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Que faut-il mentionner dans les statuts d'une SCI?

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La forme juridique de la société.

Veillez à bien préciser SCI de location.

Les apports de chaque associé

• Ils déterminent leurs droits dans le capital de la société (à l'exclusion des apports en industrie).
• L'apport peut être fait en numéraire (argent), en nature (immeuble ou terrain par exemple) ou exceptionnellement en industrie (connaissances techniques, travail...).
• Lorsqu'une personne mariée sous un régime de communauté de biens apporte des biens appartenant à la communauté, elle doit impérativement en avertir son conjoint.
• Celui-ci intervient généralement lors de la signature des statuts et reconnaît qu'il a bien été informé de l'utilisation de biens communs pour réaliser l'apport.
• Il peut être utile, à cette occasion, de lui demander qu'il renonce par avance à revendiquer la qualité d'associé pour la moitié des parts de son conjoint.
• La valeur des apports en nature est librement discutée entre les associés, l'intervention d'un commissaire aux apports n'étant pas obligatoire.

La dénomination de la société

Elle peut être fantaisiste, liée au lieu de situation de l'immeuble ou à l'objet social en général.
Elle peut également comporter le nom d'un ou plusieurs associés.
Il est prudent de vérifier auprès de l'INPI que le nom, s'il est fantaisiste, n'est pas déjà utilisé.

Son siège social

Il est fixé librement par les statuts mais doit être réel.
Il ne correspond pas forcément au lieu de situation de l'immeuble et peut être situé au domicile d'un associé.

Son capital social

Il est constitué par les apports en numéraire et en nature ; aucun montant minimal n'est fixé.
Il correspond généralement à la valeur de l'immeuble.
Les associés peuvent prévoir la libération différée du capital.
En effet, dans les SCI, aucune règle n'impose de verser le montant du capital immédiatement.
Les associés peuvent fixer librement les modalités de versement des apports en numéraire, soit dans un délai déterminé, soit au fur et à mesure des appels de fonds de la gérance.
La libération peut correspondre aux bénéfices répartis entre les associés.
Cette solution est très avantageuse car l'administration fiscale accepte de prendre en considération, comme base de calcul des plus-values, la valeur des parts au jour de la signature des statuts sans tenir compte de l'époque des libérations.

L'objet

Il doit être purement civile, c'est à dire se limiter à l'acquisition et la gestion d'immeubles.
Il ne peut être question d'acheter des biens pour les revendre, sous peine que la société soit taxée à l'impôt sur les sociétés en qualité de marchand de biens.
La vente d'un immeuble n'est envisageable que si elle a un caractère exceptionnel.

La durée de la société

La durée maximale est 99 ans à compter du jour de l'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés.

Les modalités de fonctionnement

La SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants, rémunérés ou non, qui doivent rendre compte de leur gestion, dans un rapport, chaque année à l'assemblée des associés. Attention, sauf disposition contraire des statuts, le gérant peut être révoqué par simple décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales.
Une clause peut donc être introduite protégeant le gérant-associé de ce genre de désaveu.
Les associés doivent également envisager la possibilité de quitter la SCI.
Le code civil prévoit que les parts sociales ne peuvent être cédées (ventes, donations...), hormis aux ascendants et descendants, qu'avec l'accord de tous les associés.
L'unanimité étant très difficile à obtenir, les statuts peuvent par exemple prévoir que toute cession de parts sociales, même à des ascendants ou descendants, sera soumise à l'agrément de la majorité des associés (ou des 2/3...)
De même, il est souhaitable de fixer à l'avance l'éventualité du décès d'un associé.
La encore, les statuts peuvent compléter la loi et prévoir l'agrément des héritiers par les associés.

Reprise des engagements pris pour le compte de la société en formation

Les associés récapitulent toutes les dépenses ou les engagements qu'ils ont pris au nom et pour le compte de la société en formation jusqu'à la date de signature des statuts dans un acte annexé aux statuts.
Ils donnent également mandat à l'un ou plusieurs d'entre eux (ou au gérant non associé) pour prendre de nouveaux engagements jusqu'à l'immatriculation de la société.
Celle-ci entraînera alors automatiquement la reprise de ces engagements.

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