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Quelques tuyaux pour de bons placements immobiliers

La rédaction — Fri, 17 Feb 2012 13:00:50 +0000

Actuellement, et même depuis plusieurs mois déjà, les signaux d’alerte se multiplient sur le marché de l’immobilier. En effet, le nombre de transactions continue de décroitre. A cela vient également s’ajouter l’inquiétude au niveau du crédit immobilier, car les banques qui offre encore un taux à moins de 4,3% sur 20 ans se font de plus en plus rares. Enfin, comment ne pas parler de la récente chute du triple A, qui peut faire que la plupart des établissements risquent de resserrer encore plus leurs conditions de prêts…Par ailleurs, il faut aussi noter l’entrée en jeu du nouveau régime de taxation des plus-values immobilières, prévue dès février 2012 (hors résidence principale). Une réforme qui va causer de sérieux dégâts, car en guise d’exemple, dans le cas d’une revente après dix ans, les gains seront taxés sur 90% de leur montant, au lieu de 50% avant la réforme. Outre cela, il faudra encore attendre 30 ans pour être totalement exonéré avec cette réforme, alors qu’il ne fallait attendre que 15 ans avant cette dernière pour cela.Cela étant dit, il reste toutefois quelques bons plans permettant de ne pas délaisser la pierre pour autant en 2012. Déjà, les derniers coups de pouce fiscaux des dispositifs Scellier et Censi-Boulevard restent intéressants, à condition cependant d’être ultra sélectif. On a également les SCPI de bureaux de commerces, dont les meilleures résisteront assez bien à la crise, ou encore l’usufruit locatif social, qui garantit près de 6% de rendement annuel. Voici quelques exemples de bons plans :Si l’immobilier locatif ancien vous intéresse, le mieux sera d’opter pour les studios et les deux-pièces des villes dynamiques telles que Lille, Nantes ou Bordeaux et de privilégier le régime Borloo dans le cas où le bien immobilier nécessite de gros travaux de remise aux normes énergétiques. Dans le cas d’un immobilier Borloo ancien, sachez que ce dispositif reste inadapté au marché parisien et à celui de sa proche banlieue, tout simplement parce que les loyers y sont en moyenne 28% plus élevés que le plafond. Privilégiez plutôt les villes de taille moyenne comme Rennes, Angers ou Reims.Autre cas, s’il s’agit d’un immobilier locatif meublé, pensez à privilégier l’immobilier meublé ancien, notamment un bien de standing dans une ville à forte demande locative (Toulouse, Lyon, etc.) si vous voulez espérer un rendement de plus de 7% (après fiscalité). Cela étant dit, le neuf reste aussi intéressant du côté des Ehpad (résidences médicalisées pour les seniors), qui peuvent promettre un rendement de 4,5 à 5,2% (après avantage fiscal).Ca pourrait vous intéresser :

Crédit immobilier : un très fort recul en janvier

La rédaction — Wed, 08 Feb 2012 13:00:34 +0000

Une baisse de 25,7% par rapport au mois de janvier 2011, tel a été le très fort recul des crédits immobiliers accordés par les banques en janvier 2012, cela d’après les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement CSA. Ainsi, et comme beaucoup s’y attendait, de plus en plus de Français tournent le dos au crédit immobilier, notamment face aux diverses mesures récemment prises, mais aussi face à la hausse des taux d’intérêts.

Un effondrement brutal

D’après le professeur d’économie à l’Université Paris-Ouest et expert du secteur, Michel Mouillart, « la chute est comparable à 2009, au moment de la crise des subprimes américains ». En effet, d’un mois à l’autre, l’effondrement est assez brutal. En chiffres, la diminution est de -49,4% entre décembre 2011 et janvier 2012. Rappelons que cette chute était déjà de -34,1% entre décembre 2010 et janvier 2011.

Quelles en sont les causes ?

Parmi les causes possibles de cette énorme chute, comment ne pas parler des deux décisions spécifiques au secteur, dont notamment « la forte diminution du taux (de 22% à 13%) de l’avantage fiscal pour les investisseurs achetant un logement neuf », mais aussi « la suppression du prêt à taux zéro (PTZ) pour les acquéreurs d’habitations anciennes ». Ces mesures s’ajoutent également aux « craintes concernant la montée du chômage, et le pouvoir d’achat et les perspectives économiques défavorables ».

