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Au coeur de la réforme des plus values immobilières

La rédaction — Mon, 20 Feb 2012 09:00:56 +0000

Si auparavant il fallait détenir le bien immobilier pendant 15 ans pour être exempté de plus-value lors de la revente, désormais, et depuis le 1er février dernier, la fiscalité sur les ventes de résidences secondaires et de tous les biens immobiliers (hors résidence principale) s’alourdit. En effet, il faut désormais détenir le bien pendant 30 ans. Cela fait notamment que la fiscalité s’alourdit actuellement pour les vendeurs. Quelques explications...Pour prendre un exemple concret, disons que vous vendez un bien détenu depuis moins de cinq ans. Dans ce cas, votre plus-value immobilière est imposée à 19%. Cela sans oublier les prélèvements sociaux, qui en rappel, passeront à 15,5% si l’augmentation de la CSG annoncée par le président Nicolas Sarkozy est votée au Parlement. Cela fera que le prélèvement global atteindra 34,5%. Autre cas : si vous êtes entre la sixième et la seizième année de détention, vous bénéficierez d’un abattement de 2% par an, puis de 4% par an à partir de la 17ème année, puis de 8% chaque année au-delà de 24 ans. Alors qu’auparavant, les vendeurs étaient déjà exonérés à partir de la 15ème année de détention…Ceci dit, il existe toutefois certaines exceptions. En effet, il reste certaines opérations échappant encore à toute imposition. Entre autres, on pourrait citer le cas de la vente d’un bien (résidence secondaire, logement locatif, etc.), dont le produit de la vente sera utilisé pour l’achat d’une résidence principale (sous certaines conditions) ; le cas d’un bien dont la valeur reste inférieure à 15 000 euros ; le cas des personnes âgées et adultes handicapés (2ème et 3ème catégorie) qui vendent leurs biens pour entrer dans un établissement spécialisé (sous certaines conditions) ; ou le cas des cessions de terrains constructibles, uniquement si la promesse de vente a été signée avant le 25 août 2011 et l’acte authentique avant le décembre 2012.Ca pourrait vous intéresser :

Travaux d’entretien et de rénovation : la TVA passe à 7%

La rédaction — Mon, 16 Jan 2012 13:00:07 +0000

Parmi les diverses mesures préparées pour « bien accueillir » cette nouvelle année 2012 figure aussi la hausse de la TVA pour les travaux d’entretien et de rénovation. Auparavant à 5,5%, ce taux est donc passé à 7% à compter de ce 1^er janvier 2012. En rappel, cette mesure a été adoptée par la Commission des Finances de l’Assemblée Nationale le 19 décembre 2011.

Une mesure dérogatoire obtenue par la CAPEB

Face à cette mesure, la CAPEB (Confédération de l’Artisanat et des Petites Entreprises du Bâtiment) a tout de même réussi à obtenir une mesure dérogatoire. Plus précisément, la CAPEB a obtenu le maintien de la TVA à 5,5%, notamment pour tous les devis signés « avec acompte » avant le 20 décembre 2011. Ainsi, les travaux dans les logements de plus de deux ans, pour les devis datés et acceptés par les deux parties, et ayant fait l’objet d’un acompte encaissé avant le 20 décembre 2011, continueront donc de bénéficier de manière exceptionnelle d’un taux de 5,5%, cela même si les travaux ne débutent que cette année 2012.

Selon le Président de la CAPEB, Patrick Liébus, « nous sommes satisfaits d’avoir obtenu cette mesure dérogatoire qui devrait permettre une période de transition douce vers le relèvement de la TVA à 7% dans la rénovation, même si le spectre de la récession plane désormais sur nos 380 000 entreprises artisanales ». A noter que le Gouvernement a pourtant initialement envisagé une application rétroactive au 15 novembre 2011, mais aussi que la CAPEB s’est vigoureusement élevée contre ce projet depuis le tout début.

