Frais de notaire et droits de mutation

Vous comptez investir dans un locatif ? Avant de sortir, prière de passer par la caisse ! En effet, s'il y a bien un passage obligé lors de l'achat d'un bien immobilier, c'est bien celui du notaire. Il se charge de remplir les formalités administratives liées au transfert de propriété.

Comment sont calculés les frais de notaire ?

Combien touche-t-il réellement ? Où part la majorité des sommes versées ?

Frais de notaires – Définition

Ce sont des frais mis à  la charge de l'acquéreur d'un bien immobilier, incluant les droits de mutation, la rémunération du notaire (selon l'émolument), les frais de formalités et les frais annexes.

Les frais de notaire sont fondés sur la nature du bien, la nature du demandeur la valeur, le type et l'historique du bien.
Le tarif qui datait de 1978, a été réorganisé par les décrets :

• du 26 février 2016 sur les tarifs des professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l'accès au droit et à la justice
• du 26 février 2016 accrochant les tarifs réglementés des notaires
• n°2020-179 du 28 février 2020 relatif aux tarifs réglementés applicables à certains professionnels du droit, et
• l'arrêté du 25 février 2022 renforçant les tarifs réglementés des notaires pour la période du 1er mars 2022 au 29 février 2024.

Combien ça coûte ?

Pour un bien ayant moins de 5 ans, vendu pour la première fois, les frais tournent autours des 4% selon le prix de vente
Comptez environ 7% pour un bien ayant plus de 5 ans ou ayant déjà  été vendu une fois.

Ce qui peut changer dans ce calcul sont spécialement les droits de mutation.
Il s'agit des droits et taxes perçus par un notaire, pour le compte de l'Etat et des collectivités locales.

Ils sont demandés à  chaque transfert de propriété, qu'il soit lié à  une donation, une succession ou à  une vente.

Et concrètement ?

Exemple de frais de notaire pour une transaction l'achat en vendée d'une maison de 180.000 euros :

* Les frais divers sont fixés par un tarif légal. Chaque notaire est particulièrement contrôlé lors d'inspections sur ce point. La tarification de ces formalités ne peut être subjective.

Les droits de mutation et ce qu'ils regroupent

Les droits de mutation regroupent certains frais qui sont reliés à l'achat ou à la vente d'un logement. Ces frais de notaire comprennent plusieurs éléments tels que les droits d'enregistrement et les taxes de publicité foncière, les débours ainsi que la rémunération du notaire.

Quelques détails des droits de mutation ?

Les droits d'enregistrement concernent surtout la somme à payer auprès du service fiscal compétent pour encaisser les droits de mutation.

Ensuite les taxes de publicité foncière comprennent la totalité des règles qui préconisent la mise en connaissance de la situation juridique de chaque bien proposé à la vente, à l'intention de toute personne éventuellement acquéreur, grâce au fichier immobilier disponible auprès des Pouvoirs Publics.

Pour un bien dans l'ancien, l'impôt à payer est constitué d'une taxe départementale de publicité foncière (désormais de 4,5% après l'augmentation en mars 2014, sauf dans l'Indre, l'Isère, Mayotte et le Morbihan où le taux est de 3,80 % , la taxe communale (1,20%), ainsi que les frais d'assiette et de recouvrement pour l'État (2,37%).

Un bien dans le neuf donne lieu au paiement de la TVA à 20%, majorée de la taxe de publicité foncière (0,71% HT), sans oublier la contribution de sécurité immobilière (0,10% du prix de vente).

En outre, les débours regroupent l'ensemble des dépenses engagées par le notaire dans le cadre de la réalisation et de la concrétisation de la transaction d'achat. En effet, cette opération requiert la sollicitation de certaines entités que ce soit administratives ou professionnelles.

Enfin, les émoluments du notaire correspondent aux appointements perçus par le notaire pour service fourni. Le montant de ces émoluments est en principe proportionnel au prix du bien immobilier. Ce tarif se définit par tranche et selon un certain pourcentage donné.

