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Que faire en cas de non respect du règlement de copropriété ?

Patricia Recrosio — Wed, 22 Feb 2012 18:20:03 +0000

Le règlement de copropriété est un document écrit obligatoire remis à chaque copropriétaire. Il y est stipulé les règles de fonctionnement de la copropriété ainsi que les droits et les obligations des copropriétaires. Une copie doit être remise également aux locataires pour qu'ils soient informés des règles de l'immeuble. Que se passe-t-il si un locataire ou un copropriétaire ne respecte pas le règlement ?

Tout locataire se doit de respecter le règlement de copropriété.

Si tel n'est pas le cas, le propriétaire bailleur doit en être averti et il est de son devoir de rappeler, à l'amiable, les obligations au locataire. Si le manquement aux règles est involontaire et que le locataire est de bonne foi, le problème se règlera très rapidement.

Si le copropriétaire bailleur tarde à réagir, le syndic est en droit d'intervenir directement auprès du locataire.

Si malgré ces relances, le problème n'est toujours pas résolu alors il est possible d'assigner le locataire devant le tribunal de grande instance pour obtenir la cessation du trouble de voisinage ou du désagrément.

Le processus est un peu différent si le désagrément provient d'un copropriétaire habitant l'immeuble. Le syndic doit alors lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.

Si le problème persiste, le syndic peut demander à l'assemblée générale l'autorisation d'agir en justice. Il doit fournir un constat d'huissier démontrant que le règlement a été enfreint. Il peut également engager directement une action devant le tribunal de grande instance si le problème devient trop lourd à gérer.

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Comment déclarer un meublé de tourisme ?

Patricia Recrosio — Wed, 22 Feb 2012 09:00:28 +0000

Les locations de logements vides ou en meublés sont les les contrats les plus classiques. Il existe une autre forme de location destinée aux touristes pour de très courtes périodes : le meublé de tourisme. Ce contrat de location saisonnière est soumis à une autre réglementation mais reste ouvert à tous les particuliers, sous certaines conditions.

Définition

Le meublé de tourisme peut être classé dans des catégories différentes selon les prestations offertes :

appartement individuel en centre-ville
meublé collectif nommé résidence de vacances ou village de vacances
gîte rural : hébergement à vocation rurale dans un environnement préservé
chambre d'hôte ou chambre chez l'habitant.

Les meublés de tourisme sont des locations destinées à des personnes de passage, qui les occupent pour de courtes périodes sans y élire domicile.

Procédure de déclaration obligatoire

Le propriétaire doit déposer un formulaire Cerfa N°14004*01 auprès de la mairie de la commune où le bien est situé.

Comment obtenir un classement " étoile * " ?

Le classement n'est pas obligatoire et est obtenue à la demande expresse des propriétaires. Les meublés de tourisme peuvent être classés par catégorie sous forme d'étoiles, allant de 1 à 5 selon la qualité des prestations. Ce classement est établi par des organismes indépendants agréés qui contrôlent et évaluent le bien selon différents critères. Après la visite, un rapport est établi et propose un classement par étoile.

Le propriétaire adresse ensuite la demande de classement à la préfecture du lieu où est situé le meublé. La préfecture transmet ensuite à l'organisme "Atout France" l'ensemble du dossier remis pour la publication. Une fois obtenu ou révisé, un classement est valable 5 ans.

Un nouveau dispositif de classement des meublés de tourisme entrera en vigueur le 23 juillet 2012.

Imposition fiscale

Les revenus perçus sont imposés comme une location meublée, c'est-à-dire sont à déclarer dans la catégorie du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il existe deux régimes d'imposition : le régime forfaitaire et le régime réel. Ce régime fiscal particulier sera traité plus en profondeur dans un tout prochain article...

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Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Patricia Recrosio — Tue, 21 Feb 2012 09:00:09 +0000

On entend souvent parler de "rentabilité locative" lorsqu'il s'agit d'un investissement immobilier dont l'objectif est la location. Tout achat locatif doit au préalable être soumis à un calcul de rentabilité pour savoir si le placement est judicieux. Les motivations liées à un achat immobilier sont différentes s'il s'agit d'une habitation principale ou d'un bien destiné à être loué. Le calcul de la rentabilité est une clé qui aide à la décision d'achat. Il existe deux sortes de rentabilité locative, la brute et la nette. Comment les calculer ? 1- Calcul de la rentabilité brute

Le rendement locatif brut se calcule sur une année toujours en pourcentage. En résumé, la rentabilité locative est le rapport entre les gains que rapportent un logement et le prix et frais d'achat.