Des taux d’intérêt en hausse constante

Outre cela, il faut aussi souligner que les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont continué sur leur montée en janvier 2012, s’établissant en moyenne à 3,97%, alors qu’ils étaient encore à 3,94% en décembre 2011 et 3,86% en novembre. Ce qui représente bien un bon de près de 70 points de base par rapport au plus bas niveau enregistré depuis 1945, notamment celui de 3,25% en moyenne atteint en novembre 2010. Toujours selon Michel Mouillart, les crédits immobiliers ne devraient pas dépasser les 130 milliards d’euros pour l’ensemble de l’année 2012, soit une baisse de 20% par rapport à 2011 (160 milliards).Ca pourrait vous intéresser :

Plan de rigueur du PTZ+ en 2012 : ce qui change en 3 points

Patricia Recrosio — Tue, 07 Feb 2012 09:00:41 +0000

Le dispositif du Prêt à Taux Zéro (PTZ) est entré en vigueur le 1er janvier 2011 et a permis à de nombreux propriétaires d'emprunter à taux O. Un an après, soit le 30 décembre dernier, le décret 2011-2059 précise de façon définitive, les nouveaux plans d’application du PTZ Plus. Cette refonte du PTZ a pour objectif de recentrer et de favoriser l'investissement immobilier dans le neuf. Le nouveau PTZ Plus est entré en vigueur le 1er janvier 2012, à l'exception d'une disposition qui prendra effet le 1er juin 2012. Quelles sont ces modifications ?

Ce qui ne change pas

Le nouveau PTZ + est un crédit immobilier réglementé sans intérêts. Ce crédit sera toujours accessible au primo-accédant qui achète une résidence principale dans le neuf, c'est le seul point qui n'est pas modifié. Le dispositif s’adresse donc à un logement neuf, c’est-à-dire "qui ne soit pas achevé depuis plus de cinq années et destination de résidence principale.

Ce qui change

1- L'ancien passe à travers les mailles du filet !

Dans le cadre de la réforme du Prêt à taux zéro + 2012, il ne sera plus possible de bénéficier de cette aide pour l'achat d'un bien immobilier dans l’ancien. C'est la mesure la plus critiquée de cette nouvelle réforme.

Le législateur a toutefois introduit une exception à cette règle concernant les appartements anciens rénovés.

Selon le décret précisant les modalités d’application du PTZ + 2012, un logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation d’envergure pourra être considéré comme neuf et donc bénéficier de ce prêt. Cette clause entrera en vigueur le 1er juin 2012.

Le locataire d’un logement social dans l'ancien pourra profiter de cet emprunt avantageux pour procéder au rachat de son habitation auprès de son organisme HLM.

2- Conditions de ressources

Ce prêt sera accepté à condition de ne pas dépasser un plafond de ressources (le prêt était octroyé sans aucune condition de ressources en 2011).

Désormais, en fonction de sa zone géographique, un emprunteur célibataire devra justifier d’un revenu fiscal n’excédant pas un plafond annuel fixé entre 26.500 et 43.500 euros. Un ménage devra justifier de revenus compris entre 16.500 et 49.500 euros annuels.

3- Modalités de remboursement

Les conditions de remboursement ont été révisées et sur les 10 tranches en 2011, il n'en reste plus que 6 en 2012. Les tranches de remboursement seront toujours calculées sur la base du revenu de l’emprunteur, de la composition du ménage, du type de bien à financer ou encore de sa zone géographique. La suppression des trois premières tranches fait passer la durée de remboursement de 30 à 25 ans. Cette perte de 5 ans peut avoir un impact négatif sur le budget des ménages les plus modestes.

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Taux variable capé : sécurité et flexibilité

Patricia Recrosio — Mon, 30 Jan 2012 13:00:23 +0000

Le prêt immobilier à taux variable n'est pas très populaire, et pourtant il offre sécurité et souplesse. Afin de séduire les investisseurs, les banques ont du adapter leurs produits en matière de crédit immobilier et notamment concernant l'emprunt à taux variable. Le plus intéressant est le prêt dit "capé" qui permet permet d'allier les avantages du taux fixe et du taux variable classique. Quel est son fonctionnement et peut-on faire confiance à un tel prêt ?

