Les 3 pièges à éviter en défiscalisation

Par Aurelien Morillon, le mercredi 10 mars 2010
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A force de payer des impôts, on fini tôt ou tard par succomber au doux chant de la défiscalisation. Voici quelques conseils pour détecter les propositions boiteuses et éviter les pièges.

Calculez la VRAIE valeur locative du bien.

Les projets Scellier, Borloo et Robien sont présentés avec des estimations de loyers, qui peuvent être parfois relativement optimiste. Si la demande locative est déjà faible sur la commune d'accueil, l'arrivée d'un programme supplémentaire risque de faire baisser mécaniquement le prix des loyers.

Vous manquerez de revenus foncier ce qui rendra bancal votre business plan. Cette erreur d'appréciation nécessitera un effort d'épargne plus important et une baisse de la rentabilité.

A prendre également en compte : Le risque de compromettre votre plan Borloo ou Robien si le logement reste vide trop longtemps. (Vous devrez même restituer les économies d'impôts déjà réalisées).

Fuyez les programmes VEFA incluant la revente du bien dans le montage.

Attention aux programmes qui incluent la revente du bien dans le montage. Si le programme regroupe une vingtaine de logements, vous verrez une vingtaine de pancartes "A vendre", dans 9 ou 12 ans. Croyez vous que ça se vend cher, un appartement situé dans un immeuble ou tout est à vendre ?

Visitez le lieu de construction

Personne ne viendra habiter votre logement pour vous faire plaisir. On loue quelque part parce qu'on y travaille et/ou qu'on y construit sa vie.

Limitez donc les risques en investissant dans des communes où l'économie est florissante et diversifiée.

Pour les investissements en zone touristique, il faut privilégier les communes qui "vivent" toute l'année. Une zone géographique vivant uniquement des activités touristiques peut poser problème à moyen terme ou en cas de catastrophes. (Marées noires, faible enneigement, climat mauvais)

Par exemple, pour investir en Vendée (85), il est préférable d'investir aux sables d'Olonne, plutôt qu'à Port-Bourgenay.

En conclusion : Une bonne défiscalisation c'est :

Un loyer en phase avec le marché local
Une zone géographique où la demande locative est réelle
Un bien situé sur une commune ayant une économie diversifiée, toute l'année
Un cout de construction équivalent à celui d'un programme sans montage fiscal
Quand la revente du bien n'est pas encouragée dans le montage

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Votre avis, vos questions :

1. Le jeudi 11 mars 2010 à 05:39, par sandrine

bonjour

il y a 4 ans nous avons fait un plan de défiscalisation
avec les recommandations de notre cher banquier
patatra
et maintenant je n'ai que mes yeux pour pleurer
et aucune loi ne nous défend
on paye le crédit avec un loyer bien inférieur à ce qui avait été dit
une association a été créee suite aux désastres
on attend mais faut pas se leurrer
que faire pour nous protéger contre des mairies et promoteur qui ne savent pas faire leur boulot ou piquer l'argent des travailleurs
avez vous un remède ?

2. Le jeudi 11 mars 2010 à 09:55, par Aurelien Morillon

Avant toute chose, la défisc, c'est comme les boites de chocolat. Il en a des bonnes, d'autres sont infectes.

Je ne connais pas de recours quand le mal est fait. Cependant, il est toujours possible de faire de la prévention.

Plus haut j'ai dis qu'il faut se renseigner sur l'environnement de l'investissement. C'est de loin le plus important.

Je pense également qu'il ne faut jamais investir POUR défiscaliser. On investit pour développer et sécuriser son patrimoine.

C'est long et fastidieux, mais vous devez calculer et comparer le cout d'un plan de défiscalisation, à celui d'un investissement classique + impôts.

3. Le jeudi 11 mars 2010 à 10:49, par quivoron

La defiscalisation , c'est déjà un piège!!!
Pour ceux qui veulent investir dans un bien.....la seule règle qui passe avant toutes les autres....mettez vous à la place de celui qui va acheter votre bien dans 9,10 ou 12 ans ...votre bien acheté trop cher 150000 € ...1 an après l'achat n'en vaut plus que 75000 € dans des programmes ...ex dans des communes 700 à 1000 logements au même endroit,bon courage pour la revente si vous trouvez un acquéreur...votre defiscalisation!!!! JF QUIVORON/BREST

4. Le mercredi 31 mars 2010 à 17:04, par Philippe

Dans l'achat d'un bien, ce qui compte c'est:

le lieu, le lieu et le lieu avec bien sûr le coût d'achat et la possibilité de revente à un prix au moins équivalent à l'achat initial

5. Le mercredi 31 mars 2010 à 20:21, par Djil

Bonjour,
que veux dire exactement "défiscalisation"
Donner moi des exemlples svp
Merci

6. Le jeudi 1 avril 2010 à 11:38, par Aurelien Morillon

@Djil > La défiscalisation ... C'est tout un programme :)
Le but des outils de défiscalisation est de profiter de mesures d'allègement fiscal tout en développant son patrimoine immobilier.
Certains programmes de promoteur en abusent et sous prétexte de vous faire payer moins d'impôts, des commerciaux peu scrupuleux peuvent vous vendre des biens immobilier deux fois leur valeur réelle.
Leur argument préféré : Plutôt que de donner de l'argent aux impôt, mettez le dans cet appartement.

Attention toutefois : Toutes les propositions ne sont pas véreuses, mais il faut bien se renseigner sur le lieu de l'investissement, les prix pratiqués sur le marché local, les autres programmes prévus, les opportunités de revente, etc.

7. Le vendredi 21 mai 2010 à 15:37, par anaic

pour bien défiscaliser choisissez le bien comme si vous vouliez y habiter.le lieu, l'environnement doivent etre un coup de coeur sinon n'achetez pas.

8. Le jeudi 17 juin 2010 à 10:07, par falbal@

Concernant l'investissement locatif, la 1ère chose à s'assurer, c'est que le bien soit dans une ville à forte puissance économique! bien étudier le potentiel de la location! a ne surtout pas négliger!
l'idéal est d'investir dans de très grandes villes, telles que Bordeaux, Lyon..Eviter les régions très au nord de la France qui connaissent une forte augmentation du chômage! Car si votre bien n'est pas loué plus de 3 mois le dispositif scellier est interrompu!!
2ème chose, essayez de bien vous renseignez sur les promoteur avec lesquels vous désirez traîter, très important! Pour cela consulter 3 à 4 gestionnaire de patrimoine, suite à cela faites un comparatif des propo faites puis choisissez! Vaut mieux plusieurs avis plutôt q'un. Très important de se renseigner.

9. Le vendredi 20 août 2010 à 16:57, par reich

ecoutez moi bien ne vous prené pas la tete acheter et mettez en location sa marche super bien jai acheté un appartement jlé vu une fois je c rien de lapart et la il me raporte tou les mois pa de pb ya trop de monde qui cherche a se loger les gens prenne tou ......

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