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Estimation immo Comment prévenir les loyers impayés ?
Posté par Patricia Recrosio le 14, février , 2012 dans Gestion locative
Selon le célèbre diction « mieux vaut prévenir que guérir ». Cette sage maxime peut s’appliquer dans le domaine des loyers impayés. Lors de la signature du bail de location, et afin de limiter les risques d’impayés, certaines précautions sont à prendre. Cet article a pour objectif de donner quelques pistes, sans entrer pour autant dans les détails qui seront traités ultérieurement.
Contrôle des ressources financières
Louer un appartement n’a pas pour objectif de mettre le locataire dans une situation financière embarrassante qu’il ne pourra pas assumer.
Afin d’éviter toute situation litigieuse, il est judicieux de vérifier au préalable si les ressources du locataire lui permettront de supporter le poids du loyer ainsi que les charges. Cette vérification s’effectue grâce aux dernières fiches de paie et à l’avis d’imposition.
La provision des charges locatives ne doit pas être sous-estimée lors de la signature du bail. La régularisation annuelle sera ainsi moins douloureuse pour le portefeuille du locataire.
Demande de caution
Le propriétaire-bailleur peut demander la caution d’un tiers, généralement un parent, qui aura pour obligation de régler le loyer à la place du locataire en cas de difficulté. Attention, la caution ne peut plus être exigée si le bailleur a souscrit à une assurance contre les loyers impayés.
S’assurer contre les impayés : une bonne solution
Il est toujours préférable de souscrire à une assurance « Garantie universelle des risques locatifs » appelée GRL.
Cette assurance loyer impayé peut être souscrite pour un nouveau locataire ou un locataire en place depuis au moins 6 mois et à jour du paiement de ses loyers et charges.
Elle prend en charge :
- les impayés de loyers et charges pendant toute la durée du bail, dans la limite de 70 000 € y compris les frais de procédure
- les dégradations locatives constatées au départ du locataire et dont ce dernier serait responsable, dans la limite de 7 700 €.
La GRL est accordée au bailleur sous réserve que le montant du loyer ne dépasse pas 2 000 € par mois charges comprises et qu’il représente au maximum 50 % des ressources du locataire.
Aide Personnalisée au Logement appelée APL
Si le locataire a droit à l’APL, le bailleur devra compléter le formulaire de demande. Il pourra alors demander à la CAF de lui verser directement l’aide, à charge au propriétaire de déduire cette somme du loyer.
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Sujets abordés par "Comment prévenir les loyers impayés ?"
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Le 14, février, 2012 à 16 h 42 min
Quelles sociétés d’assurance proposent les meilleures GRL ? Merci
Le 16, février, 2012 à 16 h 33 min
@Albert > Toutes les compagnies se valent. Les tarifs varient légèrement selon les montants garantis. Il faut faire votre choix en fonction de deux critères principaux qui sont le montant du loyer et le risque de vacance entre deux locataires
Le 18, février, 2012 à 11 h 19 min
Est-ce légal, qu’un syndic demande des appels de trésorerie supplémentaires, pour faire face aux impayés des autres copropriétaires ?
Même lorsqu’un administrateur judiciaire se charge de cette appel ?
merci
Le 18, février, 2012 à 13 h 35 min
En passant par une agence immobilliaire, on peut selon mon expérience cumuler les deux : caution d’un tiers et GRL ?
Le 18, février, 2012 à 18 h 52 min
Il n’y a que 2 compagnies d’assurances qui proposent le grl a ma connaissance. Je l’ai souscrit l’an dernier (février) coût 2.5 % du total des loyers charges comprises. Et cette année il est passé a 3.04 %. Je n’ai pas été prévenu de cette augmentation. A ma demande d’explication il m’a été répondu que cette augmentation est due au trop grand nombre de sinistre de la grl(.Vous n’êtes peut être pas sans savoir que seuls 2 assureurs ont signé la convention avec l’APAGL concernant le dispositif GRL : la DAS et la Mutuelle Alsace Lorraine dont le contrat est géré par Solly Azar (avec qui nous travaillons également en partenariat)).
Et que je devais résilier cette assurance si je n’acceptais pas cette
augmentation. Est il exacte que 2 assurance seulement ai accepté de proposer cette assurance et que le cout soit au minimum de 3 %
Ayant accepter un locataire sans caution d’un tiers (obligation de la grl ) je me trouve coincé de continuer de payer pour cette grl car sinon je perd la plus grande garantie que tout se passera bien pour moi
Le 20, février, 2012 à 18 h 59 min
Bonjour Renimel,
Suite à votre question, voici un extrait de l’article 22.1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
« Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.
Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :
- s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;
- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur. »
Bien cordialement
Patricia
Le 20, février, 2012 à 19 h 06 min
Bonjour di Zazzo,
En réponse à votre question, nous vous invitons à lire un article complet qui paraitra cette semaine intitulé « Que faire si un copropriétaire ne paye pas ses charges ? »
Si vous avez d’autres questions n’hésitez pas à nous en faire part…
Bien cordialement
Patricia