Concernant la CAPEB, c’est une organisation professionnelle représentative des 380 000 entreprises artisanales du bâtiment, indépendante de la puissance publique, et menant des missions d’intérêt général pour promouvoir, défendre et représenter les intérêts économiques et sociaux des entreprises artisanales du bâtiment.

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Taxe sur les loyers abusifs des petits logements

La rédaction — Tue, 03 Jan 2012 13:00:50 +0000

Ce samedi, un décret d’application est paru au Journal Officiel, en faveur de ceux et celles qui louent de petits logements faute de moyens. Il s’agit de la mise en place d’une taxe sur les loyers abusifs des micro-logements, au-delà de 40 euros par mètre carré. Cela concerne donc directement les petits logements tels que les chambres de bonne en région parisienne, louées par des étudiants ou des personnes dont le revenu reste assez faible.

Plus précisément, cette taxe sur les loyers abusifs concerne, cela à partir de ce dimanche 1^er janvier, les loyers des logements d’une surface inférieure ou égale à 14 mètres carrés, et situés dans des zones de forte tension locative. Il s’agit d’une taxe annuelle, instituée par la Loi des finances pour 2012, et qui est donc entrée en vigueur depuis ce dimanche 1^er janvier.

Quant au type de location, cette taxe concernera autant les logements mis en location nue que ceux mise en location meublée, pour neuf mois au minimum. Cela étant dit, les résidences avec services ne sont pas prises en compte. La valeur du loyer de référence est fixée à 40 euros hors charges, et par mètre carré habitable. Une référence qui sera bien entendu révisée annuellement. A savoir que, selon ce décret d’application, « le taux de la taxe varie en fonction de l’écart constaté entre le loyer pratiqué et le loyer de référence ». Ce qui régulera ainsi les loyers du marché, et dissuadera ceux qui persistent à pratiquer des loyers abusifs.

D’ailleurs, la ministre du Budget a tenu à ajouter que « plus on abuse, plus on est taxé ». Ceci dit, l’économiste Michel Mouillart, spécialiste de l’immobilier, avait tenu à préciser que cette taxe ne concernait qu’un micro-marché, qu’il estime à 400 logements loués au-dessus de 40 euros le mètre carré en France, dont 100 à Paris intra-muros. D’après l’Unef, premier syndicat étudiant, bien qu’il s’agisse de « bonnes intentions », elles restent pourtant « insuffisantes pour régler la crise du logement ».

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Connaissez-vous la loi Bouvard LMNP ?

Patricia Recrosio — Thu, 15 Dec 2011 09:00:09 +0000

La loi Bouvard est un investissement immobilier de défiscalisation un peu moins connu que la loi Scellier. L'abréviation LMNP signifie "Loueur en Meublé Non Professionnel". Son principe est simple : elle permet d'investir dans des résidences dites de services telles les résidences pour personnes âgées (Ehpad), résidences étudiantes, résidences d'affaires... Outre l'hébergement, ces résidences doivent fournir de multiples services tels que blanchisserie, accueil, restauration… Entrons un peu plus dans le détail de cette loi…

Quelles sont ses spécificités ?

Cette loi s'applique à toutes les résidences qui comprennent des services comme :

résidence universitaire
résidence de tourisme classée
résidence de santé publique
logement destiné à l'accueil familial de personnes âgées ou handicapées
résidence pour étudiants.

Pour entrer dans le cadre de cette loi, la location meublée doit fournir un minimum de 3 de ces quatre services :

services des petits-déjeuners
accueil
fourniture de linge
entretien et ménage.

Mais attention, pour bénéficier des avantages fiscaux le bien doit être loué au moins pendant 9 ans et la réduction d'impôt s'étale sur cette durée.

Règlementation fiscale

Dans le cadre de la réduction des avantages fiscaux, le taux de la loi Bouvard n'a de cesse de diminuer. De 25% en 2010, il est passé à 18% en 2011 et sera de 12% en 2012.

Les résidences avec services sont considérées comme des établissements commerciaux. A ce titre le prix de l'investissement est assujetti à la TVA qu'il est possible de récupérer, mais étalée sur 20 ans.