Source officielle : https://www.notaires.fr/

Les types d'immobiliers concernés par les droits de mutation

Les ventes de logements, de locaux professionnels, de locaux commerciaux, de terrains,… sont concernées par les droits de mutation, ainsi que les droits tels que l'usufruit,… et quelques titres de société.

Tous les types de mutation à caractère onéreux sont également frappés par les frais de notaire (viager, partage de biens indivis,…).

Tous les biens immobiliers se trouvant en France sont aussi concernés, quand bien même la transaction est effectuée à l'étranger.

Qui s'acquitte des droits de mutation ?

En principe, les droits de mutation sont à la charge de l'acheteur. Toutefois, à titre exceptionnel, le vendeur règle lui-même ces droits, spécialement lorsqu'il s'agit de programmes immobiliers mis sur pied par des promoteurs. En outre, ces droits de mutation qui atteignent jusqu'à 5,8% du prix de vente, sont à régler au moment de signer l'acte de vente chez le bureau du notaire.

En 2014, le gouvernement Hollande a en outre décidé de majorer les droits de mutation 0.7%. Soit une hausse de 3,8% à 4,5% du prix d'un bien immobilier.

Par exemple, pour un prix d'achat de 300 000 €, il vous en coûtera 2 100 € de plus, sans aucune valeur ajoutée au bien !

Peut-on négocier les frais de notaire ?

La majeure partie des frais demandés par le notaire est ensuite rétrocédée à l'Administration. La majorité de ses honoraires étant déjà fixés, il est très difficile de négocier les frais de notaire liés à un transfert de propriété.

S'il y a un sujet de négociation, il est plutôt préférable de se concentrer sur le prix de vente, les frais de l'agent immobilier, ou les frais liés à votre prêt (taux, remboursement anticipés, etc.)

Toutefois, si vous avez un bon sens de la négociation, le notaire pourra « oublier » de vous facturer ses services pour la rédaction de documents annexes : Le compromis de vente, testaments croisés…

Comment réduire les frais de notaire ?

Les frais de notaires sont des taxes limitant votre pouvoir d'achat. Des astuces simples permettent de les réduire.

Astuce n°1 : Exclure les frais d'agence du prix de vente.

D'une part, payer les frais d'agence séparément permet de réduire les frais de notaire. On évite ainsi de calculer les frais de notaire sur le montant total de l'achat, mais uniquement sur le coût net. Veillez donc à ce que l'agence mentionne dans votre compromis de vente que vous avez personnellement payé ses honoraires.

Astuce n°2 : Retirer la valeur du mobilier pour réduire le coût de l'immo

D'autre part, EXCLUEZ le prix du mobilier dans le prix de vente du logement (en cas de logement équipé). Ici encore, le calcul des frais de notaire sera limité au montant du bien immobilier à proprement parler.

Que dit la loi ?

La loi n°2011-331 du 28 mars 2011 qui a pour but de moderniser les professions judiciaires ou juridiques, précise quelques particularités à considérer avec votre notaire :
« Art. 66-3-1.-En contresignant un acte sous seing privé, l'avocat atteste avoir éclairé pleinement la ou les parties qu'il conseille sur les conséquences juridiques de cet acte.

Serait-ce de ce fait la naissance d'un « compromis de vente certifié conforme par un notaire » ?

« Art. 710-1.-Tout acte ou droit doit, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, résulter d'un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, d'une décision juridictionnelle ou d'un acte authentique émanant d'une autorité administrative.

Les actes authentiques émis par un notaire ou une autorité administrative sont donc soumis à la publicité foncière.

« Art. L. 112-6-1. – Les paiements effectués ou reçus par un notaire pour le compte des parties à un acte reçu en la forme authentique et donnant lieu à publicité foncière doivent être assurés par virement. Un décret en Conseil d'État précise les modalités d'exécution de ce virement ainsi que le seuil au-dessous duquel d'autres modalités de paiement demeurent autorisées. » ;

Le chèque est chaque jour un peu plus désuet. En attendant de connaître le seuil de paiement par virement, pensez à vous munir d'un RIB.