Où faire son investissement locatif ?

Comment choisir un investissement locatif rentable, tout le monde se pose cette question. Tout les investisseurs le disent; il n'y a que trois critères qui comptent ce qui comptent :

1. l'emplacement
2. l'emplacement
3. l'emplacement

Un logement mal situé sera mal loué !

Environnement et situation géographique

Il est important de faire un tour du quartier avant de se précipiter pour acheter un bien. En matière d'emplacement géographique, vous devez retenir les facteurs clés de l'investissement réussi :

Un bon logement est idéalement à proximité :

• de transports en commun,
• de places de parking
• de commerces en tous genres.
• d'écoles

Dans la vie quotidienne, ces détails s'avèrent très importants et constituent des atouts de taille, valorisant le bien.

En revanche, un local commercial en bas de l'immeuble, tel qu'un restaurant ou pire une discothèque est un désavantage notable à cause des nuisances sonores ou olfactives. Il est donc important de vérifier si le règlement de copropriété autorise l'implantation éventuelle d'un tel commerce.

Observez l'état des immeubles environnants, renseignez vous sur les plans de construction à venir ou d'immeubles. Des travaux de démolition ou de rénovation riment avec nuisances sonores pour les locataires.

Un immeuble entouré de constructions anciennes vétustes est un désavantage pouvant entraîner une diminution du loyer.

Prenez le temps de « prendre la température » en interrogeant les voisins, les riverains, les commerçants locaux, sur les habitudes du quartier et sa sécurité. 

Estimation de la demande locative

Rapprochez vous d'une agence spécialisée dans la gestion locative pour connaitre la demande locative. Selon les villes et les quartier, l'offre ne correspond pas forcément aux besoins de la population. Vous investissez dans un produit. Il doit être marketé, il doit répondre aux besoin de la cible.

Il faut prendre en compte le nombre de pièces, la présence d'un balcon, d'une terrasse ou d'un jardin privatif. Y a-t-il un garage?

La superficie est-elle confirmée par un rapport de diagnostic loi carrez?

Quelle qualité de vie propose-t-il ?

Avant d'acheter un bien pour le louer, mettez-vous dans la peau d'un locataire demandeur et posez-vous la question suivante : « Est-ce que je peux vivre dans ce logement ? »

Quel est l'état intérieur et extérieur? Présence d'un étage, luminosité, bruit… Pour tenir compte de tous ces éléments déterminants, il est conseillé de visiter l'appartement à des heures différentes de la journée, si possible également le week-end pour évaluer d'éventuelles nuisances. Ne pas négliger la visite de la cave !

Petite surface centre ville où plus grand en banlieue ?

Vous voulez investir dans l'immobilier locatif, mais vous hésitez entre un petit logement en centre ville ou un plus grand en banlieue ?

Que ce soit en centre ville ou en banlieue, il faut tenir compte de l'emplacement, de l'environnement et de la demande locative pour la stabilité du capital à long terme et pour un bon retour d'investissement.

Bien sûr, il y aura toujours des locataires qui s'installeront quelques temps dans une chambre ou un studio. Mais cela n'assure pas la rentabilité de votre investissement.

Le prix d'acquisition reste souvent assez élevé, plus précisément sur les petites surfaces. C'est pourquoi les meilleures affaires se trouvent souvent en banlieue.

A vivre, les jeunes couples préfèrent les villes disposant de moyens de transport qui permettent de rejoindre facilement le centre ville. Ils souhaitent agrandir leur espace de vie, envisagent une chambre d'ami ou un bureau transformable en chambre d'enfant … sans avoir à payer un loyer faramineux.

Les possibilités d'extension de l'urbanisme

choisissez des agglomérations, des quartiers qui disposent toutes les critères suffisants pour un investissement réussi. Un pari peu risqué consiste à investir dans des quartiers ayant des projets de développement déjà votés. Extension d'une ligne de tram ou de bus jusqu'à la commune, ouverture de nouveaux lotissements, construction d'un collège …

Les employés de mairies peuvent répondre à la majorité de ces questions. Vous pouvez interroger les commerçants pour confronter les points de vue et obtenir des renseignements utiles sur l'intérêt ou l'insécurité des quartiers alentours.

Le cas particulier de l'Île-de-France

La possibilité d'extension du « grand Paris » offre toutes ses lumières sur les villes qui se trouvent plus ou moins à la porte de la capitale :

• Saint-Denis
• Clichy
• Montreuil
• Montrouge
• Issy les Moulineux
• Clamart

Les 9 villes où investir dans le neuf

Les appartements loués à bas prix accordent un plus grand rendement. Voici les villes offrant les meilleures opportunités pour les petites surfaces :

1. Bordeaux pour le nombre important d'étudiants
2. Nantes
3. Toulon
4. Paris pour sa valeur
5. Lyon qui a une bonne situation géographique
6. Toulouse pour la qualité de vie qu'elle propose
7. Strasbourg où se dynamisent les constructions résidentielles
8. Lille qui renferme plusieurs établissements de formations
9. Nice restant toujours un lieu très demandé

Fuyez les villes ayant une offre trop importante !

Quand l'offre locative dépasse la demande, vous vous exposez à un fort risque de vacance locative. La ville-préfecture de Beauvais est un exemple parlant. Elle compte de plus en plus de maisons et d'appartements vacants. Ils ont doublé en vingt ans : 2.200, contre 900 en 1990. Les logements libres représentent alors 8,1 % du parc immobilier, alors que la moyenne nationale s'établit à 6,6 %.

Les promoteurs immobilier s'appuyant sur des lois de défiscalisation, ont construit trop de locations neuves.

Or, les locataires qui les ont investis ne sont pas forcément de nouveaux arrivants. Ce sont des ménages qui vivaient déjà dans cette ville. Ils ont quitté des locatifs vieillissants  et trop chers pour emménager dans plus récent.

Les loyers de ces constructions neuves sont moins chers puisqu'il y a un plafonnement de loyer pour bénéficier de la défiscalisation .