Louer un logement décent : obligation du propriétaire bailleur

Un bon investissement locatif est un local respectant la réglementation de la location. Un logement doit comporter tous les éléments de confort et de sécurité le rendant conforme à l'usage d'habitation principale. Il ne doit pas présenter de risques pour la sécurité ou pour la santé de ses occupants, d'où les diagnostics immobiliers obligatoires : plomb, DPE, ERNmT. Un logement faisant l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne saurait être considéré comme un bien décent.

Selon l'article 6 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l'obligation de louer un logement décent en bon état d'usage et de réparation. Quels sont les critères, les engagements et les obligations légales que vous devez mettre à disposition du locataire ?

Qu'est-ce qu'un appartement décent ?

La loi SRU du 13 décembre 2000 a fait référence pour la première fois à la notion de « logement décent ». Le décret du 30 janvier 2002 est ainsi venu préciser et compléter cette notion en définissant les critères de décence.

Les installations doivent être conformes aux normes de sécurité définies par la législation. Elles doivent également rester en bon état d'usage et de fonctionnement. Ceci est valable pour les :

Réseaux et branchements d'électricité et de gaz
Équipements de chauffage et de production d'eau chaude

Par ailleurs, l'état des revêtements (peinture, tapisserie, moquette) doit permettre au locataire de s'installer immédiatement, sans prévoir de réparations.

Malgré les textes de loi, les critères de décence restent encore un peu flous, ce qui entraîne de nombreux litiges : non conformité des installations électriques ou de gaz, problèmes d'humidité…

Lorsque le bailleur ne respecte pas cette obligation, le locataire peut lui demander à l'amiable de réaliser les travaux de rénovation. Si le bailleur refuse, alors une action en justice peut être entamée.

Critères d'un logement décent

Un logement décent doit répondre aux caractéristiques définies par le Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, dont les principaux critères sont les suivants :

1- Sécurité et santé des locataires

Clos et couvert assurés
Bon état du gros œuvre et protection des locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau
Les matériaux de construction, canalisations et revêtements ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les règlements.
Système de ventilation permettant le renouvellement de l'air
Éclairage naturel suffisant et un ouvrant donnant sur l'air libre.

2- Equipement et éléments de confort

Une installation permettant un chauffage normal munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion.
Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.
Une installation d'alimentation en eau potable
Un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas. Le WC peut être extérieure à condition qu'il soit situé dans le même bâtiment.
Une installation d'évacuation des eaux ménagères empêchant le refoulement des odeurs
Une baignoire ou une douche alimentée en eau chaude et froide et munie d'une évacuation des eaux usées.
Un réseau électrique permettant le fonctionnement de tous les appareils ménagers nécessaires à la vie quotidienne.

3- Surface et volume

Le logement doit disposer d'une pièce principale. La taille du logement doit au moins être égale à 9 m2 de surface habitable et d'une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m.

Le diagnostic Loi Boutin indiquant la surface habitable doit être mentionné sur l'annonce de location.

Votre appartement répond à toutes ces normes de conformité ? Il ne vous reste plus qu'à trouver le bon locataire…

L'obligation d'entretien du bailleur

Pendant toute la durée du bail, le logement doit rester décent. Ainsi, le propriétaire doit veiller à entretenir le logement loué et à réparer les dégradations naturelles dues au temps, par exemple :

Remplacer une chaudière
Changer un chauffe-eau qui ne fonctionne plus
Remplacer une moquette ou un parquet vétustes.

Un document important : l'état des lieux

La loi du 6 juillet 1989 impose de joindre au contrat de location un état des lieux réalisé lors de la remise des clés et lors du départ du locataire.

En cas d'absence d'état des lieux, le propriétaire devra apporter la preuve que les dégradations constatées en fin de bail sont dues exclusivement au locataire.

Risque de classification en logement insalubre

En savoir plus sur la classification en logement insalubre

Si l'état du logement met en danger ses occupants, la Préfecture peut émettre un arrêté d'insalubrité vous empêchant de louer votre logement. Vous devrez alors le remettre en état à vos frais. Une exposition à des matériaux dangereux ou l'absence de chauffage en période hivernale peut mener à cette sanction. Veillez donc à maintenir en état votre logement pour éviter les problèmes avec l'administration.