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Permis de construire : vivement les assouplissements juridiques

La rédaction — Wed, 22 Feb 2012 13:00:30 +0000

Jusque là, les diverses procédures en termes de permis de construire représentent un vrai parcours du combattant, et tout le monde espère bien la prochaine mise en œuvre des « assouplissements juridiques » annoncés par le président Nicolas Sarkozy. En attendant, retour sur ces procédures qui restent longues et complexes pour les particuliers.

Les étapes-clés avant de démarrer un chantier

En effet, déposer un permis de construire reste une opération particulièrement complexe. Tout d’abord, il faudra retirer le formulaire de demande en mairie, et constituer un dossier où figureront le plan de situation du terrain sur la commune, un plan de coupe du terrain ou de la construction, la notice présentant le projet, etc. Les éléments à fournir sont assez nombreux et techniques, qu’il est mieux de faire appel à un architecte, bien que cela ne soit pas obligatoire pour les surfaces en-dessous de 170 mètres carrés de construction (sauf pour une extension de plus de 40 mètres carrés sur un bâtiment existant).Une fois le dossier constitué, en cinq exemplaires, vous serez encore confronté à une longue période d’attente. En guise d’exemple, il vous faudra encore patienter deux mois pour une maison individuelle, avant que votre demande ne soit instruite en mairie. Une fois validé, votre permis de construire devra être affiché sur le terrain. Là aussi, il existe encore certains évènements susceptibles de contrarier vos projets. Par exemple, durant les deux mois à compter de l’affichage de votre permis de construire, celui-ci peut encore être contesté par un tiers, notamment le voisinage. De son côté, la préfecture a 3 mois pour s’y opposer, si elle le juge illégale. Voilà autant de délais à prendre en compte avant de débuter les travaux.Par ailleurs, il faut noter que le permis de construire est valable pendant deux ans, et que vous pouvez prolonger sa validité. En effet, il ne faut pas oublier que si vous n’avez pas entrepris de travaux pendant plus d’un an, il perd automatiquement sa valeur. Pour ce faire, il vous faudra adresser une demande en mairie au moins deux mois avant l’expiration du délai. Une opération que vous ne pourrez faire qu’une seule fois, pour une nouvelle échéance de 2 ans.Ca pourrait vous intéresser :

Comment déclarer un meublé de tourisme ?

Patricia Recrosio — Wed, 22 Feb 2012 09:00:28 +0000

Les locations de logements vides ou en meublés sont les les contrats les plus classiques. Il existe une autre forme de location destinée aux touristes pour de très courtes périodes : le meublé de tourisme. Ce contrat de location saisonnière est soumis à une autre réglementation mais reste ouvert à tous les particuliers, sous certaines conditions.

Définition

Le meublé de tourisme peut être classé dans des catégories différentes selon les prestations offertes :

appartement individuel en centre-ville
meublé collectif nommé résidence de vacances ou village de vacances
gîte rural : hébergement à vocation rurale dans un environnement préservé
chambre d'hôte ou chambre chez l'habitant.

Les meublés de tourisme sont des locations destinées à des personnes de passage, qui les occupent pour de courtes périodes sans y élire domicile.

Procédure de déclaration obligatoire

Le propriétaire doit déposer un formulaire Cerfa N°14004*01 auprès de la mairie de la commune où le bien est situé.

Comment obtenir un classement " étoile * " ?

Le classement n'est pas obligatoire et est obtenue à la demande expresse des propriétaires. Les meublés de tourisme peuvent être classés par catégorie sous forme d'étoiles, allant de 1 à 5 selon la qualité des prestations. Ce classement est établi par des organismes indépendants agréés qui contrôlent et évaluent le bien selon différents critères. Après la visite, un rapport est établi et propose un classement par étoile.

Le propriétaire adresse ensuite la demande de classement à la préfecture du lieu où est situé le meublé. La préfecture transmet ensuite à l'organisme "Atout France" l'ensemble du dossier remis pour la publication. Une fois obtenu ou révisé, un classement est valable 5 ans.