L'investisseur doit avoir le statut de "Loueur en Meublé Non Professionnel" (LMNP) mais sans être un professionnel de la location immobilière. De ce fait, les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou micro BIC si les recettes sont inférieures à 15 000 euros.

Cette loi permet donc une réduction d'impôt encore conséquente calculée sur le prix de revient du logement dans la limité de 300 000 euros.

Le dispositif Bouvard 2012 représente donc encore une solution d'investissement immobilier intéressante, mais pour combien de temps encore ?

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Scellier 2012 : prolongé jusqu’en 2015

La rédaction — Tue, 01 Nov 2011 08:00:58 +0000

Le gouvernement souhaite prolonger le dispositif Scellier jusqu’au 31 décembre 2015, soit 3 ans supplémentaires pour ceux qui projettent d’investir dans l’immobilier locatif. Proposé également par les professionnels du secteur, ce prolongement sera accompagné d’une diminution du taux de l’avantage fiscal.

Ce prolongement de 3 ans supplémentaires sera en contrepartie accompagné d’une réduction de taux d’impôt Scellier à 14 %. Une décision qui a pour objectif d’inciter les acquéreurs d’investir dans le neuf, de soutenir la construction et le développement d’une offre locative bien située et de qualité.

Pour sa part la Fédération de Promoteurs Immobiliers a déjà donné son point de vue face à cette annonce. Elle craint que ce projet ait un impact néfaste sur le marché de l’emploi. En effet, pour la FPI, « chaque logement correspond à 1,5 emploi…Une baisse de l’ampleur envisagée devrait entraîner une diminution des ventes de 40 000 logements, soit la suppression de 60 000 emplois ».

Également, la Fédération pense que ce prolongement ait un impact sur le marché locatif. Elle souligne que : «Sans les investisseurs particuliers, les loyers auraient augmenté beaucoup plus vite au cours des 10 dernières années». Il faut savoir que grâce aux dispositifs d’aides à l’investissement locatif que 850 000 logements ont été créés. Par conséquent, les loyers n’ont augmenté que 30 % sur 10 ans tandis que le revenu des ménages croissait de 43 %. Tout ralentissement de l’effort en faveur du logement locatif entrainera donc inévitablement une hausse des loyers.

Rappelons que jusqu’au 31 décembre 2011, la loi Scellier offre la possibilité aux acheteurs d’un logement neuf de profiter d’une réduction fiscale allant de 13 à 22 % du prix de l’acquisition si le bien immobilier est mis en location pendant un certain minimum d’année.

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Une mesure d’assouplissement de la taxe sur les plus-values immobilières

La rédaction — Mon, 31 Oct 2011 08:00:07 +0000

Il y a un mois, en septembre, on assistait encore à l’adoption d’un alourdissement de la taxation sur les plus-values immobilières, dans le cadre du « plan de rigueur ». Récemment, notamment ce jeudi dernier, au terme d’un amendement UMP au projet de budget 2012, voté en première lecture par les députés, un assouplissement de la taxe sur les plus-values immobilières va entrer en jeu dès ce 1^er février 2012, en même temps que l’alourdissement cité plus haut. Mais pour cela, il faut encore que cette mesure soit confirmée lors des réunions entre le Sénat et l’Assemblée nationale concernant le budget 2012.

De quel assouplissement s’agit-il ?

Concrètement, les personnes non propriétaires de leur résidence principale, vendant pour la première fois une résidence secondaire, pourront être exonérées de la taxation sur les plus-values. Parmi les cibles, on pourrait donc citer les personnes changeant fréquemment de résidence principale pour des raisons de mobilité professionnelle, et qui par conséquent, ont préféré acheter une résidence secondaire. On pourrait aussi parler des habitants des grandes villes n’ayant pas suffisamment de moyen pour acheter une résidence principale, mais ayant par contre acheté une résidence secondaire dans une zone moins chère. A savoir que les cessions effectuées au moins cinq ans après l’achat seront concernées, et que les cessions intervenant dans les deux ans après celle d’une résidence principale n’en bénéficieront pas.