Formule schématique sur une année :

Loyer hors charges

---------- x 100

prix achat + frais

Ce rapport est une bonne indication qui aide à savoir si l'investissement est rentable. Il peut se calculer avant l'achat de façon approximative.

Pour les mathématiciens en herbe, voici un exemple de calcul de rentabilité brute très simple :

loyer mensuel hors charges : 500 €
prix d’achat : 100 000 €
frais d’achat : 10 000 € de frais de notaires et 10 000 € de frais d’agence

Calcul de la rentabilité

- loyers sur un an : 12 x 500 = 6 000 €

- prix total de l’achat : 100 000 + 10 000 + 10 000 = 120 000 €

- rentabilité locative brute = loyer annuel / prix total de l'achat x 100

soit : 6 000 / 120 000 x 100 = 5 %

La rentabilité brute sera de 5 %.

Ce rendement est un peu éloigné de la réalité car il ne tient pas compte des travaux, frais d'entretien et taxes.

2- Calcul de la rentabilité nette

Pour faire le calcul de rentabilité nette, il est important de prendre toutes les charges telles que :

taxe foncière
charges locatives non récupérables
vacances locatives
assurance habitation
assurance loyers impayés
frais de gestion locative agence
travaux et entretiens divers

Pour calculer la rentabilité nette, il vous suffit de retirer toutes ces charges du loyer et de reprendre le même schéma mathématique énoncé ci-dessus.

La rentabilité réelle est bien entendu inférieure à la rentabilité brute, et parfois imprévisible.

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Investissement locatif dans un parking : les erreurs à éviter

Patricia Recrosio — Mon, 20 Feb 2012 13:00:00 +0000

La location parking est-elle rentable financièrement ? Peut-on le louer facilement ? La réponse est oui, si toutefois on respecte certaines règles et si on étudie la rentabilité potentielle avant tout achat. L'étude de marché est indispensable avant d'acheter pour éviter des erreurs d'investissement locatif infructueux.

Une erreur à ne pas commettre

Les constructions neuves, et surtout celles construites à partir des années 1980, ont bien souvent intégré des places de parking. L'utilisation massive des véhicules pour se déplacer a développé les infrastructures routières et également la conception de garages privés ou collectifs pour permettre aux résidents de stationner facilement.

Il est donc conseillé d'éviter d'acheter un parking aux alentours des constructions récentes car la recherche d'un locataire peut s'avérer longue et difficile.

Il est préférable de prospecter les garages qui sont à la vente dans les quartiers anciens, les centres-villes, les quartiers à forte activité économique tertiaire (centre d'affaires, bureaux…). A éviter, les pôles industriels qui sont souvent dotés de places de parking pour leurs employés.

Vérifiez également auprès de la mairie qu'aucune construction de grand parking est prévue.

Les critères à privilégier

Il faut s'assurer que l'accès du parking est facile avec un passage large ainsi qu'une ouverture télécommandée à distance. La place de stationnement intérieure doit avoir un angle assez large pour que le conducteur n'ait pas trop de manipulations à effectuer. Le parking en sous-sol doit offrir des points d'éclairage suffisants, un entretien régulier afin de sécuriser au maximum le locataire. Les box fermés sont plus chers que les places à l'air libre ou extérieures. Le prix de la location parking dépend de tous ces critères.

Le prix ?

Les prix sont variables selon le lieu, la qualité et l'état du parking. Le prix minimum se situe aux alentours de 15 000 euros et peut atteindre jusqu'à 50 000 euros, voire plus. Certains secteurs très peu équipés en places de parking, en zone urbaine par exemple, connaissent une demande élevée, dont par ricochet un prix de vente élevé.

La location d'un parking peut s'évaluer dans une large fourchette entre 100 et 500 euros, et les frais d'entretien et de travaux sont assez minimes comparés à la location d'un logement. Les risques d'impayés sont également limités. Il est toutefois conseillé d'établir un contrat indiquant les coordonnées, le montant du loyer, le dépôt de garantie, la durée du bail.

Il faut compter en moyenne 6 à 8 % de rentabilité par an.

Acheter une place de stationnement pour la louer reste un investissement encore rentable, même si le rendement est beaucoup moins attractif qu'il y a une dizaine d'année. En effet, le développement des transports en commun et la préférence des automobilistes à louer une voiture plutôt que de l'acheter a fait baisser la demande de places de parking.

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Frais d’installation d’une prise téléphonique : qui doit payer ?