Un taux sécurisé

Tout d'abord, il faut rappeler que le prêt capé ne s'applique exclusivement qu'aux crédits immobiliers. On sait qu'un taux variable peut évoluer, à la baisse comme à la hausse, durant toute la durée de l'emprunt. L'évolution d'un taux est généralement limitée par un indice des prix fourni par l'Insee (indice Insee s'appuyant sur l'inflation). Afin d'éviter les peurs que suscite une éventuelle hausse brusque des taux d'intérêt, le taux Capé a été soumis à un plafonnement déterminé contractuellement.

Ce taux est révisé et modifié annuellement mais ne peut pas dépasser un "cap" ou un plafond défini lors de la signature du contrat. Le taux de départ peut être revu à la hausse ou à la baisse (pour les chanceux !) selon une fourchette comprise entre 1 % et 3 %.

Plafonnement de l'échéance

Dans le cas d'une hausse du taux et selon le contrat établi, si l'augmentation de la mensualité reste faible, la durée du remboursement en contrepartie s'allongera. Attention, car cet effet a pour conséquence de peser sur le coût final du crédit total. Le risque est toutefois minime, car la durée de l'allongement des remboursements est elle aussi limitée à 5 ans généralement.

Pour conclure sur le taux capé

Ce taux offre de nombreux aspects positifs surtout au niveau du taux initial plus avantageux qu'un prêt à taux fixe. Les risques sont limités grâce au plafonnement des taux et des mensualités. D'autres part, dans de nombreux contrats, le taux révisable est synonyme d'absence de pénalités en cas de remboursement anticipé.

Ce dispositif offre donc des garanties intéressantes et sécurisées pour l'emprunteur et lors d'investissements locatifs. Il est toutefois conseillé de bien lire son contrat avant de signer. Il est toujours possible de négocier avec son banquier et de rajouter une clause au contrat afin de le rendre plus transparent.

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Faut-il avoir peur du prêt à taux variable ?

Patricia Recrosio — Fri, 27 Jan 2012 13:00:52 +0000

Le prêt à taux variable fait souvent peur, car on a tous à l'esprit l'effet dévastateur du crédit immobilier américain appelé "subprime". Pourtant le taux variable n'a rien de commun avec cette crise financière immobilière foudroyante. En France, la hausse des taux est certes variable mais avec un seuil plancher limite. Il peut être dans certains très intéressant et notamment dans l'investissement locatif.

Principe d'un taux variable

Le principe d'un emprunt immobilier à taux variable ou taux révisable est d'évoluer à la baisse comme à la hausse. L'image négative vient en grande partie de cette fluctuation, inconnue par avance, et pouvant représenter une source de danger pour l'emprunteur.

Ce taux flexible permet pourtant de bénéficier d'un taux plus avantageux qu'un emprunt à taux fixe. Le delta peut varier parfois jusqu'à 2%.

Avantages du prêt à taux révisable :

taux initial plus faible que pour un prêt à taux fixe
selon la conjoncture économique, vous pouvez profiter des baisses de taux et donc du montant de vos mensualités
possibilité de rembourser votre emprunt par anticipation sans payer de pénalité
possibilité de transformer un taux variable en taux fixe à condition que cette clause soit incluse dans le contrat de prêt.

La clause importante à souligner en rouge est celle du plafonnement de la hausse des taux. Il est essentiel que cette clause soit écrite sur le contrat afin d'éviter une situation catastrophique. Le taux variable Capé par exemple, sujet qui sera traité dans un autre chapitre, est soumis à un plafonnement.

Le risque du prêt à taux variable

Le principal frein est l'incertitude de l'avenir des taux bancaires. Bien qu'il soit plus intéressant au départ, la situation peut s'inverser en cours de prêt. L'augmentation des mensualités peut s'avérer fâcheuse et conséquente sur un budget mensuel.

En conclusion, choisir un prêt à taux révisable peut être un choix judicieux et avantageux au niveau spéculatif. Il est à déconseiller dans le cas de l'acquisition d'une résidence principale, à moins que le crédit soit de courte durée. Il est conseillé dans un investissement locatif, lorsque l'emprunt représente une somme raisonnable et s'étale sur une période de moins de 8 ans.

