétaire est strictement interdite et peut mener à une résiliation du bail. Tous les colocataires seraient donc à la rue !

Conditions clauses spécifiques

Le paiement du loyer par chaque colocataire constitue l'obligation principale dans la collocation. Le contrat de bail contient les modalités spécifiques liées à ce versement.

Par ailleurs, on trouve généralement une clause de solidarité en faveur du bailleur. Elle implique que les colocataires soient solidairement engagés au titre des dettes locatives, soit le montant des loyers et des charges impayés.

Avec cette clause, le bailleur est en droit de demander à un seul des colocataires solidaires le versement total du loyer et des charges. Le colocataire ayant réglé le paiement peut ensuite demander à ses colocataires le remboursement de leur part de la somme. Il se porte en quelque sorte « caution solidaire ». Une lourde responsabilité !

La validité de la clause de solidarité prend fin uniquement à l'expiration du contrat de bail.

Comment réduire les risques ? La clause de solidarité

Cette clause n'est pas une obligation, mais il est vivement conseillé au propriétaire bailleur d'exiger une clause de solidarité entre les colocataires pour se prémunir contre les impayés.

Cela signifie que si l'un des colocataires ne paie pas son loyer, c'est l'ensemble de la communauté qui paie à sa place.

Le dépôt de garantie peut être payé par l'ensemble des locataires ou par un seul qui prendra la responsabilité, lors de la restitution du logement.

Un colocataire ne peut réclamer le remboursement de sa quote-part du dépôt de garantie et devra soit s'arranger avec les autres locataires ou attendre la fin du bail pour récupérer le montant versé.

De même, les bailleurs louant à des étudiants peuvent exiger la caution solidaire des parents, garantie sécurisante.

Chacun des colocataires doit souscrire une assurance habitation obligatoire lors de la signature du contrat.

Rappel des règles principales

La colocation est une solution idéale pour les jeunes salariés, les étudiants, les personnes avec des revenus modestes ou encore certains le préconisent comme style de vie. Le contrat de colocation permet de trouver un logement rapidement et à moindres frais.

Voici quelques conseils pour que vos colocataires ne deviennent pas vos pires ennemis et que la colocation ne se transforme pas en cauchemar.

Les précautions principales à prendre sont surtout lors de la signature du contrat. Il est conseillé de rendre la situation la plus claire possible en mentionnant le maximum d'informations sur le bail.

Les problèmes récurrents principaux relevés surviennent surtout :

1. Lors du départ d'un locataire : il n'aura pas le droit de récupérer son dépôt de garantie, sauf arrangement à l'amiable avec les colocataires
2. En cas d'un locataire mauvais payeur ou de dégradations faites dans le logement, sans clause de solidarité, vous êtes dans de beaux draps.
3. À la résiliation du bail et surtout lors de la restitution du dépôt de garantie après l'état des lieux. A ce moment et en cas de dégradations, les colocataires se rejettent souvent la faute les uns sur les autres.

La colocation n'exclut pas l'aide au logement attribuée par la CAF. Le calcul de l' APL s'effectue sur la base du loyer et dépend de la situation personnelle de chaque étudiant.

Conseils aux futurs colocataires : Pour que la vie en communauté soit possible, il est essentiel de respecter certaines règles de vie. Alors, avant de s'engager et pour éviter les conflits, rédigez votre propre règlement intérieur et désignez un responsable vis-à-vis du propriétaire bailleur.

Pourquoi la colocation séduit elle autant ?

Si auparavant, la colocation était souvent considérée par les propriétaires bailleurs comme une source d'ennuis majeure, ces derniers semblent actuellement de plus en plus intéressés par cette option, car les offres de colocation gagnent de plus en plus de terrain. Ainsi, bien que ce marché n'occupe encore que 3% des locations, les offres ont pourtant bondi de 20 % en un an. Alors, pour quelles raisons ?

Du côté des colocataires

Aujourd'hui, la demande se multiplie en termes de colocation. D'ailleurs, les profils des candidats tendent à se diversifier. Alors, si les étudiants restaient auparavant les plus concernés par la colocation, l'on retrouve actuellement de nombreux jeunes actifs, représentant désormais près de 60 % des colocataires. Les retraités seraient même aussi de plus en plus nombreux à se laisser tenter par la formule, ajoute Isabelle Coëtoux, Directrice adjointe de l'Association Nationale pour l'Information sur le Logement (Anil).

Selon Paul Philippot, délégué général de l'Union Nationale de la Propriété Immobilière (UNPI), «dans de nombreuses villes étudiantes, comme Dijon ou Angers, beaucoup de studios ne trouvent plus preneur en raison d'une suroffre», et «les étudiants plébiscitent désormais les grandes surfaces pour des raisons évidentes de prix et de confort».

Du côté des propriétaires bailleurs

Mis à part une forte demande, les propriétaires voient aussi dans cette option une bonne alternative à la crise. Michel Mouillard, chargé de l'Observatoire Clameur sur les loyers, d'ajouter que les propriétaires considèrent cette formule comme «un moyen de limiter les risques d'impayés». L'on pourrait aussi parler du cadre juridique de la colocation, qui reste particulièrement favorable au propriétaire. Entre autres, ce dernier peut imposer que chaque colocataire donnant congé reste solidaire au niveau du paiement des loyers et des charges jusqu'à la fin du contrat. Ceci dit, la loi Lefebvre, en cours d'examen, permettrait aux locataires de s'affranchir de ces obligations, dès qu'un nouveau colocataire les remplace.

Tout cela vous intéresse-t-il en tant que propriétaire ? N'oubliez pas que vous pouvez confier la gestion locative de votre bien (rédaction des baux, visite d'état des lieux, encaissement et révision annuelle des loyers, décompte des charges, renouvellement des baux, entretien courant de l'immeuble, souscription des assurances, etc.) à un intervenant extérieur (administrateur de biens, syndic de copropriété, agent immobilier, notaire, etc.).

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