Patricia Recrosio — Fri, 17 Feb 2012 09:00:31 +0000

Le téléphone, tout comme la télévision, est considéré aujourd'hui comme un équipement classique et nécessaire. Mais la prise téléphone est-elle obligatoire dans un contrat de location ? Cette question est souvent source de litiges entre propriétaire-bailleur et locataire, d'autant que le règlement est légèrement flou dans ce domaine.

Que ce soit en meublé ou en location vide, aucun règlement n'impose au bailleur d'installer une ligne téléphonique.

L’article L35-1 du code des postes et des communications électroniques précise tout au plus : "Le propriétaire d'un immeuble ou son mandataire ne peuvent s'opposer à l'installation du téléphone demandée par son locataire ou occupant de bonne foi."

Aucun règlement ne précise clairement la personne qui doit payer les frais, le locataire ou le bailleur. La réponse à cette question dépend en fait du contrat de bail.

Il est donc essentiel de rédiger de façon cohérente les clauses du contrat signées entre les deux parties.

Si le bail mentionne la ligne téléphonique dans la liste des équipements fournis, alors le propriétaire-bailleur devra payer l'équipement mentionné.
Il en est de même si l'état des lieux d’entrée indique la présence d’une prise téléphonique.

L’article 6c de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur "à délivrer à son locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement". Dans ce cas, les frais engendrés par le déplacement du technicien incombent au bailleur.

En revanche, les frais d’ouverture de la ligne sont à la charge du locataire, ce qui semble évident.

En conclusion, seul le contrat indique qui doit régler les frais d'installation d'une prise téléphonique. A défaut de mention clairement définie, les frais d’installation de la ligne téléphonique restent une dépense à la charge du locataire.

Il est donc important de rédiger le contrat de bail en mentionnant les équipements réellement existants, autrement le locataire est en droit d'en demander l'installation.Ca pourrait vous intéresser :

Réglementation et mobil-home : impôt, location, emplacement…

Patricia Recrosio — Thu, 16 Feb 2012 09:00:16 +0000

Le mobil-home ou résidence mobile de loisir est considéré comme une habitation mobile. Avec la montée de la crise immobilière, on sait que ce genre d'habitation n'est plus uniquement provisoire mais peut perdurer dans le temps. De nombreuses questions dans ce domaine restent en suspens : Peut-on louer un mobil-home ? Est-on soumis à une taxe foncière ? ...

Dans le cadre de la réglementation le mobil-home est défini ainsi : « Les véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir, qui conservent des moyens de mobilité leur permettant d'être déplacés par traction mais que le code de la route interdit de faire circuler. »

Ils sont donc différents des :

Habitations Légères de Loisirs (HLL) sans fondations, chalets et bungalows, soumis à une législation plus contraignante, démontables, déplaçables, à utilisation saisonnière
caravanes

Mobil-home et taxe foncière ?

Aucune taxe foncière n'est à régler. Seule une taxe de séjour est à payer dont le montant est fixé par la commune sur lequel se situe le camping ou le Parc Résidentiel de Loisirs (PRL). Cette taxe varie en fonction du confort des lieux.

Mobil-home et taxe habitation ?

Aucune taxe d'habitation n'est à payer. Les mobil-home ne sont pas considérés comme des résidences "en dur" et ne sont donc pas soumis au permis de construire.

Mobil-home et assurance

Un contrat d'assurance est obligatoire pour garantir les risques d'incendie, vol, intempérie, bris de glace… Il peut être rédigé sous forme d'un contrat de type "caravane" ou "d'habitation individuelle".

Mobil-home et emplacement

Il est interdit légalement de placer un mobil-home sur un terrain privé afin d'éviter toute pollution ou "installation anarchique". Il doit être installé sur un terrain de camping aménagé, un PRL ou certains villages de vacances prévus à cet effet. Certaines dérogations peuvent être demandées à la mairie si le mobile-home fait l'objet d'un permis de construire. Il perd alors son caractère saisonnier et devient assujetti à la taxe d'habitation.

Mobil-home et location

Louer un mobil-home est possible et est assimilé à une sous-location. Ce contrat demande l'autorisation du gérant de camping et le locataire devra se conformer au règlement intérieur du lieu. Le propriétaire peut fixer le montant du loyer librement mais il doit obligatoirement déclarer son activité auprès des services fiscaux.