Un nouveau dispositif de classement des meublés de tourisme entrera en vigueur le 23 juillet 2012.

Imposition fiscale

Les revenus perçus sont imposés comme une location meublée, c'est-à-dire sont à déclarer dans la catégorie du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il existe deux régimes d'imposition : le régime forfaitaire et le régime réel. Ce régime fiscal particulier sera traité plus en profondeur dans un tout prochain article...

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Deux propositions pour redonner un souffle nouveau à la filière énergie solaire photovoltaïque

La rédaction — Tue, 21 Feb 2012 13:00:46 +0000

En 2011, la filière de l’énergie solaire photovoltaïque a perdu la moitié des 25 000 emplois qu’elle avait pourtant réussi à créer jusque là. Aussi, pour relancer cette filière qui reste particulièrement importante et les emplois qu'elle crée, Enerplan propose deux mesures simples. Ces dernières permettront de plonger ce secteur dès 2012 dans une logique industrielle, non spéculative.En premier lieu, le kilowattheure d’électricité solaire atteindra la « parité réseau » d’ici à 2017. En d’autres termes, il aura un prix de revient équivalent à celui de l’électricité au détail. D’ailleurs, il se trouve que les entreprises françaises (pour la plupart des PME) veulent être les acteurs de cette étape majeure du futur de l’énergie en France et dans le monde.Mais pour atteindre un tel objectif, ces entreprises devront travailler sur certaines bases, concernant de près les projets de centrales de moins de 100 kWc, et les projets de centrales de plus de 100 kWc (au-delà de 700 m² de panneaux), des projets pour lesquels Enerplan propose bien entendu diverses stratégies. Par exemple, pour les premiers, Enerplan propose de figer les tarifs d’achat au 1er janvier 2012 pour à minima le premier semestre (pas de baisse au 1er avril). Et pour les seconds, Enerplan propose le retour à des tarifs d’achat bas et dégressifs de l’électricité photovoltaïque.Grâce à une telle mesure, tout le monde peut y gagner, car elle présente par exemple de nombreux avantages pour l’Etat, comme le fait d’éviter le coût de mise en place de services de traitement des dossiers d’appels d’offre au sein de la CRE, qui n’est en rien dimensionnée pour cela dans ses effectifs ; des avantages également pour les entreprises, car cette mesure permettra une reprise du marché dès 2012 ; et pour le consommateur, car elle permettra d’assurer une maitrise des coûts d’achat de l’énergie et la décroissance de l’impact sur la CSPE, jusqu’à un coût nul dès 2017.En second lieu, Enerplan propose aussi une baisse des tarifs d’achat sur la base d’une révision baissière semestrielle (au dessus de 100 kWc). Les professionnels du solaire ont la maturité industrielle pour aller vers une réduction raisonnée des tarifs d’achat de l’énergie solaire. Mais ces professionnels ont tout d’abord besoin de stabilité pour se développer. Justement, ces deux mesures fortes et volontaristes permettront à ce secteur de tendre vers l’objectif de 20 GWc installés en 2020, un objectif inscrit dans les conclusions des Etats Généraux du Solaire Photovoltaïque, dont Enerplan est bien sûr l’un des plus grands acteurs.Ca pourrait vous intéresser :

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Patricia Recrosio — Tue, 21 Feb 2012 09:00:09 +0000

On entend souvent parler de "rentabilité locative" lorsqu'il s'agit d'un investissement immobilier dont l'objectif est la location. Tout achat locatif doit au préalable être soumis à un calcul de rentabilité pour savoir si le placement est judicieux. Les motivations liées à un achat immobilier sont différentes s'il s'agit d'une habitation principale ou d'un bien destiné à être loué. Le calcul de la rentabilité est une clé qui aide à la décision d'achat. Il existe deux sortes de rentabilité locative, la brute et la nette. Comment les calculer ? 1- Calcul de la rentabilité brute

Le rendement locatif brut se calcule sur une année toujours en pourcentage. En résumé, la rentabilité locative est le rapport entre les gains que rapportent un logement et le prix et frais d'achat.