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Crédit immobilier : conséquences de la perte du AAA français ?

La rédaction — Mon, 23 Jan 2012 13:00:34 +0000

La semaine dernière, l’agence Standard & Poor’s a dégradé la note de la dette souveraine de la France, qui a ainsi perdu son tripe A. Désormais, la France devra faire avec un AA+. La plus grande question est actuellement de savoir si ce recul va entrainer une hausse sensible du coût du crédit immobilier, concerné au premier plan.

En effet, le crédit immobilier est le premier à être concerné par ce recul, notamment l’OAT 10 ans – Obligations assimilables au Trésor, titre de dette française – qui sert de base d’information pour ce marché. Aussi, tout le monde s’interroge actuellement si le fait que la France va payer sa dette plus chère dans les prochains mois va mécaniquement se répercuter au niveau des taux proposés aux emprunteurs immobiliers. Du côté des spécialistes, l’on en a déjà une petite idée, qui n’est pas la même d’un professionnel à un autre.

En guise d’exemple, Meilleurtaux a annoncé que la perte du triple A n’a pas provoqué de hausse brutale de l’OAT 10 ans, ni d’augmentation des barèmes chez ses partenaires bancaires jusque là. Cela parce que « la stratégie commerciale des banques pour conquérir des nouveaux clients emprunteurs est aussi déterminante », ajoute Hervé Hatt, le directeur général de Meilleurtaux. Outre cela, les banques « se financent aujourd’hui au niveau historiquement bas de 1% auprès de la Banque centrale européenne », une raison de plus. Sandrine Allonier, responsable des études économiques, d’ajouter que les banques avaient pour la plupart anticipé cette dégradation, en reconstituant leurs marges ces derniers mois, ce qui leur permettraient de ne pas la répercuter totalement, même en cas de hausse importante de l’OAT.

Du côté d’Empruntis, l’on est nettement moins optimiste. D’après Maël bernier, directrice de la communication, « l’Etat français empruntant plus cher, les banques aussi et particulièrement celles qui sont mal notées, les taux de crédits aux particuliers pourraient s’apprécier d’ici quelques mois de 50 points de base, soit des taux moyens autour de 4,70% sur 20 ans versus 20% aujourd’hui ». Emrpuntis n’écarte pas non plus le risque de raréfaction des crédits distribués, alors que les banques ont déjà commencé à accroître leur vigilance sur l’octroi de crédits aux particuliers. En effet, il y a aussi le risque que les banques redoublent de prudence afin de ne pas s’exposer davantage.

Pour l’association de consommateur UFC-Que Choisir, l’on s’inquiète également du risque de contraction des crédits immobiliers et à la consommation. Mais outre cela, l’association redoute aussi une hausse des frais bancaires, un moyen pour les banques de se rattraper tout en gardant de faibles marges sur le crédit immobilier. En effet, l’association rejoint ainsi l’avis de Meilleurtaux, en estimant que les banques n’oseront pas augmenter trop fortement le prix du crédit immobilier, qui reste un « produit d’appel » pour fidéliser leur client. A la place, il y a de fortes chances que les banques répercutent partiellement la hausse sur les tarifs bancaires du quotidien.

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Comment renégocier ses crédits ?

La rédaction — Fri, 13 Jan 2012 13:00:10 +0000

De nombreux cas peuvent vous causer certaines difficultés à faire face à vos mensualités en termes de remboursement de prêts, comme par exemple un changement de situation professionnelle ou familiale. Sinon, il peut aussi être fatiguant de payer ses crédits renouvelables à des taux exorbitants. Si cela vous concerne, alors il est important de souligner qu’il est possible de renégocier les taux des prêts (comme le prêt immobilier), leur durée, ou même de les transformer.

L’une des solutions sera déjà de profiter de la souplesse de vos contrats. En effet, si vos prêts sont modulables, ils prévoient ainsi la possibilité de reporter en fin de remboursement certaines échéances (2 ou 3 mensualités pour un crédit à la consommation, et jusqu’à 12 pour un crédit immobilier), ou encore la possibilité d’alléger les remboursements mensuels. Pour cela, vérifiez bien le caractère du report possible (partiel : vous continuez à payer les éventuelles assurances et intérêts ; total : vous n’aurez à payer que les assurances).

