Le contrat de caution solidaire

Ce contrat est un engagement d'un tiers, qui accepte de payer les dettes du locataire si celui ci est insolvable. Le contrat doit se présenter sous forme écrite et être signé par la caution et le propriétaire.

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En remplissant le formulaire ci-dessus, vous pouvez télécharger un contrat de caution solidaire imprimable, au format PDF ou Word.

La caution solidaire : une assurance contre les impayés

La caution solidaire d'un tiers est généralement requise pour avoir accès au logement.  Le contrat  constitue un acte juridique qui peut avoir de graves répercussions sur la caution, d'où l'importance de bien cerner toutes les obligations avant de s'engager.

Ce document doit figurer en annexe du contrat de location. Il peut être produit à la signature du bail, ou durant son exécution. Par exemple en cas de changement de situation ou de perte d'emploi.

Les parties peuvent opter pour un contrat de cautionnement simple ou solidaire.

  • Le cautionnement simple est la forme par défaut du contrat, signifiant que le locataire sera le premier impliqué en cas de poursuite et de demande de paiement.
  • Le cautionnement solidaire met en cause directement la caution sans passer par le locataire.

Qui peut être caution solidaire ?

Pour être caution solidaire, il n'y a pas besoin d'être un proche bien que généralement ce soit le cas. On peut aussi bénéficiez de l'aide d'organismes d'aide au logement tels que Solendi ou Action Logement : ils se portent caution solidaire et avancent même le dépôt de garantie, que le locataire remboursera sur 36 mois sans intérêt.

Solvabilité du locataire et de sa caution solidaire

Par convention, une personne est dite « solvable » lorsque ses revenus net mensuels sont égaux ou supérieurs à  trois fois le loyer demandé, charges comprises. Le bailleur a tout à  fait le droit de demander des justificatifs de revenus à  la personne se portant garant et il peut également refuser le garant s'il le souhaite.

 

La loi Boutin : cumul impossible de l'assurance et de la caution solidaire

Pour une location vide un bailleur ne peut plus cumuler la caution solidaire avec une assurance qui protège contre les loyers impayés (GLI) ou avec une garantie des risques locatifs (GRL) sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Comment rédiger le contrat de caution solidaire ?

Cet acte peut être rédigé sur papier libre, sous seing privé ou plus rarement chez le notaire (acte authentique).  Le contrat contient des mentions obligatoires :

  • le montant du loyer
  • une mention exprimant clairement votre engagement
  • une mention manuscrite de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 89 (alinéa 1), reproduite ci-dessous :
« Je, soussigné, M………….., en me portant caution solidaire de M…………, m'engage à rembourser sur mes revenus et sur mes biens personnels les sommes dues par le locataire en cas de défaillance de ce dernier. Je mesure donc l'importance et la portée de mon engagement.(4)
Je reconnais être en possession d'une copie du bail (5) aux termes duquel le montant du loyer est de ………………………………….(en toutes lettres) ; lequel comporte une clause de révision ainsi conçue…………………….(reproduire intégralement et de façon manuscrite la clause de révision telle que rédigée au contrat).(6)
Enfin, j'ai pris connaissance du premier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, rédigé ainsi : “Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.”(7)
Fait à……………, le……………… (Signature de la caution) : »

Sous peine de nullité, veillez à écrire en manuscrit l'intégralité du modèle ci-dessus et à ne pas faire de ratures. 

La personne caution solidaire peut rajouter des clauses supplémentaires, à condition qu'elles soient acceptées par le bailleur. Exemples de sujets :

  1. le montant maximal et la nature des frais pour lesquels la caution s'engage. Le paiement du loyer et non des autres frais, dégradations, pénalités…
  2. des circonstances mettant fin automatiquement à l'engagement. Divorce, licenciement, décès…
  3. une date d'engagement à laquelle la caution prend fin. Douze mois, trois ans

La durée du cautionnement

La durée du contrat de cautionnement peut être déterminée ou indéterminée.

  • Elle est déterminée quand le contrat fixe une durée d'engagement, une date d'échéance ou une durée se limitant à la durée du bail (sans prendre en compte ses renouvellements).
  • Il est à durée indéterminée quand le contrat ne précise pas une telle date d'échéance ou durée.

Dans le cas d'une durée indéterminée, il est possible de mettre fin à l'engagement à tout moment en adressant au bailleur une demande de résiliation par lettre recommandée avec avis de réception. Même en résiliant le contrat, la caution reste redevable des impayés du locataire pendant la période locative en cours.

Du reste, lorsque le locataire demande à la caution le paiement des sommes au bailleur, alors la caution a l'obligation de payer. Elle devra ensuite s'arranger avec le  locataire pour le remboursement.

L'engagement de cautionnement solidaire est une lourde responsabilité

Cet acte juridique peut avoir de graves répercussions sur la caution, d'où l'importance de bien cerner toutes les obligations avant de s'engager.

  • La caution et le locataire sont engagés au même titre. Le bailleur peut donc s'adresser à l'un comme à l'autre pour le paiement de sa dette.
  • Le cautionnaire peut être poursuivi pour la totalité de la dette du débiteur (dans la limite de la somme pour laquelle la caution solidaire s'est engagé).
  • Au cautionnaire incombe ensuite la responsabilité de poursuivre le débiteur par tous les moyens légaux. Il dispose des mêmes droits que le créancier initial.

C'est un engagement important, car il est impossible de le résilier et la caution est responsable des loyers impayés jusqu'à la fin du bail de location.

Interrompre la caution solidaire

L'engagement de caution solidaire doit en principe prendre fin quand :

  • Le bail arrive à expiration si celui-ci est résilié.
  • L'acte de caution arrive à terme (ci celui-ci est de durée déterminée)
  • Le remboursement de la dette a été totalement effectué
  • Le contrat principal prend fin avec le décès du débiteur.
  • Au décès du cautionnaire si l'acte le prévoit, sinon ses héritiers sont en principe tenus de payer.

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Je suis :

Aurélien Morillon est le fondateur du portail immobilier Alliance-habitat.com

 

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