Le contrat de location meublé

Le bail meublé est un contrat de location qui permet au bailleur et au locataire d'officialiser leurs accords sur la location d'un logement meublé. C'est un contrat de service incluant la mise à disposition de mobilier permettant de vivre dans le logement en pleine autonomie.

Les locations de meublé sont souvent destinés aux étudiants ou aux salariés en transit sur des périodes courtes. Cette solution peut être rentable pour le bailleur mais également pour le locataire qui peut s'installer du jour au lendemain sans frais d'ameublement ou de déménagement. P

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Définition d'une location en meublé.

La location d'un logement meublé signifie louer un logement avec le mobilier nécessaire à la vie quotidienne. La législation pour les locations meublés est plus souple que pour les locations vides, mais cela ne signifie pas que l'on peut louer n'importe quoi n'importe comment.

Il n'existe pas de liste de meubles obligatoires mais des conditions de décence du logement (Décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.).

La règle est la suivante : un logement est considéré comme meublé dès lors que le local contient des meubles suffisants aux besoins de la vie quotidienne.

Un appartement meublé doit être équipé de tous les équipements indispensables à la vie courante :

  • meuble, literie, table, chaise, penderie
  • L'électroménager minimal (Plaques et réfrigérateur).
  • ustensiles de cuisine
  • avec les petits plus qui font la différence : télévision, connexion internet, machine à laver…

Le locataire doit pouvoir s'installer du jour au lendemain juste avec ses effets personnels.

Il faut distinguer 2 types de location meublée :

  1. Lorsque le meublé est la résidence principale du locataire. L'étudiant est considéré comme résidant principalement au lieu de la location même s'il est rattaché au foyer fiscal de ses parents.
  2. Lorsque le meublé est la résidence secondaire du locataire. Dans certains cas et pour un délai défini, cela peut être considéré comme une location saisonnière de courte durée.

Les clauses obligatoires à insérer dans le Contrat de location meublé

Le contrat de location meublé n'est pas soumis à la réglementation de la loi 1989. Les conditions sont moins contraignantes pour le propriétaire. La seule disposition de la loi de juillet 1989 qui s'impose aux logements meublés comme aux logements loués vides est : la décence du logement. En effet, le propriétaire doit louer un bien décent qui ne nuit pas à la santé du locataire ou à sa sécurité. La loi de juillet 1989 impose donc aux bailleurs de remettre aux locataires :

un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation

Le bail meublé est encadré juridiquement par l'article L 632-1 du Code de la construction et de l'habitation applicable au meublé. Cet article détermine uniquement la durée de la location et la durée de préavis.

C'est donc le contrat écrit qui détermine les droits et obligations des deux parties. Dans ce cadre juridique, seules les clauses du contrat font loi en cas de litiges. Ce document est donc particulièrement important et nécessaire.

Les clauses du contrat restent librement consenties entre les deux parties, dans le respect de la loi du 25 juillet 2005.

Le bail est signé sous seing privé, c'est-à-dire qu'il ne nécessite pas l'intervention d'un notaire.

Attention, la date de signature du contrat ne signifie pas l'entrée effective du locataire dans les lieux. La prise de possession du logement peut être postérieure à la signature et dans ce cas, la date d'entrée doit être mentionnée dans le contrat.

En revanche, l'état des lieux doit être réalisé le jour de l'entrée effective du locataire dans le logement.

Le dépôt de garantie est en principe versé dès la signature du bail. Le locataire s'acquitte ensuite du loyer au jour de l'entrée dans les lieux.

Un contrat de location meublé est rédigé en deux exemplaires et signé par les deux parties. Il doit mentionner :

  • les coordonnées et adresses du locataires et du bailleur
  • la durée du bail est fixée normalement à 1 an avec tacite reconduction. La durée peut être ramenée à 9 mois pour un étudiant
  • le montant du loyer avec mention des charges locatives à part
  • durée de préavis
  • dépôt de garantie et modalités de restitution
  • état des lieux : inventaire détaillé du mobilier
  • modalités de paiement et de révision du loyer soumise au taux de l'Insee
  • l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires dans toute location

Le locataire a l'obligation de souscrire à une assurance contre les risques locatifs.

 

Les principales obligations du bailleur

  • fournir un logement en bon état et décent
  • effectuer les réparations et gros travaux en cours de bail
  • assurer au locataire la jouissance paisible des lieux
  • établir une quittance de loyer à la demande du locataire.

