Avantages d'acheter un bien occupé

Vous avez trouvé le bien idéal, mais le problème est qu'il est déjà occupé par un locataire ! La première réaction instinctive est la méfiance. En effet, plusieurs raisons peuvent freiner l'acte d'achat : la volonté de l'habiter soi-même, les modalités de la passation de bail de location, les difficultés de gestion locative, la méconnaissance du règlement pour la reprise du bien…  Pourtant acheter un bien occupé peut se révéler avantageux pour l'acquéreur. Pourquoi ?

Les biens occupés sont vendus moins chers

La décote, due à la présence d'un locataire, peut atteindre entre 5 % à 30 % de la valeur du bien vendu libre. Ce pourcentage dépend de la durée du bail qui reste à courir, du niveau du loyer et bien entendu de la qualité du locataire. Plus la date du bail est proche de l'échéance plus la décote est faible.

L'autre avantage est la rentabilité immédiate due à la perception des loyers. Le vendeur doit accepter de transmettre des loyers pour que l'acheteur puisse savoir si le locataire est un bon payeur.

Les instituts bancaires y trouvent également leur compte et l'existence d'un locataire déjà en place est un avantage. En effet, les revenus locatifs réguliers sont une garantie qui facilitent l'acceptation d'une demande de prêt immobilier.

Vous gagnez du temps

Ensuite, aucune perte de temps dans la recherche d'un locataire

Enfin, aucune formalité administrative à réaliser : pas de contrat de location à rédiger, ni d'état des lieux ou de diagnostics immobiliers…

Acheter un bien occupé présente donc plusieurs avantages. Analysons les deux situations qui suivent l'achat :

Première situation : vous souhaitez continuer à louer le bien
Lors d'un achat, vous reprenez le bail en cours de route. Le locataire continue donc à vous verser le loyer selon les conditions fixées par le bail. A défaut de congé donné par le locataire, le bail est renouvelé par tacite reconduction. Les augmentations de loyer se feront normalement une fois par an selon les indices IRL indiqués par l'Insee.

Seconde situation : vous voulez récupérer le bien pour vous
Peut être souhaitez vous investir dans une résidence secondaire et la louer en saisonnier quelques semaines par an.

Vous ne pouvez donner congé au locataire qu'à l'expiration du bail. Vous pouvez reprendre le logement sous certaines conditions :

• vendre le bien (dans ce cas le locataire est prioritaire pour l'acheter)
• pour motifs légitimes et sérieux (en cas de retards de paiement de loyers, de troubles de voisinage…)
• l'habiter vous-même ou le faire habiter par votre conjoint, concubin ou partenaire de Pacs
• le faire habiter par vos ascendants, descendants ou ceux de votre conjoint ou  concubin.

Le congé doit être donné avec un préavis de 6 mois avant le terme du bail. Pour être valable, cette lettre doit être envoyée en recommandée avec accusé de réception et le motif de la reprise doit être obligatoirement indiqué.

Les points importants à vérifier

Le point essentiel est de s'assurer que le locataire paie régulièrement ses loyers et qu'il n'a engendré aucun problème à la copropriété. Ce dernier point est souvent le frein majeur qui fait reculer les investisseurs face à un logement occupé, alors que le locataire n'a aucune raison de modifier son comportement lors d'un changement de propriétaire.

Vérifiez toutes les clauses du contrat de location car vous prenez le bail en cours sans aucun moyen de le renégocier. Dès que la vente est signée, les conditions d'un contrat classique s'appliquent : respect de la durée du bail, délais de préavis… Le transfert du contrat de location se fera devant notaire lors de la signature de l'acte final.

Exigez également les quittances de loyer en vous assurant qu'aucune procédure n'est engagée ou aucun litige n'est en cours.

Acheter un bien occupé n'exempte pas de choisir un bien de qualité, à proximité de commerces, transports, écoles qui sera facile à relouer ou à vendre.

Que devient le locataire ?

Les clauses du contrat de bail ne sont pas modifiées lors de la passation de vente effective chez le notaire. Mais le propriétaire a toujours la possibilité de résilier le contrat 6 mois avant la fin du bail, par lettre recommandé avec accusé de réception. Mais si rien n'est fait, on peut dire que «le locataire est vendu avec le logement». Toutefois, le locataire conserve les mêmes obligations :

• régler ses loyers et ses charges
• entretenir le logement
• respecter le règlement de copropriété…

Le changement de propriétaire ne modifie donc en rien le contrat de bail du locataire et ses obligations. L'ensemble des prestations de la gestion locative s'effectuera dans les mêmes conditions.

Les droits du locataire

Le locataire a un droit de préemption sur la vente, c'est à dire qu'il est prioritaire sur l'achat du bien qu'il occupe. Le propriétaire doit donc lui demander s'il désire acheter le bien en lui précisant le prix et les conditions de vente par écrit.
Cette prise de contact facilitera l'organisation futur du planning des visites des acheteurs potentiels. Ce planning est à mettre en place en accord avec le locataire. Les visites peuvent avoir lieu les jours ouvrables (sauf dimanche et jour férié) et la durée des visites ne doit pas dépasser plus de deux heures par jour.

Une fois la vente réalisée, le nouveau propriétaire devra avertir le locataire en indiquant ses coordonnées ou l'adresse de l'agence immobilière qui s'occupe de la gestion si celle-ci a changé.

Vente d'un logement en cours de bail