Formule schématique sur une année :

Loyer hors charges

---------- x 100

prix achat + frais

Ce rapport est une bonne indication qui aide à savoir si l'investissement est rentable. Il peut se calculer avant l'achat de façon approximative.

Pour les mathématiciens en herbe, voici un exemple de calcul de rentabilité brute très simple :

loyer mensuel hors charges : 500 €
prix d’achat : 100 000 €
frais d’achat : 10 000 € de frais de notaires et 10 000 € de frais d’agence

Calcul de la rentabilité

- loyers sur un an : 12 x 500 = 6 000 €

- prix total de l’achat : 100 000 + 10 000 + 10 000 = 120 000 €

- rentabilité locative brute = loyer annuel / prix total de l'achat x 100

soit : 6 000 / 120 000 x 100 = 5 %

La rentabilité brute sera de 5 %.

Ce rendement est un peu éloigné de la réalité car il ne tient pas compte des travaux, frais d'entretien et taxes.

2- Calcul de la rentabilité nette

Pour faire le calcul de rentabilité nette, il est important de prendre toutes les charges telles que :

taxe foncière
charges locatives non récupérables
vacances locatives
assurance habitation
assurance loyers impayés
frais de gestion locative agence
travaux et entretiens divers

Pour calculer la rentabilité nette, il vous suffit de retirer toutes ces charges du loyer et de reprendre le même schéma mathématique énoncé ci-dessus.

La rentabilité réelle est bien entendu inférieure à la rentabilité brute, et parfois imprévisible.

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Investissement locatif dans un parking : les erreurs à éviter

Patricia Recrosio — Mon, 20 Feb 2012 13:00:00 +0000

La location parking est-elle rentable financièrement ? Peut-on le louer facilement ? La réponse est oui, si toutefois on respecte certaines règles et si on étudie la rentabilité potentielle avant tout achat. L'étude de marché est indispensable avant d'acheter pour éviter des erreurs d'investissement locatif infructueux.

Une erreur à ne pas commettre

Les constructions neuves, et surtout celles construites à partir des années 1980, ont bien souvent intégré des places de parking. L'utilisation massive des véhicules pour se déplacer a développé les infrastructures routières et également la conception de garages privés ou collectifs pour permettre aux résidents de stationner facilement.

Il est donc conseillé d'éviter d'acheter un parking aux alentours des constructions récentes car la recherche d'un locataire peut s'avérer longue et difficile.

Il est préférable de prospecter les garages qui sont à la vente dans les quartiers anciens, les centres-villes, les quartiers à forte activité économique tertiaire (centre d'affaires, bureaux…). A éviter, les pôles industriels qui sont souvent dotés de places de parking pour leurs employés.

Vérifiez également auprès de la mairie qu'aucune construction de grand parking est prévue.

Les critères à privilégier

Il faut s'assurer que l'accès du parking est facile avec un passage large ainsi qu'une ouverture télécommandée à distance. La place de stationnement intérieure doit avoir un angle assez large pour que le conducteur n'ait pas trop de manipulations à effectuer. Le parking en sous-sol doit offrir des points d'éclairage suffisants, un entretien régulier afin de sécuriser au maximum le locataire. Les box fermés sont plus chers que les places à l'air libre ou extérieures. Le prix de la location parking dépend de tous ces critères.

Le prix ?

Les prix sont variables selon le lieu, la qualité et l'état du parking. Le prix minimum se situe aux alentours de 15 000 euros et peut atteindre jusqu'à 50 000 euros, voire plus. Certains secteurs très peu équipés en places de parking, en zone urbaine par exemple, connaissent une demande élevée, dont par ricochet un prix de vente élevé.

La location d'un parking peut s'évaluer dans une large fourchette entre 100 et 500 euros, et les frais d'entretien et de travaux sont assez minimes comparés à la location d'un logement. Les risques d'impayés sont également limités. Il est toutefois conseillé d'établir un contrat indiquant les coordonnées, le montant du loyer, le dépôt de garantie, la durée du bail.