Les principales obligations du locataire

  • utiliser les lieux de façon « normale » et raisonnable
  • ne pas gêner ou provoquer des nuisances aux voisins (bruits, odeurs…)
  • régler les loyers aux dates convenues dans le contrat
  • entretenir l'appartement en bon état
  • user du mobilier fourni avec soin

Les règles du bail meublé

  • La durée du bail d'un logement meublé est d'un an minimum ou de 9 mois pour un étudiant.
  • Lorsque le bail arrive à expiration, sans congé donné par le locataire ou le bailleur, il y a tacite reconduction d'un an.
  • Le locataire peut donner congé à tout moment. Le préavis est d'un mois.
  • Le bailleur, peut à l'échéance, renouveler en modifiant certaines conditions comme le prix du loyer, mais le locataire peut refuser. Le bailleur peut également refuser de renouveler le bail, pour les mêmes raisons qu'un bail de location vide. Le bailleur doit dans tous les cas respecter un préavis de 3 mois.

 

Attention aux clauses interdites

Depuis le 20 janvier 2005, les locations meublées d'une résidence principale font l'objet d'une réglementation minimum. Certains clauses considérées comme abusives sont interdites.
Définition légale de « clause abusive »

Art. L. 132-1 c. : « sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. »

Dans un souci d'information impartiale, et sans défendre les droits des propriétaires ou des locataires, voici un rappel de clauses abusives dénoncées.

  • une clause interdisant les animaux domestiques
  • une clause imposant au locataire de supporter les réparations incombant au bailleur
  • une clause imposant une durée irrévocable du contrat, sans possible résiliation anticipée pour motif légitime.

Recommandations de la Commission des clauses abusives

La Commission des clauses abusives s'est penché sur le sujet. Elle a publié en 2013 des recommandations relatives au contrat de location meublé et demande la suppression de 43 clauses abusives.

Les missions de la Commission des clauses abusives sont :

  • rechercher les clauses abusives dans les contrats de location meublé
  • émettre des recommandations pour supprimer ou modifier les clauses considérées comme abusives
  • elle peut être saisie par un juge à l'occasion d'un procès, pour donner son avis sur le caractère abusif d'une clause.

L'information est la meilleure façon d'éviter les litiges. Pour les plus courageux, lecture recommandée du rapport d'activité de l'année 2000 de la Commission des clauses abusives (N°2000-01 en date du 22 juin 2000).

 

Quelles sont les principales clauses abusives mises sur la sellette ?

  • Tout locataire même d'un meublé bénéficie des dispositions du code de la construction et de l'habitation. Lui laisser croire le contraire en introduisant une clause est interdit
  • Réduire une durée de location à moins de un an (9 mois pour un étudiant)
  • Modifier le contrat et les conditions en cours de bail sans le consentement du locataire
  • Faire régler les impôts et la taxe foncière par le locataire
  • Interdire au locataire de recevoir et héberger sa famille et de posséder des animaux domestiques
  • Obliger le locataire à laisser visiter son logement en dehors des heures légales
  • Prévoir des travaux sans limitation de durée et sans indemnité
  • Faire payer au locataire les dépenses liées aux travaux
  • Stipuler que le local est présumé loué neuf en cas de défaut d'état des lieux.
Voici quelques exemples de clauses considérées comme abusives :
  • fixer une durée irrévocable de la location. Par exemple, interdire de résilier un bail suite au décès du locataire et obliger les héritiers à payer le loyer.
  • obliger le locataire à dresser à ses frais l'état des réparations locatives en fin de jouissance.
  • prélever sur le dépôt de garantie des indemnités dues en raison de « violation des clauses et conditions du bail, sans justificatif et sans jugement ». Cette clause abandonne au seul professionnel la détermination desdites indemnités qu'il évalue selon son bon vouloir.
  • obliger le locataire à « supporter à ses frais toutes modifications d'arrivée, de branchement, de remplacement de compteur ou d'installation intérieure pouvant être exigées par les compagnies distributrices des eaux, du gaz, de l'électricité ou du chauffage, de faire poser, à ses frais, des compteurs d'eau chaude et froide, les frais de location, entretien et relevé étant à la charge du preneur ». Cette clause est abusive car l'installation d'éléments d'équipement incombent au bailleur.
  • imposer au locataire de laisser visiter les lieux en son absence. Clause abusive, car elle oblige le locataire à laisser ses clés à un tiers.
  • obliger le locataire à régler son loyer par prélèvement automatique.
  • interdire la libre jouissance des lieux loués : interdiction de l'usage de l'ascenseur ou  de l'escalier principal par exemple.
  • obligation de donner libre accès au bailleur ou à son représentant en cas d'absence en lui donnant les clefs du logement.
  • Certains contrats stipulent : « le départ étant entendu après complet déménagement, exécution des réparations locatives, résiliation des abonnements de gaz, électricité, eau et téléphone, présentation au bailleur de la quittance taxe d'habitation (art. 1686 du CGI), établissement de l'état des lieux contradictoire en fin de contrat et remise des clefs ». Cette clause est abusive car la fin du bail dépend d'événements extérieurs.
  • obliger le locataire à remplacer le compteur électrique intérieure ou à installer à ses frais une boîte aux lettres, payer le ramonage des cheminées dans le mois précédant son départ…
  • interdiction de réaliser des aménagements, qui ne transforment pas le bien loué, tels que la pose d'un revêtement sur le sol.
  • interdire d'occuper les lieux, même temporairement, par des personnes autres que le conjoint, les ascendants ou descendants.

