Dépot de garantie et caution solidaire, comment les utiliser et que peut on payer avec ?

La confusion est fréquente entre le dépôt de garantie (Appelée à  tort « caution » par certains) et la caution solidaire. Voici un rappel pour bien différencier les deux : Savez vous quand et comment les utiliser et pour quelles occasions ?

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie sert à  couvrir les frais de réparation des dégradations éventuelles causées par le locataire.
Il est encaissé à  l’entrée dans le logement et restitué à  la sortie. Il ne peut excéder un mois de loyer n’est pas soumis à  intérêts durant la location.

Par ailleurs, son versement n’est pas obligatoire, il doit être explicitement mentionné dans le contrat de location.

Les dégradations sont constatées à  la sortie du logement, sur comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’absence d’état des lieux d’entrée, le logement est réputé avoir été livré en bon état. En sortie, il faudra distinguer les dégradations d’un état d’usure :

Un linoléum à  la couleur passée ou un mur blanc ayant légèrement jauni au bout de deux ou trois ans est un état d’usure normal.
Une moquette trouée ou effilée, une tapisserie grattée ou déchirée est une dégradation.

Dans ce cas, le propriétaire doit justifier le cout des réparations sur présentation d’un devis.

Il serait d’ailleurs plus juste de procéder à  un ajustement à  postériori sur présentation d’une facture, cependant, les petits propriétaires procèdent souvent aux réparations par eux-même et ne peuvent donc pas fournir de justificatif concernant la main d’oeuvre.

Si les frais de réparation dépassent le montant du dépôt de garantie, le bailleur est en droit d’exiger au locataire de payer la différence.

Si le coût des réparations est inférieur, le bailleur rendra l’excédant, avec la possibilité de retenir 20% du dépôt de garantie pour les charges (taxe d’enlèvement des ordures, réajustement des charges locatives sur provision, etc.)

Enfin, le dépôt de garantie ne peut pas servir à  payer un loyer impayé.

La caution solidaire

Il s’agit d’une personne qui se porte garant du paiement du loyer et des charges en cas de loyer impayé par le locataire.

Une caution solidaire est couramment demandée lorsque les revenus du locataires sont précaires (CDD, CNE, chômage …) ou lorsqu’ils sont inférieurs à  trois fois le loyer (risque d’insolvabilité).

Les règles sont rappelées dans un contrat de caution solidaire doit être actée, sous seing privée par un contrat de caution solidaire qui doit impérativement inclure les mentions suivante :

• Le loyer
• Les charges
• Les conditions de révision annuelle
• La recopie manuscrite du premier alinéa de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

C’est généralement un proche qui se portera caution solidaire mais à  défaut, certains organismes peuvent également proposer leur aide. (Quelques mots clés pour vous aider : CIL, 1% logement, Loca-pass …)
Ce peut être un bon plan parce que le loca-pass, par exemple, permet d’obtenir une avance pour le dépôt de garantie, qu’il faudra rembourser à  taux zéro sur une durée maximale de 36 mois.

En outre, les assurances spécifiques demandent des garanties similaires en termes de solvabilité. C’est le cas de l’assurance GLI (garantie loyer impayé), qui demande des revenus supérieurs ou égaux à  trois fois le loyer. L’assurance GRL (garantie risques locatifs), quant à  elle, est accessible dès lors que les revenus du locataire sont supérieurs à  deux fois le loyer. Par ailleurs, il est bon de noter, pour rappel, qu’en souscrivant à  ces assurances, le bailleur ne peut pas demander de caution solidaire, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

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