Il faut compter en moyenne 6 à 8 % de rentabilité par an.

Acheter une place de stationnement pour la louer reste un investissement encore rentable, même si le rendement est beaucoup moins attractif qu'il y a une dizaine d'année. En effet, le développement des transports en commun et la préférence des automobilistes à louer une voiture plutôt que de l'acheter a fait baisser la demande de places de parking.

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Au coeur de la réforme des plus values immobilières

La rédaction — Mon, 20 Feb 2012 09:00:56 +0000

Si auparavant il fallait détenir le bien immobilier pendant 15 ans pour être exempté de plus-value lors de la revente, désormais, et depuis le 1er février dernier, la fiscalité sur les ventes de résidences secondaires et de tous les biens immobiliers (hors résidence principale) s’alourdit. En effet, il faut désormais détenir le bien pendant 30 ans. Cela fait notamment que la fiscalité s’alourdit actuellement pour les vendeurs. Quelques explications...Pour prendre un exemple concret, disons que vous vendez un bien détenu depuis moins de cinq ans. Dans ce cas, votre plus-value immobilière est imposée à 19%. Cela sans oublier les prélèvements sociaux, qui en rappel, passeront à 15,5% si l’augmentation de la CSG annoncée par le président Nicolas Sarkozy est votée au Parlement. Cela fera que le prélèvement global atteindra 34,5%. Autre cas : si vous êtes entre la sixième et la seizième année de détention, vous bénéficierez d’un abattement de 2% par an, puis de 4% par an à partir de la 17ème année, puis de 8% chaque année au-delà de 24 ans. Alors qu’auparavant, les vendeurs étaient déjà exonérés à partir de la 15ème année de détention…Ceci dit, il existe toutefois certaines exceptions. En effet, il reste certaines opérations échappant encore à toute imposition. Entre autres, on pourrait citer le cas de la vente d’un bien (résidence secondaire, logement locatif, etc.), dont le produit de la vente sera utilisé pour l’achat d’une résidence principale (sous certaines conditions) ; le cas d’un bien dont la valeur reste inférieure à 15 000 euros ; le cas des personnes âgées et adultes handicapés (2ème et 3ème catégorie) qui vendent leurs biens pour entrer dans un établissement spécialisé (sous certaines conditions) ; ou le cas des cessions de terrains constructibles, uniquement si la promesse de vente a été signée avant le 25 août 2011 et l’acte authentique avant le décembre 2012.Ca pourrait vous intéresser :

Quelques tuyaux pour de bons placements immobiliers

La rédaction — Fri, 17 Feb 2012 13:00:50 +0000

Actuellement, et même depuis plusieurs mois déjà, les signaux d’alerte se multiplient sur le marché de l’immobilier. En effet, le nombre de transactions continue de décroitre. A cela vient également s’ajouter l’inquiétude au niveau du crédit immobilier, car les banques qui offre encore un taux à moins de 4,3% sur 20 ans se font de plus en plus rares. Enfin, comment ne pas parler de la récente chute du triple A, qui peut faire que la plupart des établissements risquent de resserrer encore plus leurs conditions de prêts…Par ailleurs, il faut aussi noter l’entrée en jeu du nouveau régime de taxation des plus-values immobilières, prévue dès février 2012 (hors résidence principale). Une réforme qui va causer de sérieux dégâts, car en guise d’exemple, dans le cas d’une revente après dix ans, les gains seront taxés sur 90% de leur montant, au lieu de 50% avant la réforme. Outre cela, il faudra encore attendre 30 ans pour être totalement exonéré avec cette réforme, alors qu’il ne fallait attendre que 15 ans avant cette dernière pour cela.Cela étant dit, il reste toutefois quelques bons plans permettant de ne pas délaisser la pierre pour autant en 2012. Déjà, les derniers coups de pouce fiscaux des dispositifs Scellier et Censi-Boulevard restent intéressants, à condition cependant d’être ultra sélectif. On a également les SCPI de bureaux de commerces, dont les meilleures résisteront assez bien à la crise, ou encore l’usufruit locatif social, qui garantit près de 6% de rendement annuel. Voici quelques exemples de bons plans :Si l’immobilier locatif ancien vous intéresse, le mieux sera d’opter pour les studios et les deux-pièces des villes dynamiques telles que Lille, Nantes ou Bordeaux et de privilégier le régime Borloo dans le cas où le bien immobilier nécessite de gros travaux de remise aux normes énergétiques. Dans le cas d’un immobilier Borloo ancien, sachez que ce dispositif reste inadapté au marché parisien et à celui de sa proche banlieue, tout simplement parce que les loyers y sont en moyenne 28% plus élevés que le plafond. Privilégiez plutôt les villes de taille moyenne comme Rennes, Angers ou Reims.Autre cas, s’il s’agit d’un immobilier locatif meublé, pensez à privilégier l’immobilier meublé ancien, notamment un bien de standing dans une ville à forte demande locative (Toulouse, Lyon, etc.) si vous voulez espérer un rendement de plus de 7% (après fiscalité). Cela étant dit, le neuf reste aussi intéressant du côté des Ehpad (résidences médicalisées pour les seniors), qui peuvent promettre un rendement de 4,5 à 5,2% (après avantage fiscal).Ca pourrait vous intéresser :