En rappel, une telle exonération existait déjà jusqu’à la réforme de la taxation des plus-values immobilières en 2004. Face au récent alourdissement de celle-ci, les auteurs de l’amendement, Michel Bouvard, Gilles Carrez et Jean-François Lamour, tous UMP, ont jugé qu’il était « légitime de rétablir un dispositif de ce type, dès lors qu’est rétabli un régime plus sévère de taxation des plus-values immobilières ». En effet, rappelons que le Parlement a voté en septembre le doublement de la période de détention d’un bien de 15 à 30 ans, une période au-delà de laquelle les plus-values immobilières seront exonérées de la taxe.

Par ailleurs, la gauche désapprouve, à l’image de Pierre-Alain Muet (PS) qui estime que l’ensemble du système de taxation des plus-values immobilières mis en place en 2004 constituait « une formidable injustice », car il ne tient pas compte du revenu des intéressés. Martine Billard, député de Paris et parti de gauche, craint aussi que cet assouplissement ne profite à des personnes bénéficiant abusivement de HLM (Habitation à loyer modéré).

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Comment constituer une Société Civile Immobilière (SCI) ?

Patricia Recrosio — Fri, 28 Oct 2011 08:00:34 +0000

La création d'une SCI peut dans certains cas être une bonne solution, notamment pour faciliter la gestion du patrimoine immobilier, réduire les impôts, préparer la succession ou éviter les conflits liés à l'indivision. Quels sont les rouages de cette belle machine et comment créer juridiquement une SCI ? Vous le saurez en lisant la suite…

Les acteurs de la SCI : les associés

Pour créer une SCI, il faut être au moins deux, majeurs ou mineurs émancipés, particuliers (personnes physiques) ou sociétés (personnes morales). En contrepartie d'apports en nature ou en argent, les associés reçoivent des parts sociales. Les bénéfices provenant, par exemple de locations, sont divisés entre les associés sous la forme de dividendes au prorata des apports.

Un exemple concret : si une SCI reçoit 15.000€ de revenus (loyers, ventes…), un associé détenant 10 % des parts percevra 1.500€. La même règle s'applique dans le cas d'un remboursement d'une dette.

Vous êtes membre à part entière dès la constitution de la SCI pour le meilleur et pour le pire ! Les associés se partagent les bénéfices mais sont également responsables des dettes et devront les rembourser sur leur propres deniers. Aucun moyen d'échapper à cette règle.

Si vous arrivez en cours de route et que la SCI est déjà constituée, il est conseiller de lire minutieusement les statuts, les engagements financiers, les travaux prévus… Participer à une SCI est une décision importante qui engage vos biens personnels.

Les associés élisent un gérant qui assurera l'ensemble de la gestion, fixera une assemblée générale annuelle ou des réunions extraordinaires. Ses responsabilités sont importantes car il peut être traduit en justice s'il commet une erreur de gestion ou un acte frauduleux.

Le gérant cesse ses fonctions dans le cadre de :

l'expiration de son mandat
d'une démission
de son décès
ou d'une révocation par la majorité des associés.

Lors du décès d'un associé, la SCI n'est pas dissoute mais les parts sont transmises aux héritiers.Une SCI est juridiquement dissoute :

à l'expiration de sa durée (99 ans maximum)
si l'objectif est atteint
si elle fait faillite
si les associés le décident, ce qui est rare car les frais sont énormes.

Les statuts : le squelette de la SCILes statuts sont obligatoires et leur complexité demande l'assistance d'un notaire en juridique ou les conseils d'un fiscaliste expert. Ils précisent :

l'état civil des associés
la durée de la SCI
le nom de la SCI
l'adresse du siège social, habituellement, le domicile du gérant
l'objet social de la société.