Outre cela, vous pouvez aussi négociez avec le conseiller financier ou le gestionnaire de prêt, afin d’adapter les conditions de remboursement. Cela peut être un allégement ou un report d’échéances. Dans tous les cas, n’oubliez pas d’inscrire cet arrangement dans un avenant à votre contrat initial. Sinon, le rachat de crédits est aussi une solution. Pour ce faire, faites appel à un organisme spécialisé pour regrouper vos crédits et les transformer en un seul contrat. Dans ce cas, il ne faut pourtant pas oublier que vous aurez à supporter le coût d’un allongement de la durée de remboursement, ce qui implique des intérêts supplémentaires.

Par ailleurs, n’écartez également pas la possibilité de transformer vos crédits renouvelables (à taux variables) en crédits à taux fixe. Cela vous permettra (en fonction du professionnel choisi) de réaliser des économies substantielles au niveau du coût du prêt. Mais dans le cas où vous ne pouvez réellement pas vous acquitter de vos mensualités (licenciement, incendie de votre logement, etc.), la seule solution sera de vous adresser au juge d’instance, qui a également le pouvoir de reporter ou d’échelonner votre dette dans la limite de deux années. Dans certains cas, les intérêts supplémentaires ne sont même pas nécessaires.

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Crédit immobilier : les banques augmentent leurs marges

La rédaction — Fri, 30 Dec 2011 13:00:20 +0000

Une enquête mensuelle de la Banque de France a montré, entre autres, que les banques ont augmenté leurs marges en novembre, pour les prêts destinés aux particuliers, aux entreprises ainsi qu’aux administrations publiques locales. Outre cela, l’enquête a aussi rapporté que les banques ont resserré leurs critères d’octroi de crédit immobilier en novembre.

Par ailleurs, l’enquête a aussi montré que la demande pour les crédits immobiliers a encore diminué. Plus précisément, la majorité des banques interrogées par la Banque de France a signalé une stabilité voire une baisse de la demande de crédits à l’habitat. Outre cela, de plus en plus de banques ont constaté un durcissement modéré des critères d’attribution des crédits immobiliers, à 12,6% contre 2,4% en octobre. Dans cette partie, les marges des banques ont légèrement augmenté, et les durées d’emprunt quant à elles, ont été réduites.

Au niveau des crédits immobiliers accordés aux entreprises, plus de 80% des banques auraient aussi déclaré avoir augmenté leurs marges sur ces prêts. Et les montants, ainsi que les durées de prêts, ont été revus à la baisse, toujours selon l’enquête. A savoir que près d’un quart des banques ont resserré leurs critères d’octroi, soit légèrement moins comparé au mois d’octobre.

Comme dit plus haut, les marges ont également augmenté au niveau des crédits immobiliers destinés aux administrations publiques locales en novembre. Mais outre cela, les critères d’octroi ont également subis un durcissement, malgré la demande qui a augmenté dans cette partie. En effet, 61,2% des établissements jugent que la demande a augmenté, contre seulement 3,8% en octobre. Comme l’on pouvait s’y attendre, les établissements invoquent à nouveau leurs difficultés d’accès aux financements longs, qui correspondent pourtant aux investissements des collectivités territoriales.

Dans tous les cas, l’enquête a rapporté deux grands points communs : les marges des banques ont augmenté, et les critères d’attribution des crédits immobiliers ont été resserrés en novembre.

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Crédits immobiliers : petit rapport du mois de novembre

La rédaction — Tue, 13 Dec 2011 13:00:14 +0000

D’après les chiffres rapportés par une étude de l’Observatoire Crédit Logement/CSA publiée ce lundi, les taux d’intérêts des crédits immobiliers se sont établis en moyenne à 3,86%. Ainsi, ils sont restés à leur même niveau qu’en octobre. Pourtant, il se trouve que la demande a faibli sur un marché actuellement très fragile.