Frais d’installation d’une prise téléphonique : qui doit payer ?

Patricia Recrosio — Fri, 17 Feb 2012 09:00:31 +0000

Le téléphone, tout comme la télévision, est considéré aujourd'hui comme un équipement classique et nécessaire. Mais la prise téléphone est-elle obligatoire dans un contrat de location ? Cette question est souvent source de litiges entre propriétaire-bailleur et locataire, d'autant que le règlement est légèrement flou dans ce domaine.

Que ce soit en meublé ou en location vide, aucun règlement n'impose au bailleur d'installer une ligne téléphonique.

L’article L35-1 du code des postes et des communications électroniques précise tout au plus : "Le propriétaire d'un immeuble ou son mandataire ne peuvent s'opposer à l'installation du téléphone demandée par son locataire ou occupant de bonne foi."

Aucun règlement ne précise clairement la personne qui doit payer les frais, le locataire ou le bailleur. La réponse à cette question dépend en fait du contrat de bail.

Il est donc essentiel de rédiger de façon cohérente les clauses du contrat signées entre les deux parties.

Si le bail mentionne la ligne téléphonique dans la liste des équipements fournis, alors le propriétaire-bailleur devra payer l'équipement mentionné.
Il en est de même si l'état des lieux d’entrée indique la présence d’une prise téléphonique.

L’article 6c de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur "à délivrer à son locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement". Dans ce cas, les frais engendrés par le déplacement du technicien incombent au bailleur.

En revanche, les frais d’ouverture de la ligne sont à la charge du locataire, ce qui semble évident.

En conclusion, seul le contrat indique qui doit régler les frais d'installation d'une prise téléphonique. A défaut de mention clairement définie, les frais d’installation de la ligne téléphonique restent une dépense à la charge du locataire.

Il est donc important de rédiger le contrat de bail en mentionnant les équipements réellement existants, autrement le locataire est en droit d'en demander l'installation.Ca pourrait vous intéresser :

Réglementation et mobil-home : impôt, location, emplacement…

Patricia Recrosio — Thu, 16 Feb 2012 09:00:16 +0000

Le mobil-home ou résidence mobile de loisir est considéré comme une habitation mobile. Avec la montée de la crise immobilière, on sait que ce genre d'habitation n'est plus uniquement provisoire mais peut perdurer dans le temps. De nombreuses questions dans ce domaine restent en suspens : Peut-on louer un mobil-home ? Est-on soumis à une taxe foncière ? ...

Dans le cadre de la réglementation le mobil-home est défini ainsi : « Les véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir, qui conservent des moyens de mobilité leur permettant d'être déplacés par traction mais que le code de la route interdit de faire circuler. »

Ils sont donc différents des :

Habitations Légères de Loisirs (HLL) sans fondations, chalets et bungalows, soumis à une législation plus contraignante, démontables, déplaçables, à utilisation saisonnière
caravanes

Mobil-home et taxe foncière ?