Le coût minimal est de 1.500€.Les statuts seront enregistrés dans le mois à la recette fiscale des impôts du siège social de la SCI. Ensuite, un avis de constitution sera publié dans un journal d'annonces légales et l'immatriculation se fera auprès du greffe du tribunal de commerce du lieu du siège social.Créer une SCI est stratégiquement et fiscalement avantageux concernant le patrimoine immobilier, à condition de s'engager avec des associés fiables et de connaître les contraintes de son fonctionnement.Ca pourrait vous intéresser :

Taxe audiovisuelle : règlementation et risque en cas d’une fausse déclaration

Patricia Recrosio — Thu, 20 Oct 2011 12:00:28 +0000

La contribution audiovisuelle est inclue dans le montant total de la taxe d'habitation et se trouve indiquée clairement sur le détail en première page. La date limite de paiement est fixée en général au 15 novembre. La redevance est directement ajoutée sur la taxe d'habitation, sauf si vous déclarez ne pas posséder de poste de télévision en cochant la case "RA" lors de votre déclaration d'impôts sur le revenu. Cette case est située sur la première page du formulaire d'imposition. Comment fonctionne concrètement la taxe audiovisuelle ?

Plusieurs télévisions = un seul règlement

Depuis le 1er janvier 2005, une seule redevance est due par foyer fiscal. En résumé, vous payez une seule fois la redevance, même si vous détenez plusieurs postes à votre domicile principal ou résidence secondaire.

La contribution à l’audiovisuel public a pour objectif de financer les organismes de télévision et de radiodiffusion.

Le paiement est obligatoire que vous soyez propriétaire ou non du téléviseur (don, prêt, succession…). En revanche, tout achat chez un commerçant est retracé par le biais d'une déclaration qui mentionne votre état civil et vos coordonnées. Cette déclaration est ensuite adressée à l'administration chargée du contrôle des redevances. Les équipements qui sont dotés de récepteurs ou d'un tuner, comme les vidéo-projecteurs ou magnétoscopes sont également assujettis à la taxe.

Toujours depuis 2005, les contribuables exonérés de taxe d'habitation n'ont pas de redevance audiovisuelle à payer.

Une bonne nouvelle : les ordinateurs munis d'une carte télévision ne sont pas taxables, en tout cas pas encore... Profitez-en !

Si vous ne possédez pas de téléviseur

Si vous avez oublié de cocher la case "RA" sur votre déclaration de revenus, vous recevrez automatiquement une taxe audiovisuelle inclue dans votre taxe d'habitation. Que faire dans ce cas ? Il suffit d'envoyer un courrier recommandé à votre centre accompagnée d'une attestation sur l'honneur qui mentionne que vous ne détenez aucun téléviseur.

Que risquez-vous en cas de fausse déclaration ?

…Une amende de 150 euros. En effet, des agents ont la possibilité de venir contrôler et vérifier à votre domicile si votre déclaration est exacte. Il est important de souligner que la perquisition dans ce cas est interdite, sans l'accord préalable du président du Tribunal de Grande Instance. Vous avez le droit d'autoriser ou de refuser l'entrée des agents à votre domicile. Dans la plupart des cas, le contrôle se limite à une simple lettre de l'administration vous demandant de signer une attestation sur l'honneur, qu'il est vivement conseillée de renvoyer pour prouver votre bonne foi.

Une précision : depuis 2009, on ne parle plus de "redevance audiovisuelle" mais de "contribution à l'audiovisuel public".

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Plafonnement des loyers : les loyers abusifs des petites surfaces sont les premiers à être concernés

La rédaction — Thu, 13 Oct 2011 08:00:24 +0000

Même si le gouvernement s’est toujours prononcé contre le plafonnement général des loyers, il vient cependant de faire un geste en faveur des locataires de petites surfaces. Ainsi, en 2012, les propriétaires pratiquant des loyers trop élevés sur les petites surfaces (principalement les chambres de bonne) seront surtaxés. Une mesure qui reste assez compréhensible, notamment à un an de la présidentielle.

