A la recherche d'un bien immobilier à acquerir?

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Démarche d'acquisition d'un bien immobilier

Acquisition immobilière classiques

La vente d’un bien immobilier est une convention sur laquelle l’un des parties en présence s’oblige à livrer un bien immobilier et l’autre des parties à le lui payer.
Le Code Civil distingue trois étapes :

• La vente du bien immobilier
• La livraison du bien immobilier
• Le paiement du bien immobilier. 

Il faut également distinguer le contrat, conclu en général au moment où les parties s’accordent sur le prix du bien. Le contrat va constater et préciser le contenu de l’accord.

Le contenu du contrat d'acquisition de bien immobilier

Principe : Le contrat d'acquisition d'un bien immobilier est simple, le propriétaire transfère la propriété du bien à une autre personne, moyennant un certain prix..
Ce prix doit être réel et sérieux, dans le cas contraire la vente pourrait être nulle

Indication de la superficie des lots de copropriété : La loi carrez du 18/12/96  a renforcé la protection des acquéreurs de lots de copropriété depuis le 19/06/97 promesse et contrat de vente  de tout ou partie d’un lot de copropriété doivent mentionner la superficie  de la partie privative dont disposera l’acquéreur.. Une erreur de plus de 5% peut entraîner la restitution du trop perçu par le vendeur.

Calcul de la superficie privative. Voir chapitre sur l’expertise.

Recours de l’acquéreur :
 

• La superficie n’est pas indiquer à l’acte : l’acquéreur peut intenter une action en nullité dans le mois qui suit la signature de l’acte authentique qui constate le transfert de propriété.
• Si la superficie est supérieure à celle figurant à l’acte rie ne se passe.
• Si la superficie est inférieure de 5% à celle exprimée dans l’acte : un délai d’un an après la signature de l’acte d’acquisition le recours doit être fait et demander une diminution du prix d’achat en proportion.

Formalités d'acquisition immobilière

Formalités longues, complexes ,délicates, onéreuses. Le notaire s’en charge.
L’opération en règle générale se passe en deux temps :

Avant contrat ou promesse

Confirmation soit la signature de l’acte authentique.

 Avant le contrat d'acquisition immobilière

Type de contrat d'acquisition immobilière

• Types d’avant-contrats
• Promesse de vente

Engagement irrévocable du vendeur vis à vis de l’acheteur ( ce dernier se donne la possibilité de donner suite ou non)

• Promesse d'achat

Engagement irrévocable de l’acheteur vis à vis du vendeur (ce dernier se donne la possibilité de donner suite ou non)

• Compromis

Engagement mutuel du vendeur et de l’acheteur

• Pacte de préférence

Promesse faite par le vendeur, au cas ou il vendrait, de vendre au bénéficiaire du pacte exclusivement ( sachant qu'il conserve la faculté de na pas vendre).

L’avant contrat d'acquisition immobilière est un acte sous-seing privé.

Les promesses unilatérales de vente doivent obligatoirement être enregistrées dans les 10 jours qui suivent leur signature, sous peine de nullité.

• Versement préalables

L’avant contrat entraîne souvent le versement d’une somme représentant par exemple une fraction de la valeur de l’immeuble.
La signification  et la portée du versement diffèrent selon qu’il s’agisse d’acompte, d’arrhes ou de dédit ou encore de sommes  à verser  en exécution d’une clause pénale.

Le rôle du notaire dans l'acquisition du bien immobilier

Le notaire réalise un acte juridique.

• Il prépare et rédige l’acte
• Il prend des informations sur l’immeuble
• Il authentifie l’acte, en étant témoin
• Il prend des informations sur les volontés des vendeur et acheteur, sur leurs capacités juridiques
• En échange de son devoir de conseil il perçoit des émoluments ( L'émoluments est proportionnels à la valeur de l’immeuble, fixé selon la nature de l’acte et par référence à des « séries » de base affectées d’un coefficient.)
• Remboursement de ses frais

Execution du contrat d'acquisition immobilière 

Le vendeur doit livrer l’immeuble et l’acheteur doit payer le prix

Le paiement du bien immobilier se fait :

• comptant,
• à crédit
• en viager