Aucune taxe foncière n'est à régler. Seule une taxe de séjour est à payer dont le montant est fixé par la commune sur lequel se situe le camping ou le Parc Résidentiel de Loisirs (PRL). Cette taxe varie en fonction du confort des lieux.

Mobil-home et taxe habitation ?

Aucune taxe d'habitation n'est à payer. Les mobil-home ne sont pas considérés comme des résidences "en dur" et ne sont donc pas soumis au permis de construire.

Mobil-home et assurance

Un contrat d'assurance est obligatoire pour garantir les risques d'incendie, vol, intempérie, bris de glace… Il peut être rédigé sous forme d'un contrat de type "caravane" ou "d'habitation individuelle".

Mobil-home et emplacement

Il est interdit légalement de placer un mobil-home sur un terrain privé afin d'éviter toute pollution ou "installation anarchique". Il doit être installé sur un terrain de camping aménagé, un PRL ou certains villages de vacances prévus à cet effet. Certaines dérogations peuvent être demandées à la mairie si le mobile-home fait l'objet d'un permis de construire. Il perd alors son caractère saisonnier et devient assujetti à la taxe d'habitation.

Mobil-home et location

Louer un mobil-home est possible et est assimilé à une sous-location. Ce contrat demande l'autorisation du gérant de camping et le locataire devra se conformer au règlement intérieur du lieu. Le propriétaire peut fixer le montant du loyer librement mais il doit obligatoirement déclarer son activité auprès des services fiscaux.

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Foire de Lyon : du 16 au 26 mars 2012

La rédaction — Wed, 15 Feb 2012 13:00:17 +0000

La Foire de Lyon se tiendra dans un mois, du 16 au 26 mars 2012, à Euroexpo durant 10 jours. Au menu, les visiteurs y retrouveront 1 000 exposants pour la maison et les loisirs, mais aussi une grande exposition consacrée aux indiens d’Amérique avec la présence de l’arrière petit fils de Geronimo : « Expowow » permettra de découvrir l’incroyable histoire des Indiens d’Amérique, de la Conquête de l’Ouest à aujourd’hui. Et pour la première fois, la foire accueillera un salon du modélisme avec les avions et les voitures miniatures.Pour ce qui nous intéresse le plus, la Foire de Lyon sera l’occasion de découvrir une importante offre de décoration et de maison, parmi les 1 000 exposants répartis sur 100 000m² d’exposition. Les visiteurs y retrouveront bien entendu toutes les tendances pour l’année à venir. Pour vous en donner un petit avant-goût : vous y retrouverez les nouveautés des grands noms de la décoration tels que Roche Bobois ou encore Steiner, cela sans oublier les chefs d’œuvres d’autres créateurs et artisans tout aussi talentueux.Outre le domaine de la décoration, représentant essentiellement le côté maison, et outre les offres de cuisines et de salles de bains adaptées à tous les budgets et à toutes les envies de déco, les visiteurs retrouveront également à la Foire de Lyon le domaine de l’habitat durable. En effet, les innovations en termes d’habitat durable (des poêles à granulés aux vitrages performants) y seront aussi présentées, notamment pour que chacun puisse s’informer et retrouver des professionnels à leur écoute.A ne pas oublier le jardin qui constitue presque actuellement une nouvelle pièce de la maison, qui sera aussi sujet à de nombreuses offres, de quoi agrémenter votre espace vert ou votre balcon avec du mobilier, des barbecues, etc. ; ou encore les plus belles piscines également présentes lors de la Foire de Lyon, de quoi faire déjà rêver à l’été ! Rendez-vous donc ce 16 au 26 mars 2012 à Lyon Eurexpo durant 10 jours (de 9h30 à 19h, et nocturne le 17, 22, 23 mars). N’oubliez surtout pas qu’une réduction est offerte si vous réservez sur internet (10 euros sur place, 7 euros sur internet).Ca pourrait vous intéresser :