Comment transformer une location en meublé ?
Vous avez toujours loué votre appartement vide et aujourd'hui vous voulez le passer en location meublée. Comment transformer une location en meublé ? Quelles démarches effectuer pour réaliser ce projet en restant dans les clous ?
Une transformation rentable
L'opération « louer en meublé » peut être rentable selon certaines conditions :
- La situation géographique (centre-ville, zone universitaire…)
- Type de locataires demandeurs (étudiants, jeunes salariés, personnel en transit…)
Avant de se lancer dans l'aventure du meublé, il est important de faire un diagnostic de tous ces points pour savoir si la demande existe réellement.
Cette transformation peut être très bénéfique pour les petites surfaces ou les biens situés dans une ville étudiante. En effet, la rentabilité locative peut être augmentée de 10 à 20 % selon les cas et le meublé n'entre pas dans le dispositif « encadrement de loyer », sauf dans quelques villes de France où la demande excède l'offre.
Contrat location meuble : ce qui change ?
Il est important de préciser que tout changement de bail peut avoir lieu uniquement lors du renouvellement de bail. Il est interdit de passer en bail meublé si le locataire en place a signé un contrat de location vide et qu'il reste dans le logement.
Des délais plus courts et plus souples
Le bail meublé est conclu pour une durée de 1 an ou 9 mois pour un étudiant. Le préavis est de 1 mois au lieu de 3 mois pour un contrat de location vide.
Un état des lieux plus complet
La rédaction de l'état des lieux est plus longue et minutieuse car tous les équipements et mobiliers doivent figurer sur le document.
Que dit la loi ?
La Loi n'interdit pas la transformation d'un logement en meublé. Il n'y a donc aucune démarche supplémentaire, aucune formalité administrative spécifique. Un logement est qualifié de meublé dès lors que ce dernier dispose du mobilier et des équipements nécessaires à l'installation du locataire avec ses seuls effets personnels.
Comment transformer un appartement en meublé ?
Le logement doit être entièrement meublé et équipé pour être considéré comme meublé, ce qui explique la majoration de loyer.
Du mobilier indispensable (lit, table, chaise…) à l'électroménager (frigidaire, plaque chauffante…), l'essentiel doit être mis à disposition du locataire et en bon état de marche.
Pour faire la différence, il est conseillé de proposer des prestations supplémentaires comme un accès wifi, la télévision, le lave-linge…
Sous certaines conditions, vous pourrez inclure le coût des meubles dans le financement de votre projet.
Déclaration fiscale
La location meublée implique un changement de statut fiscal parfois intéressant pour le bailleur. Les loyers sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou au régime micro BIC dans certaines conditions.
Loyer Manager est compatible MAC OSX et PC Windows
attention, erreur: « préavis de 1 mois au lieu de 3 ans » dans l’article.
Je pense que vous vouliez dire 3 mois
Erreur de ma part, merci beaucoup de l’avoir soulignée…
Bien cordialement
Patricia
je voudrai louer un petit appartement en meuble ,mais la locataire me dit qu’elle a tous ses meubles et que je peux mettre les miens dans une dependance.
ma question est le bail reste il meuble dans ce cas
je loue une maison vide de 4 chambre depuis 4 ans en direct avec la propriétaire aujourd’hui une agence me contacte pour me prévenir que ses eux qui vont désormais s occuper des locations de ma propriétaire donc changement de contrat et de plus celle si veut passer la maison en location meubler sauf que moi j ai mes meubles . il me disse que je n ai aucune obligation a prendre des meubles et aucune augmentation de loyer apparemment sa change rien pour moi quand pensez vs car j habite seule avec mes enfants et j ai peur d avoir une hausse de loyer merci
Bonjour,
Une agence peut tout à fait s’occuper de la gestion locative d’un bien en cours de bail. Mais je doute que l’on puisse transformer un bail logement vide en un bail logement meublé en cours de bail. Il faut normalement attendre la fin du bail soit les 3 ans pour transformer un contrat de bail.
Le changement d’un bail vide en meublé signifie :
– signer un nouveau contrat (de un an)
– faire un nouvel état des lieux
– régulariser les charges
Cela n’entraine pas forcément une augmentation de loyer mais réduit votre location à un an au lieu de 3 ans.
Bonjour,
Je suis en train de faire l’acquisition de trois studios dont deux sont loués vides.
Le troisième n’est pas loué.
Je souhaiterai louer les 3 en « meublé ». Pour celui qui est vide, je vais le meubler.
Pour les deux occupés depuis plus de 10 ans, j’avais pensé résilier d’un commun accord les baux des deux appartements loués vides.
Ensuite, je pensais racheter les meubles des locataires en place qui ne veulent pas que leur mobilier soit remplacé, puis refaire un bail meublé avec le même loyer que précédement, tout en sachant que le jour où les locataires partiraient, je leur laisserai reprendre leurs meubles qui ne m’intéressent pas.
Je m’étais renseigné auprès de divers organismes et personne ne m’a dit que c’était interdit. Par hasard, je suis tombé sur votre article dans lequel vous marquez que cela est interdit.
Pourriez-vous me préciser quel texte interdit de faire cela?
Cordialement,
Grégory
Bonjour Grégory,
Vous avez tout à fait le droit de passer du contrat de location vide en contrat meublé. Il n’est pas écrit dans l’article que c’est interdit mais le texte mentionne simplement que ce changement de contrat peut s’effectuer lors du renouvellement de bail, et non en cours de bail, sauf si vous avez l’accord de votre locataire pour résilier le bail et le passer en contrat de location meublé.