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Tour d’horizon des diagnostics obligatoires en location

Patricia Recrosio — Wed, 15 Feb 2012 09:00:19 +0000

Louer un logement, vide ou meublé, entraine certaines obligations au niveau des diagnostics immobiliers. Avant toute location, le propriétaire-bailleur doit annexer un dossier diagnostics au contrat de bail. Voici une liste pratique des diagnostics obligatoires, sans entrer néanmoins dans les détails.

Les diagnostics obligatoires en location vide ou meublée

Ils concernent les locations vides ou meublées destinées à usage de résidence principale ou secondaire. Le propriétaire-bailleur doit remettre ces diagnostics à son locataire lors de la signature du contrat. Ils sont regroupés au sein d'un Dossier Diagnostic Technique appelé DDT, et doivent être idéalement réalisés avant même le passage de l'annonce de location.

Le DDT comprend :

l'Etat des Risques Naturels et Technologiques (ERNT) qui indique si le logement se situe dans un périmètre d'exposition à un ou plusieurs risques
le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) qui renseigne sur le degré d'isolation thermique du logement. Depuis le 1er janvier 2011, le classement du bien doit être mentionné dans l'annonce de location.
le Constat des Risques d'Exposition au Plomb (CREP) qui indique si les revêtements du logement contiennent du plomb. Ce constat est obligatoire pour tout immeuble construit avant 1949.

Le DPE ainsi que le CREP doivent être obligatoirement réalisés par un professionnel certifié. Concernant le ERNT et bien que le passage d'un expert ne soit pas obligatoire, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel.

Loi boutin : concerne exclusivement la location de logement vide

Le diagnostic loi Boutin est à ajouter lorsque le logement est loué vide à usage de résidence principale. Il s'agit de la surface de plancher dont on déduit :

les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres
les parties du logement d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Elle est différente de la loi Carrez. Bien qu'il ne soit pas obligatoire de passer par un professionnel agréé, cela est vivement recommandé et plus prudent. En effet, une erreur en défaveur du locataire pourrait l'autoriser à réclamer une diminution du loyer. La surface est à indiquer dans le contrat de location sans obligation de justificatif.

Pour éviter de perdre du temps et de l'argent, il est préférable de faire réaliser le DDT en une seule fois et de comparer plusieurs devis diagnostics.

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Comment prévenir les loyers impayés ?

Patricia Recrosio — Tue, 14 Feb 2012 13:00:40 +0000

Selon le célèbre diction "mieux vaut prévenir que guérir". Cette sage maxime peut s'appliquer dans le domaine des loyers impayés. Lors de la signature du bail de location, et afin de limiter les risques d'impayés, certaines précautions sont à prendre. Cet article a pour objectif de donner quelques pistes, sans entrer pour autant dans les détails qui seront traités ultérieurement.

Contrôle des ressources financières

Louer un appartement n'a pas pour objectif de mettre le locataire dans une situation financière embarrassante qu'il ne pourra pas assumer.

Afin d'éviter toute situation litigieuse, il est judicieux de vérifier au préalable si les ressources du locataire lui permettront de supporter le poids du loyer ainsi que les charges. Cette vérification s'effectue grâce aux dernières fiches de paie et à l'avis d'imposition.

La provision des charges locatives ne doit pas être sous-estimée lors de la signature du bail. La régularisation annuelle sera ainsi moins douloureuse pour le portefeuille du locataire.

Demande de caution

Le propriétaire-bailleur peut demander la caution d’un tiers, généralement un parent, qui aura pour obligation de régler le loyer à la place du locataire en cas de difficulté. Attention, la caution ne peut plus être exigée si le bailleur a souscrit à une assurance contre les loyers impayés.

S'assurer contre les impayés : une bonne solution

Il est toujours préférable de souscrire à une assurance "Garantie universelle des risques locatifs" appelée GRL.

Cette assurance loyer impayé peut être souscrite pour un nouveau locataire ou un locataire en place depuis au moins 6 mois et à jour du paiement de ses loyers et charges.

Elle prend en charge :

les impayés de loyers et charges pendant toute la durée du bail, dans la limite de 70 000 € y compris les frais de procédure
les dégradations locatives constatées au départ du locataire et dont ce dernier serait responsable, dans la limite de 7 700 €.

La GRL est accordée au bailleur sous réserve que le montant du loyer ne dépasse pas 2 000 € par mois charges comprises et qu’il représente au maximum 50 % des ressources du locataire.

Aide Personnalisée au Logement appelée APL

Si le locataire a droit à l'APL, le bailleur devra compléter le formulaire de demande. Il pourra alors demander à la CAF de lui verser directement l'aide, à charge au propriétaire de déduire cette somme du loyer.