Selon Crédit Logement, qui est en rappel l’organe central de garantie des prêts pour le logement, les taux ont reculé de 5 points de base sur un marché orienté à la baisse en octobre. Cela étant dit, avec la demande qui a faibli, mais aussi avec un marché devenu très fragile, les taux se sont pourtant maintenus à 3,86% en novembre. A noter que les taux d’intérêt des crédits immobiliers avaient atteint leur niveau le plus bas en novembre 2010, cela depuis 1945, à une hauteur de 3,22% en moyenne.

Par ailleurs, la durée moyenne des prêts consentis s’est établie à 210 mois en novembre, d’où une baisse également comparé aux 211 mois en octobre, 212 mois en septembre et même 215 mois durant le mois d’août. Selon le communiqué du Crédit Logement, « la durée moyenne a diminué fortement, pour retrouver le niveau qui était le sien en décembre 2010 ». Quant au coût relatif moyen des opérations réalisées, il s’établit à 3,88 années de revenus en novembre, alors qu’il était de 3,83 années en septembre (niveau le plus bas depuis début 2011).

Les chiffres rapportés par cette enquête montrent aussi un très net ralentissement de la distribution depuis le troisième trimestre, notamment après une année 2010 ayant vu une forte reprise des crédits immobiliers. Ainsi, bien que la production de crédits immobiliers ait augmenté de 19,1% sur un an au premier semestre, le troisième trimestre a pourtant enregistré un « important décrochage » en accusant une baisse de 13,7%.

Enfin, Michel Mouillart, professeur d’économie à l’Université Paris-Ouest, de partager que le montant des crédits immobiliers octroyés par les banques devrait s’élever à près de 155 milliards d’euros en 2011, soit une baisse de 8% par rapport à 2010 où il s’élevait encore à 168,8 milliards d’euros ; et de rappeler que le record absolu est détenu par l’année 2007, lorsque le montant des crédits immobiliers accordés s’élevait alors à 170,2 milliards.

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Crédit immobilier : comment réduire la facture ?

La rédaction — Fri, 02 Dec 2011 13:00:27 +0000

Avec la hausse continue des taux de crédit immobilier, il est devenu assez difficile de retrouver un crédit immobilier à moins de 4,20% sur 20 ans. Et même à ce taux, c’est déjà assez difficile pour certains. Voici donc quelques astuces permettant de réduire la facture de seulement quelques milliers d’euros certes, mais toute réduction reste bonne à prendre.

Les formules mixtes

Comme leur nom l’indique, les formules mixtes sont donc une combinaison entre un taux fixe et un taux variable. Ces formules ont actuellement beaucoup de succès, car elles permettent ainsi à l’emprunteur, durant une période de 8 à 10 ans, de bénéficier d’un taux fixe avantageux (jusqu’à -0,50 point comparé à un crédit immobilier traditionnel). Après cette échéance, le crédit immobilier à taux fixe se transformera en crédit immobilier à taux variable, pour les 10 années suivantes. Cela étant dit, il faut vérifier que la variation des taux ne pourra pas excéder un ou deux points.

Selon Maël Bernier de chez Empruntis, « cette formule profite surtout aux jeunes couples qui ont prévu de revendre au bout de 5 à 10 ans pour s’agrandir ».

Les formules multilignes

Pour ces formules, le principe consiste à ouvrir deux lignes de crédits immobiliers parallèles au client. Une première ligne, souscrite sur 20 ans, absorbera une partie du crédit immobilier au taux du marché. Quant à la seconde, souscrite sur une durée réduite de 15 ans, permettra ainsi de financer le reste du crédit à un taux plus avantageux et in fine d’abaisser le coût total du crédit immobilier. Cela étant dit, il faut noter que les conditions d’octroi de ce type de crédit immobilier sont souvent assez drastiques.

Le courtier immobilier Empruntis nous donne un exemple chiffré : un acheteur emprunte 300 000 euros sur 20 ans. S’il souscrit un crédit traditionnel à 4,25%, il versera 1857,70 euros par mois, et le coût total du crédit immobilier sera ainsi de 145 848 euros. Par contre s’il souscrit une formule multiligne, la première ligne de crédit étant de 100 000 euros sur 20 ans à 4,25%, et la seconde étant de 200 000 euros sur 15 ans à 3,85%, il pourra ainsi réduire le montant de sa mensualité à 1824,39 euros. Ce qui fera place à une économie de 33 euros par mois, et de près de … 8000 euros au bout de 20 ans.

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