En espérant avoir répondu à votre question
Bien cordialement
Patricia
Bonjour Patricia,
Merci pour la rapidité de votre réponse.
En effet, la location meublée présente, pour ma part, uniquement un intérêt fiscal. Le locataire est quand à lui content de percevoir une somme pour ses meubles.
Bonne journée,
Grégory
Bonjour,
Votre article mentionne toujours qu' »il est interdit » de passer d’un bail vide à un bail meublé, lorsque le locataire reste en place. Cela m’a surpris. En effet, comme vous l’indiquez ensuite à Grégory, il n’y a pas d’interdiction à cela.
Si bailleur et locataire sont d’accord, on met fin à un bail vide, et on commence un bail meublé. Cela peut être un accord « gagnant-gagnant ». Pour le locataire, il y gagne en trésorerie, sur la valeur des meubles.
Je l’ai fait personnellement. Tout le monde s’en est trouvé bien. J’ai établi pour certains locataires concernés, qui avaient déjà des meubles, ce que j’ai appelé « convention de consignation ». J’ai listé et évalué les meubles, et les ai payés au locataire.
En effet, il faut que les deux parties soient d’accord. Un bailleur ne peut pas forcer un locataire en place à passer en meublé.
Bonjour,
Merci pour votre article !
J’aurais simplement une petite question.
En zone tendue comme Paris, il est désormais interdit d’augmenter le loyer d’un appartement vide ET meublé en cas de relocation avec la loi ALUR.
Mais le texte n’est pas précis : si je souhaite changer de statut en cas de relocation, c’est à dire passer de vide à meublé, la loi ALur s’applique-t-elle? Ou cela concerne-t-il la relocation pour le même type de contrat?
Je vous remercie
Bonjour
je souhaite transformer mon appartement(dont je suis propriétaire) en meublé.
Pouvez-vous me dire se qu il faut faire et pas faire toutes démarches confondu .
Dans l attente de vous lire .
Cordialement
Bonjour,
Mon locataire doit quitter mon appartement prochainement. Je souhaite rédiger le prochain bail en location meublée. Ayant refait cet appartement en 2015 j’ai déclaré un défit foncier sur ce bien, la même année (1900 euros ). J’ai lu que la transformation ne peut avoir lieu dans ce cas que après la troisième année sans déficit soit en 2019. Quel serait le risque fiscal de réaliser la transformation malgré tout? Les déclarations LMNP doivent elles faire l’objet d’une édition de liasse fiscale BIC ou micro BIC teletransmise à l’administration fiscale.
Faut il s’inscrire au registre des entreprises.
Mer I pour vos réponses
Bonjour, lorsque vous dites que le changement de bail peut avoir lieu lors du renovellement de bail? C est possible de le faire avec le meme locataire?
Je vois remercie
Oui, à négocier avec lui
Bonjour. J’aurai besoin de vous pour savoir si cela est possible.
Nous allons probablement acheté un appartement où un locataire est en place avec un bail non meublé qui expire dans 10 mois. Peut on résilier ce bail avec le préavis légal de min 6 mois ? Et relouer derrière à quelqu’un d’autre en bail meublé ?
Merci d’avance pour votre retour
C’est compliqué de « virer » un locataire, surtout si il paie bien. Pour résilier un bail côté bailleur, il y a 3 conditions possibles. Plus d’infos ici : https://www.alliance-habitat.com/documents/contrat-de-location/resiliation-de-bail/
bonjour
ma premiete proprietaire a vendu son appartement nu que joccupe suite a ca la personne qui a racheté me refait un bail meuble mais sans les meubles elle ajoute que je nai pas voulu ceci exacte ,joccupais lappartement depuis 6 mois javais tout ce quil me fallait ,fu coup le bail passe de 3 ans a un an et elle me dit quelle souhaite le récupérerai,la question est son bail est il valable ou dois je le faire requalifier par un juge?
merci
Bonjour,
Je possède 5 appartements dont 3 étaient loués meublé et 2 en non-meublé. En 2017, j’ai converti l’un des deux non-meublés en meublé. Un déficit foncier ayant été constaté sur cet appartement en 2016, je viens de me rendre compte que je n’ai pas respecté les 3 ans de location sans déficit foncier pour « retirer » mon biens de la location (au sens fiscal puisque je suis dorénavant imposé sur mes bénéfices commerciaux).
J’ai lu que je devais informer l’administration pour que mon impôt sur mes revenus 2016 soit corrigé, ce que je compte faire.
Par contre, j’ai lu aussi que je pouvais toujours imputer les déficits de 2016 dans les 10 années à venir. « le déficit indument imputé sur le revenu global peut être uniquement imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes dans les conditions de droit commun ».
Qu’est-ce que cela signifie ? Sous quelle forme et quand pourrais-je imputer ce déficit constaté en 2016 ? Merci
Cordialement,
Bonjour,
Est il possible de passer d’un bail nu à bail meublée si c’est le même locataire ?
Si oui quelles sont les démarches ?
Article superficiel.
Vous n’evoquez pas le principal interet de la location meublee, a savoir l’amortissement de la valeur de l’appartement (en regime LMNP reel). C’est l’atout majeur de ce dispositif (bien plus avantageux que le BIC lorsuqe l’on achete dans un but de LMNP).
Il faudra alors aussi expliquer a vos lexteurs comment estimer de la valeur brute restant a amortir si on passe en cours de vie de l’appartement du non meuble au LMNP.
Bref, ce n’est pas complique, mais votre dossier est tres superficiel et incomplet.