Une mesure qui reste pourtant symbolique

Ce geste ne touchera cependant qu’une infime partie des locataires. En effet, elle ne concernera que les baux, en cours ou nouvellement signés, de petites surfaces de moins de 13 mètres carrés, et pour les loyers supérieurs à 40 euros le mètre carré. Pourtant, sur les 6 millions de logements que compte le parc locatif privé, seules 50 000 surfaces sont inférieures à 13 mètres carrés. A savoir que ces « studettes » ne représentent que 6000 nouveaux baux signés par an, soit 0,4% seulement du marché de la relocation de logements non meublés. Et sur ces 6000 petits logements, seulement 300 sont loués au-dessus de 40 euros le mètre carré.

Concernant la taxe, il s’agira donc d’une pénalité pour tous les logements inférieurs à 13 mètres carrés dont les loyers dépassent 40 euros le mètre carré. Le barème d’imposition sera compris entre 10 à 40% selon le prix imposé par le propriétaire. Le Cabinet du secrétaire d’Etat au Logement d’ajouter que cette taxe s’appliquera à l’ensemble du loyer et viendra en complément de l’imposition classique sur les revenus locatifs. Cette mesure devrait donc faire renoncer les bailleurs à dépasser le seuil de 40 euros par mètres carrés. Mais elle servira peut être aussi d'ébauche concernant la régulation des loyers de manière générale.

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Améliorer son habitation en bénéficiant du crédit d’impôt ou de l’éco-prêt : c’est possible !

Patricia Recrosio — Wed, 12 Oct 2011 08:00:55 +0000

La politique mise en place par le gouvernement ces dernières années a été très "verte" ! En effet, de nombreuses réductions sont offertes aux propriétaires résidents ou bailleurs optant pour des équipements à énergie renouvelable ainsi que pour toutes les installations dites "propres" : chaudière à condensation, isolation thermique, pompe à chaleur, panneaux photovoltaïques…

Améliorer sa qualité de vie et donner de la plus-value à son habitat sont des moyens intelligents de diminuer son imposition. Mais comment fonctionnent ces différents systèmes ?

Applications générales du crédit d'impôt

Ces mesures favorables s'appliquent sur les habitats anciens ou récents à la seule condition restrictive que l'habitation ait plus de deux ans de construction. Ce crédit d'impôt est destiné à favoriser des installations techniques modernes dans le cadre du développement durable. La réduction peut varier de 15 à 40 % selon les installations.

Cet avantage fiscal est ouvert à tout contribuable imposable ou non. Il prendra la forme d'une réduction d'impôt si vous êtes imposable ou l'Etat vous remboursera la somme correspondante si vous n'êtes pas imposable.

Pour les habitations à usage principale

Différents plafonds s'appliquent et le crédit d'impôt est plafonné à :

8 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée
16 000 € pour un couple marié ou pacsé
une majoration de 400 € par enfant, 500 € pour le 2ème enfant et 600 € par enfant à compter du 3ème. Ces majorations sont divisées par deux pour les enfants vivant en résidence alternée.

Depuis 2009 : extension aux propriétaires bailleurs

Ce crédit est soumis à plusieurs conditions :

le logement doit avoir plus de deux ans
le bailleur doit s'engager à louer pendant une période de cinq ans
le locataire ne doit pas avoir de lien de parenté avec le foyer fiscal
l'avantage est limité à trois logements par an.

L'éco-prêt à taux 0%

Ce prêt est distribué par les établissements bancaires jusqu'au 31 décembre 2013. Il entre en vigueur dans le cas d'une résidence principale construite avant le 1er janvier 1990 et finance uniquement les travaux d'amélioration suivants :

isolation
systèmes de chauffage performants
installation d'équipements de chauffage à énergie renouvelable
travaux de réhabilitation, assainissement...

Le montant du prêt est de 30 000 € par logement à rembourser sur une période de 10 ans.

Le crédit d'impôt ne prend en compte que le prix d'achat de l'équipement hors main d'oeuvre. Les travaux doivent être obligatoirement effectués par une entreprise professionnelle qui sera d'ailleurs votre meilleur conseiller dans ce domaine...

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