Les documents à annexer au contrat de location meublé

Etat des lieux : ce document est signé conjointement entre le bailleur et le locataire. Il est remis lors de l'entrée effective du locataire dans les lieux.

L'inventaire du mobilier : ce document est indispensable pour le bailleur et le locataire. A la fin du bail, les deux parties pourront vérifier conjointement l'état du mobilier (casse, remplacement, dégradation…).

Attention, sans ce document, il est difficile de prouver que la location est sous le régime de meublé. La location pourra être alors qualifiée de « vide » en cas de litige par l'une ou l'autre partie. Nous vous recommandons de le faire signer en plusieurs exemplaires, à la fois par le bailleur et par le locataire.

 

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Résiliation de bail

Le locataire doit prévenir le bailleur 1 mois avant son départ. De son côté, le bailleur ne peut donner congé à son locataire qu'à la date « anniversaire » du contrat, avec un préavis de 3 mois. Tous les courriers de résiliation de bail doivent s'adresser par voie recommandée avec accusé de réception.

A la résiliation de bail, un nouvel état des lieux sera établi et le propriétaire pourra conserver une somme en cas de dégradation et uniquement sur présentation de devis travaux professionnels. On comprend l'importance de la rédaction minutieuse de l'état des lieux d'entrée surtout en cas de contestation.

 

 

Que se passe-t-il en l'absence de bail écrit ?

Si le logement est loué sans aucun bail, cela peut engendrer des modifications en cours de bail ou des litiges :

  • la location meublée initialement peut être requalifiée par le locataire en location de logement vide
  • le régime fiscal et le statut du loueur peuvent être modifiés
  • le propriétaire aura des difficultés à faire valoir ses droits en cas de non paiement du locataire ou en cas de dégradation du bien.

 

 

La location meublée reste le meilleur rendement locatif pour les petites surfaces. Les prix des loyers peuvent être augmentés de 10% à 20% en raison de l'apport de meubles complété par d'autres avantages comme l'accès gratuit au wifi, lave-linge, télévision…

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Aurélien Morillon est le fondateur du portail immobilier Alliance-habitat.com

 

7 réactions à “Le contrat de location meublé”

  1. ZURFLUH

    Le locataire d’une location meublée a t-il le droit de changer les verrous de la porte d’entrée et a t-il le droit de refuser l’ accès de son logement à un expert après avoir occasionné un dégât des eaux a la voisine du dessous. Merci de votre reponse

  2. barbey

    Bonsoir, je désirerais savoir si un appart. non meublé qui passe en bail meublé garde le même régime fiscal. J’étais en régime micro-fonciers.
    Avec mes remerciements Joss

  3. Patricia Recrosio

    Bonjour,
    Le régime fiscal de la location meublée est plus intéressant que le régime micro-foncier. Si l’ensemble de vos loyers ne dépasse pas 32.600€ vous pouvez opter pour le régime micro-bic. L’abattement forfaitaire sera alors de 50%. Voici le lien d’un article qui vous donnera toutes les explications sur le meilleur régime à adopter pour la location meublée : comment déclarer une location meublée
    Bien cordialement
    Patricia

  4. Chances

    Bonjour,
    Je propose depuis tout récemment un appartement meublé en location saisonnière (à la semaine généralement).
    Un jeune couple d’étudiants est intéressé pour 3 mois.
    Quelles sont les règles dans ce cas ? Loyer, caution, paiement, contrat, état des lieux ?
    Merci d’avance pour vos conseils.
    Bien cordialement,
    Chances

  5. Valery

    Bonjour,
    Mes anciens locataires sont partis le 29/12/2012. J’ai eu les nouveaux locataires seulement a partir du 01 fevrier cette annee.
    Pourriez-vous me dire qui va payer les impots locaux de cette annee puisqu’il n’y a pas d’occupants au 1er janvier ?
    Merci d’avance pour vos conseils.
    Bien cordialement,
    Valery

  6. Patricia Recrosio

    Bonjour,
    La taxe d’habitation est à payer au 1er janvier de l’entrée dans les lieux. Vos locataires qui occupent les lieux depuis le 1er février n’ont donc pas de taxe habitation à payer, car ils ont certainement régler la taxe de leur logement précédent. Ils ne peuvent donc payer deux taxes d’habitation mais seulement une seule.

    Bien cordialement
    Patricia

  7. fuss

    comment puis je avoir des réponses à mes questions sur la cohabitation
    4 chambres dans une villa, les compteurs à mon nom, pratique de plus en plus courante mais mal encadrée.
    Je me considère comme colocataire, puisque a longueur d’année je paye au moins un quart des charges (valses des occupants étudiants ou stagiaires) il me semble que je dois être en droit d’occuper la chambre vacante comme bon me semble ?