SCPI : 5 clés pour investir dans la pierre papier

Vous voulez placer vos économies dans l'immobilier sans devenir propriétaire d'un bien ?  La SCPI, ou « Pierre Papier » est faite pour vous.

Depuis la crise de 2008, on assiste à l'essor de l'investissement en SCPI.

Avec ces placements,  une mise de départ de 300 à 3000€, suffit. Vous profitez des hausses des prix de l'immobilier sans immobiliser de fortes sommes.

De plus, vous limitez les risques sans avoir à se soucier de la gestion locative.

La SCPI est-elle un investissement sûr ?

Vous avez accès à un portefeuille composé de plusieurs immeubles sous baux commerciaux. L'immobilier d'entreprise est plus rentable que le résidentiel.

La Société Civile de Placement immobilier est un moyen pertinent de placement et de rendement.  En effet, elle n'est pas côtée en bourse et est plus sécuritaire que les actions.

Ces placements dans l'immobilier d'entreprise n'échappent pas aux aléas du marché.

Il ne faut toutefois pas croire en un investissement miracle. Le rendement dépend de l'aptitude des gestionnaires de SCPI à optimiser leur collecte.

Comment choisir sa SCPI ?

Choisissez des SCPI sécuritaires à long terme. Analyser les points pertinents de leur performance.

Avec un rendement moyen de 5%, voici les clés pour réussir un investissement dans la pierre papier.

Une forte accélération des souscriptions met en danger le rendement à long terme

Une société de gestion doit valoriser son patrimoine.  Il est en effet nécessaire de doser l'investissement.

Cela passe par une bonne maîtrise du flux des nouvelles souscriptions. Il faut tenir compte des opportunités du marché, plutôt que de suivre les penchants des investisseurs.

Cela vaut particulièrement pour les gestionnaires d'une SCPI à capital fixe. Ils sont obligés de prévoir ses augmentations de capital.

En somme, l'enjeu en cette période de montée en puissance des SCPI est de garder le cap. Il faut :

• résister aux souscriptions excessives
• se concentrer sur l'assurance d'un rendement à long terme.

Bien définir votre objectif

Si vous voulez assurer des revenus réguliers, optez pour  une SCPI de rendement. Vous aurez le choix entre deux types :

• les « murs de magasins » qui investissent dans les commerces (bon complément de revenu, régulier).
• les « classiques diversifiées » qui investissent essentiellement dans des bureaux et entrepôts

Les SCPI de bureaux proposent à terme 15 à 20% de gains supplémentaires. Cela dit, un risque ponctuel de moins-values ou de recul des loyers durant 1 ou 2 ans sera à prévoir en contrepartie. Réservé aux plus audacieux.

Si vous recherchez des rendements plus dynamiques, tournez vous  vers des sociétés cotées en bourse. Les risques sont plus élevés.

Vous pouvez espérer de jolies plus-values d'ici deux ans, et un dividende assez confortable (au moins 5% l'an) .

Enfin, parlons des SCPI fiscales . Elles sont  centrées sur l'immobilier d'habitation et sont beaucoup moins rentables.

Voyez les comme des outils de défiscalisation permettant de réduire son impôt sur le revenu. La défiscalisation est similaire à celle d'un investissement en dur.

La diversification du parc immobilier est la clé

Les SCPI mutualisent les risques en investissant dans plusieurs immeubles. En cas de défaut d'un ou plusieurs locataires, la société de gestion sera normalement peu affectée.

Comment garantir la sécurité de votre placement au maximum ?

Renseignez vous sur la SCPI dans laquelle vous comptez investir.

Elle doit présenter un patrimoine correctement diversifié. Sa valeur doit être au minimum de 100 millions d'euros.

En toute circonstance, un seul locataire ne doit jamais représenter plus de 10% du total des loyers encaissés.

Les investissements réduisent le rendement mais maintiennent la valeur

Vérifiez que le patrimoine immobilier de votre SCPI n'est pas vieillissant (parc datant des années 80).

Si c'est le cas, le gestionnaire devra engager  des travaux d'entretien réguliers. Ces travaux diminuent évidemment la rentabilité.

Méfiez-vous également des parts de SCPI sous-évaluées . Elles peuvent indiquer un manque d'investissement du gestionnaire.

Contrôlez la présence d'un report à nouveau qui est un gage de sécurité. Cette réserve permettra à la société de faire face aux problèmes du marché (départ massif de locataires, loyers impayés, etc.).

Enfin, une SCPI rentable et pérenne doit avoir généré des provisions. Elles servent à effectuer les grosses réparations, telles que la rénovation énergétique, etc.

De la bonne gestion des locations

Les SCPI mettent en place chaque année  des « réserves » à hauteur de 3 mois de loyer. En cas de coup dur, elles servent à maintenir le niveau des revenus versés aux investisseurs.

Le taux d'occupation financier permet aussi de jauger la capacité du gérant à remplir ses immeubles. Il ne doit jamais être inférieur à 85%.

Un taux de remplissage de 83% indiquerait deux mois vide chaque année dans chaque logement. C'est très mauvais signe (exemple : parc de mauvaise qualité délaissé par les locataires).

Voici les 3 principales causes de baisse du rendement :

• loyers impayés
• vacance locative
• l'encadrement des loyers.

Une bonne gestion et une mutualisation des risques sont plus que jamais nécessaires.

La SCPI est rentable si on s'engage pour 8 ans au moins

Les frais d'entrée et de gestion tournent autour de 10%. Certaines SCPI peuvent néanmoins facturer jusqu'à 15%. Vous aurez besoin de quelques années pour amortir le ticket d'entrée.

Tenez compte de son taux de distribution pour calculer la rentabilité réelle du produit.

Ensuite, les part sont taxables sur la plus-value mobilière. Pour bien rentabiliser votre placement, il  faut conserver vos parts au moins 8 ans entières. Vous pourrez bénéficier de l'exonération d'impôt sur les plus-values lors de la revente de vos parts.

Quelle SCPI choisir ?

Sur ce micro-marché, il existe plus d'une centaine de produits. Il faut savoir bien choisir. En effet, les mauvais plans sont assez nombreux. Fuyez les sociétés qui empilent les frais, ou encore celles qui laissent leur patrimoine se dégrader.

Faites vous conseiller par un professionnel dont c'est l'activité principale.

Les trois meilleures SCPI

• Elysées Pierre interne à la Banque HSBC.  Elle propose une souscription à 650 Euros pour un placement très rentable
• Immorente de Sofidy, pour sa politique d'investissement créative. Elle allie une présence très énergique qui lui attribue un rapport de distribution considérable.
• Allianz Pierre d'Immovalor. Une valeur montante si la stratégie s'oriente un peu plus sur la capitalisation.

Un guide pour tout comprendre

L'Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM), publie chaque année un guide.

L'ASPIM regroupe les principales SCPI et OPCI.

Ce guide est dédié aux investisseurs pour les aider à mieux comprendre le fonctionnement de la SCPI.

Fonctionnement et contraintes, durée de placement et fiscalité . Tout est abordé en une vingtaine de pages !

https://www.aspim.fr/storage/documents/adb6d2d0e3b94929530a45190bc9eed1.pdf