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Qui doit payer l’antenne télévision ?

Patricia Recrosio — Mon, 13 Feb 2012 13:00:46 +0000

La télévision, outil d'information, est omniprésente dans les foyers, c'est un droit. La question est de savoir si l'antenne est obligatoire lors d'un contrat de location et qui doit payer l'installation ? Est-ce au propriétaire ou au locataire ? Il existe une loi n°66-457 du 2 juillet 1966 relative à l'installation d'antennes réceptrices de radiodiffusion. Que dit-elle ?

Selon l'ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement)

L’ANIL distingue deux cas :

Le locataire d'une maison individuelle

Le propriétaire n'est pas obligé de louer son bien avec une antenne. Dans ce cas, le locataire est responsable des travaux de rénovation, d'installation ou de remplacement de l'antenne télévisuelle. Si le locataire investit, il devient propriétaire de son antenne et pourra la récupérer lors de son départ.

Avant de procéder aux travaux d'installation ou de remplacement d'une antenne réceptrice de radiodiffusion sonore ou de télévision, le locataire doit en informer préalablement le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Selon la loi n° 66-457 du 2 juillet 1966 : "Le propriétaire d'un immeuble ne peut, nonobstant toute convention contraire, même antérieurement conclue, s'opposer, sans motif sérieux et légitime, à l'installation, à l'entretien ou au remplacement, aux frais d'un ou plusieurs locataires ou occupants de bonne foi, d'une antenne extérieure réceptrice de radiodiffusion."

Le locataire d'un logement en copropriété

Pour les logements collectifs, le propriétaire qui a installé à ses frais une antenne collective peut demander à chaque usager, à titre de frais de branchement et d'utilisation, une quote-part des dépenses d'installation, d'entretien et de remplacement.

Dans tous les cas, le boîtier TNT est à la charge du locataire.

Le montant de la redevance télévision, appelée aujourd'hui contribution à l’audiovisuel public, a augmenté pour l'année 2012. Il s’élève à 125 euros au lieu de 123 euros en 2011. Une seule taxe est due par foyer, quel que soit le nombre de téléviseurs.

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Diagnostic électrique et contrat de location

Patricia Recrosio — Fri, 10 Feb 2012 09:00:28 +0000

Le diagnostic électrique est obligatoire depuis le 1er janvier 2009 et doit être réalisé exclusivement lors d'une vente immobilière. Il concerne les maisons et appartements dont l'installation électrique date de plus de quinze ans. Ce diagnostic réalisé par un professionnel agréé est valable trois ans. Un certificat de conformité sera considéré comme recevable s'il date de moins de 3 ans.

Obligatoire pour les ventes, le sera-t-il également bientôt pour les locations, et si oui pourquoi ?

Installations électriques défectueuses : un constat alarmant

Le diagnostic électrique, obligatoire lors d'une vente, a pour mission d'informer le futur acquéreur. Le vendeur n'est pas obligé légalement de remédier aux défauts constatés. Suite à ces "expertises ventes", un bilan alarmant a été dressé concernant le défaut de conformité et les importantes anomalies sur les installations électriques.

Location et défaut électrique : attention danger !

Concernant les locations, il faut rappeler que le propriétaire-bailleur a pour obligation de louer un appartement décent.

Le point 4 de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent cite : "les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement".

En cas d'incendie ou d'électrocution, le propriétaire-bailleur sera responsable devant loi et pourra être condamné à une amende, voire à une peine plus lourde.

L’obligation légale du propriétaire est d’assurer la sécurité, l'entretien et la mise aux normes des installations électriques du logement mis en location. Même si ce diagnostic n'est pas obligatoire, il est peut-être judicieux de le réaliser pour prévenir tout accident, sauf bien entendu si le logement a été refait à neuf et ne présente aucun risque.

Utilité du diagnostic

Il est destiné à vérifier les dispositifs de protection des installations, à identifier les matériels inadaptés ou présentant des risques. Ce diagnostic immobilier devra obligatoirement être établi par un professionnel agréé.

Le décret n 2008384 du 22 avril 2008 détaille précisément les modalités d’application de ce dispositif.

Le prix de ce diagnostic dépend de la surface à expertiser et de l'accessibilité des branchements électriques. Il s'évalue dans une fourchette allant de 200 à 400 euros. Il est préférable de faire jouer la concurrence en comparant différents devis diagnostics et de privilégier la qualité des prestations du professionnel choisi.

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